土地改革的忧思

1，如果你想分析将来的政策走向，绝不能纯粹站在民间利益的角度看问题，而应该学会利用政府财政的视角。

比如，房地产为例，站在民间的角度不停喊房价太高了，离谱了，或者征地不合理，没有用。但如果从政府的角度看，土地出让金占地方财政一半以上，已经成瘾的地方政府离开了它就会出现财政崩盘，立即明白为什么这十年任志强比谢国忠聪明。

那么，既然已经上瘾，为什么又要提土改呢？

逻辑在于，这个成瘾的模式不可能永远玩下去，政府已经预感到，未来的土地不好卖了。

2，如果从自然供给上看，中国任何一座城市都有充足的土地。比如，我去北京南三环附近的一个货场提货时，发现周围全都是大片的空地，那儿的房价已经两三万一平，但只要政府愿意，就可以把空地搁置起来让它一文不值。

在东五环附近更是不少大片的未开发土地，有的地方孤零零地耸立着一个楼盘，而周围就是十倍于它的空地。楼盘价格都在万元以上，而不盖成房子的空地则没有显性的价值。

地荒是地方政府人为制造的假象，通过这种假象来抬高土地出让金，维持地方财政。

3，但这样的情况快玩不转了。一是：就算是限制土地，市场也总有个饱和的尽头。

二是虽然人们总是寄希望于城市化带来的土地市场繁荣，认为农民进城要买大量的房子，但实际上，这个市场远比想象的小得多。

许多农民进城的唯一途径是靠拆迁，一拆，手里就有了两三套住房，不拆就肯定买不起。他们不可能投入现金去支撑高房价，地方政府也就赚不到太多他们的钱。

所以，楼市的逆转是迟早的，地方政府卖地收入的减少更是迟早的。

这里所谓楼市逆转，不一定是指房价下跌。实际上，政府依靠宽松货币政策，完全可以让楼市价格不跌，而让其他商品价格上涨，用普遍的通胀的来填平房价。同时，政府还可以用经济数据掩盖事实上的通胀，神不知鬼不觉就保持了房价的稳定。

但政府可以维稳房价，却无法维稳需求。楼市逆转，主要是看需求面的逆转，也就是购买的人少了，用不了这么多房子了，地方政府的土地自然就卖出去了。到底是价格下跌，还是进入滞胀，这倒是其次的。

4，当一些泡沫性城市已经崩盘后，未来几年会有更多的城市陷入其中。京广沪等城市可能会维持较长时间的稳定，但也不是没有财政上的风险。

一句话，这些风险最终的反应是地方政府卖不出去地，财政收入大幅下滑，地方政府面临破产危机，这才是改革真正的动力。

当中央政府预感到未来财政会出事，才会想着做改革。

5，那么，如何改呢？

改革的目的就是为地方政府找钱，填平土地出让金留下的坑。

为什么不能通过缩减地方支出来改革？答案是做不到。政府财政一旦膨胀，是无法收缩的。而且越是到经济衰退时期，越是会出现更多的救济和维稳项目，政府财政反而会更加膨胀。

如果不能缩减财政支出，就只能靠扩大财政收入、寻找新的财源来填坑。

6，找钱的第一个方式是交房产税。这就是为什么大家开始炒作加快房产税改革。房产税是一个重复征税项目，所谓的土地出让金就是把七十年房产税一次性征收。但不要指望从法理上去分析，而要从实际情况考虑政府收入的紧迫性。

但如果全部征收房产税（连一套房也征收），由于牵扯到几乎每个家庭的利益，征收难度之大可想而知。

如果只从第二套房开征，又很难满足地方政府的胃口。

第二个方式是加强金融改革，这有助于地方政府多元化它的融资能力，不在债权这一棵树上吊死。但金融改革也难度很大，问题重重，也不能做过多指望。

第三个方式是靠工商业、服务业税收的增量来填补土地出让金的缺失。但这也很困难，因为工商服务业的税收本来已经很重，包括许多非正式税收项目。加上土地成本已经拖累了它们的盈利能力，未来的税收空间并不可能出现大幅度增长。税收改革这一块只能起到理顺社会税务负担的作用，暂时还做不到大幅度增加财政。

第四个方式是改革分税制，现在中央拿走了税收大头，未来中央不要拿走这么多，把更多的收入留给地方政府，填平土地出让金的坑。但随着中央政府开支的加大，以及集权趋势的加强，指望中央政府让出太多的税来也是不现实的。

所以除了房产税、金融改革、工业增税、改革分税制之外，还必须有其他的方法。政府这时候意识到还有一块没有抽税的干净土地：农村土地。

7，为什么需要农村土地改革？

原因在于这里有一个双赢的空间：第一，政府在这里还没有开始抽税，农业税取消后，连农地也没有税了，哪怕能从这些空白土地上征上一点，都是纯粹的增量。

第二，农地由于限制过严，农民利用农地变现能力很差，只要把农村土地的活力多释放出来，农民多赚了钱，也不在乎政府拿走一点儿。

所以，存在农民也赚钱，政府也赚钱的可能性。这个双赢的空间看上去很诱人，使得人们充满了幻想。

8，可是，怎么才能把农村土地释放出来，又怎么保证地方政府抽到税？

这才是土地改革的核心问题，也是政府要探索的领域。

9，有人认为，允许农村土地使用权抵押是改革的方向。

以前农民不能像城市居民一样，拿土地去做抵押贷款。改革后，农民就可以抵押土地使用权，贷出钱来做小买卖，或者发展土地经营，或者发展消费。这样就增强了农村土地的金融价值和农民的财产变现能力。

这样做还可以提高农村的活力，找到新的经济增长点。

但这样做的问题是：银行没这么大的积极性。如果农民违约，就算土地使用权归了银行，但土地还是在人家村里放着，银行很难将这些零星土地处理掉。

另外使用权又如何界定？没有产权的使用权边界到底在哪里。

更重要的问题是：这样做对地方财政又有什么帮助？如果没有帮助，它又怎么会积极去推进？

所以，土地使用权抵押的尝试各地已经做了不少，但成功的范例并不多见。

10，如果把产权全部放给农民呢？

如果有了产权，从理论上，农民就可以盖楼直接冲击城市楼市，让地方政府的土地出让金出现大幅度下滑。这等于出现了许许多多合法的“小产权房”，更让政府头疼。

11，从目前情况来看，农村土改最后可能还是离不开城市开发的模式。即，地方政府负责规划，全盘操手土地开发，再从中提取一部分收入作为财政。不可能让民间实现自由流通，也不可能完全确权。

12，另外一个值得思考的问题是：农村土地过于广阔，它的价值何在？就算要卖，也必须有人买才能实现交易闭环。

从目前情况看，政府有可能会鼓励城市居民和城市企业进入农村。城里人花高价买了房子之后，由于住着不舒服，可能会被诱导着返回农村购房或者消费，帮助农村土地升值。

另外，会有更多的农村土地在未来发展娱乐和服务业，满足城市人口回归自然的愿望。

13，但不管怎样，上面的改革与人们设想的土地改革有着明显的落差，人们指望会有全盘性的确权，但从分析来看，这样的改革不会发生。

14，要想真的跳出这个死循环，只有一个办法：紧缩银根，直至造成一批地方政府的破产，警告其他地方政府不能再玩卖地和财政扩张的游戏，逼迫他们学会过紧日子，也斩断市场和地方政府的勾结链条。在市场出现一定混乱之际，迅速实现土地的完全确权，逼迫地方政府学会在新环境中生存。

请记住，改革是通过强行撤销某些边界条件，逼迫各方磨合出来的，不是一团和气中产生的。

不造成一定的损伤和痛苦，希望通过大家都配合的全盘设计获得成功，机会近乎为零。