万科们应有的互联网之悟：未来十年房地产的新机会

如此短的时间内，经历这么多的互联网资深大佬或新锐明星的“高密度”加持，也不知道郁亮和他的高管们是否已恍然顿悟，学会了互联网思维的精髓，并最终可以憋出厉害的大招，来“自己革自己的命”，从而换取万科的新生。

正如海尔董事长张瑞敏所言“只有时代的企业，没有成功的企业”，万科作为一个有着强危机意识的企业，已敏锐感觉到中国房产市场已进入“下半场”，持续多年的囤地捂盘、野蛮生长的暴利时代即将结束，迎来关键的转型节点。而在互联网时代，万科最担心的就是房地产行业出现一个类似“小米”的搅局者，以互联网的思维模式打碎行业旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业传统模式。而事实好像也是如此，譬如郁亮刚拜访完小米公司，网上马上就有消息传出“小米公寓”即将开建。

如果还有传统行业的大佬或落伍的观察者认为万科是在“杞人忧天”，并轻视“小米”只是炒作博眼球的话，那就真要小心了。因为互联网思维带来的破坏性商业变革，是大势所趋，有着摧枯拉朽的强大力量，也代表着“提升社会效率，节约消费成本，压榨不当利润”的先进商业模式。万科如此焦虑，小米那么傲娇，均缘于对于这一态势的清醒判断和深刻认知。

虽说万科已经意识到传统房地产业的互联网化改革势在必行，也刻不容缓，但究竟如何转型，如何创新，却真是一个老大的难题。在芝麻哥看来，无论互联网大佬们兜售的“大力丸”，还是马佳佳小妹妹熬制的“迷魂汤”，或都诚意十足，但由于缺乏对房地产业和互联网思想的深刻认知，干货不足，法术有限，多是轻车熟路地耍了几把花活而已，赚个情面或吆喝罢了。我不以为万科的高管们得到了他们想要得到的答案。

芝麻哥以为，如果仅仅以“术”的心态看待或利用互联网思维，未免太过浅薄，传统房地产商要想成功转型，更应该从以下三个 “道”的层面来认知互联网思维。

一是正确理解互联网思维的本质。如果剥去互联网思维的层层面纱，我们就会发现其精神内核源自乔布斯，而不是雷布斯。具体来讲，就是紧紧贴合“人性化“的时代需求，用科技的手段，以艺术的气质，把产品和服务做到一种极致。这种极致，要实现实用性和艺术性的完美融合，并以快速迭代的方式，不断演进升级，与用户的需求共同成长。对于房地产商而言，那就是建房子以及为业主提供物业服务的所有标准，时刻要以“人的尺度”衡量。要知道人类对居住条件的终极目标，是舒适而美好地诗意栖居。理解并悟透了这一点，神神叨叨的“互联网思维”才能走下神坛，化为房地产商进行产品创新和服务升级的真正思想利器。

二是实现两个完美的转变。就行业本质言，房地产商可不是 “盖房子的”那么简单。房地产商最核心的竞争要素是不动产的管理能力和社区服务水平。也就是说，管理的是物，那就要考虑让“物业”保值增值，服务的是人，那就要考虑让“业主”舒服满意。要实现这两个层面的管理升级，房地产商就必须完成两个转变：一是角色的转变，从生意人变为产品人。以前房地商认为房子能卖出去就是成功，所以对营销非常重视。房地产商给我们留下的普遍印象就是擅长概念创新和广告炒作。如果仅把互联网思维理解成一种“优秀的社会化媒体营销”手段，那就依然是生意人的惯性思维，必须改变。互联网时代的成功是建立在好产品的基础上，所以房地商必须明白，只有建造出让人想住的好房子才是王道。而好产品又不必局限在新房子上，好的旧屋改造方案，好的物业管理创新，好的社区服务升级，也都是“产品人”思维的体现。二是商业模式的转变，从原来的单维度靠挤压成本要利润变为多维度凭服务增值要利润。互联网时代最重要的变化就是消费者主权意识迅速觉醒，以往由商家主导的市场已变为由消费者强势主导，顾客变成真正的上帝。正所谓“粉丝经济”的真谛，并非取决于商家自身有多强，而是取决于商家的姿态有多低。对房地产商而言，也必须积极转换身份，全心全意地为业主服务，只要业主满意，挣钱就是捎带的事了。

三是正确认知自己的资源优势，寻找正确的入口。正如老话说得那样，隔行如隔山，每个行业的互联网化改造，必然要受其行业特点的局限，而每个企业在转化的过程中，又必然受到行业趋势和成长基因的影响。在芝麻哥看来，未来5-10年内，房地产商将会面临三大主力消费群体带来的商机和挑战。一是九零后为代表的居住消费需求，二是老龄化加快带来的养老地产爆发式增长，三是城市升级带来的公共空间或服务设施的改造需求。

马佳佳在万科演说中提出“九零后不买房”的论断，引来网上热议一片，房地产圈大佬任志强大佬首先表示不同意，并认为九零后不买是“没有买的能力，也没到买的时候”。而马佳佳的支持者则认为，九零后独生子女居多，爷爷奶奶、姥爷姥姥、再加上双方父母，九零后小俩口将来至少会拥有4-8套房产，所以买房动力不强。若要问芝麻哥的意见，我只能持“骑墙”的态度，认为双方都对也都不对。如果严谨点回答，那就是未来5-10年内，任志强可能是对的，而之后则可能马佳佳是正确的。

为什么这么说呢？这首先要从中国人牢固的房子情结谈起。对于中国人而言，结婚成家时必须拥有一套“安身立命”的房子，好像是天经地义的基本要求和心理预期。虽然时代一直在变，但这方面的需求从来就没有代际划分，不管几零后都是如此。而未来5-10年内是九零后的结婚成家的高峰期，也是他们形成住房刚需的旺盛期。而这段时间内，按中国人群代际结构和平均寿命推断，理论上归属他们的老人房产恐怕还不能腾挪给他们(或许10-20年后才有可能)。也就是说至少未来5年内，房地产商还有最后一个“黄金五年”来缓冲或狂欢。可佐证的是，有报告预测“2018年前后，中国楼市很有可能从增量市场转为存量市场，销售面积将出现历史性拐点，步入平缓和下滑期”。

也就是说，九零后为主力消费群体的新房子肯定还会建，也正在建，也必然有着庞大而稳定的市场需求，但是这个阶段最多也只有5年的高峰期，然后就会转入一个“供大于求”的历史性拐点。特别需要注意的是，对于饱受互联网洗礼，心态愈来开放，消费也愈来趋于理性的九零后而言，对于房子的需求，期许和等待的弹性可能也会拉长。这一代人不像七零后或八零后那样，因为强烈的自住需求，又没有啥可继承的，所以首套房子要死要活地去抢。他们或许会想，既然迟早会拥有那么多的房子，又何必着急呢？所以，或许正如马佳佳所言，还真是会有相当一部分九零后(特别是九五后)会放弃买房子的打算，反正只需要耐心等几年，房间迟早是会有的。何况当下房价虚高(特别是一线城市)，他们就真是到了买的时候，也恐怕买不起。由此看来，要想让这批迟早拥有多套房产的房主甘当房奴，真不是一件容易的事。

面对新一代主力消费群体的购买乏力和趋势变化，身处市场一线的房地商应该有着更直观的感受和压力。但是不等于说从这一代人开始，房地产市场就没有了增长的空间和乐观的未来。

只要我们注意观察九零后的大学生宿舍布置，就会发现这一代人对于住宿环境的要求和品位追求，有了质的提升，是真正可以和国际潮流无缝接轨的。但他们工作后面临的居住选择，往往令他们失望甚至绝望。凡是在一线城市有过租房经验的人都知道，租房子是一件多么痛苦的事情。不提寄生虫般的中介公司，不提太纠结的合租室友，不提势利眼的大房东，不提狐假虎威的二房东，便是那糟糕逼仄的居住环境，就足以让人压抑得要疯。更让年轻人不爽的，则是不合理的城市生态分布造成的日间重复疲劳迁移。由于年轻人绝大部分都是上班族，白天要在市中心的商圈地带上班，下班后又常常要迁栖到偏远的郊区居住，每天在路上花费的时间短则一两个小时，长则三四个小时，想想日复一日，能不让年轻人脾气见长吗？能不过劳死么？现在许多年轻人离开一线城市，与其说是被高房价逼离的，倒不如说是被住得没尊严气走的。

也就是说，无论是暂不买房的有户口城市青年，还是漂在大城市的没户口的有志青年，他们都非常渴望独立的、个性的、舒服的、漂亮的栖居空间。考虑到经济因素，这个空间肯定也是以租赁为主的。但当下落后得有些荒唐，甚至操蛋的房屋租赁市场，却完全无法满足他们的需求。七零后、八零后在破出租屋里贴点明星画，然后发誓攒钱买房子的心理暗示和奋斗节奏，都已无法让九零后接受。而让年轻人拚爹啃老来买房子改善居住条件，其实也是一件不现实和不人道的事情。租赁房屋本也是可以幸福又快乐生活的，但现在的租赁模式则肯定是不行的。坦率地讲，一线城市并不缺房子，譬如北京房屋空置率就高达28.9%，如果有房地产商通过某种商业创新加以改变，重新进行资源整合，确保年轻人住得舒服点、有尊严些，不但可以抢占一个潜力无穷的全新市场，而且也算做了一件功德无量的善事。有这种可能么？当然有。芝麻哥已设计出一种全新的房屋租赁业务，权且称为“青年公寓”。具体做法如下：

首先，公寓社区化。人是群聚动物，年轻的九零后更是社交动物，所以公寓必须有适度的规模，必须配套合理，自成生态。这些公寓最好集中在交通相对便捷的次商圈(主商圈太贵，成本太高)辐射半径里，譬如市区一些老的居民楼或经营不善的酒店，以产权置换或整楼租赁的方式进行改造，根据原有的结构布局，适度改造成酒店式微公寓和家居式公寓两大类型。最大的改动是，每幢公寓的每个楼层增设公共厨房、公共洗衣间和公共活动室。房地产商必须明白，不给年轻人创造交流、学习、玩耍的公共空间，是非常不人道的行为。想想年轻人为什么爱去麦当劳、肯德基就应该明白了，他们大多时候只是想要一个温暖、明亮、舒服的公共空间聚聚会、聊聊天罢了。而中国式社区最操蛋的地方，恰是缺乏这样的室内公共空间。需要强调的是，考虑新生代对卫生和隐私的苛刻要求，最好不要设置公共浴室或公共厕所。而且以我们的常识经验，这两个地方往往是最令人不舒服，也最难管理的公共空间，所以不要最好。只要有了公共厨房、公共洗衣间和公共活动室三大公共空间，青年公寓的空间改造就算基本到位，至于孵化出什么样的社区生态，就由年轻人自己做主吧。

其次，要素经济化。考虑年轻人所处的人生阶段特点，经济性应该是最主要的衡量指标。所以公寓的一切改造和设计，都必须以尽可能减少成本支出为原则。譬如可以不设电梯(六层以下)，譬如极简装修原则，譬如水、电、气的节能化改造，譬如居住空间的经济化分割，譬如家具和公共设施的耐用性设计等等。如果再先进一点，在成本可控的前提下，甚至可以考虑楼顶、阳台的太阳能改造，只要设计合理，每年省去照明和热水器的电费也应是相当可观的。除了这些基础性的环保节能改造外，房地产商还应该提供一个更有想象力，也一定会让年轻人尖叫的环保服务，即电动汽车出租服务。要知道，九零后对汽车这样的代步工具或大玩具的渴求，就和想喝瓶可乐一样自然，可当下限购、摇号的政策又让他们离这个梦想太过遥远。如果房地产商和某些新型租车公司合作，充分盘活地下车库的潜力资源，组织一个网点密集、布局合理的电动汽车租赁网络，并以月租或年租的方式向年轻人提供服务，必将是一门很有钱途的大生意。想想看，这样的服务，不但可以满足年轻人渴望变化，随意更换车型的需求，又能解决停车困难的问题，同时还能省去保养、修车等一大堆麻烦，最关键的是还不需要花大笔的钱，你说他们能不喜欢么？

再者，设计时尚化。譬如青年公寓楼层间公共通道或逃生通道可适度改造成滑梯或滑竿模式，增加一些符合年轻人口味的生活乐趣。再譬如每个楼层的楼道、走廊以及整座建筑的外立面，都可鼓励艺术涂鸦或个性装饰等。如果想让青年公寓显得更酷一点，还可实行“艺术家宿舍”计划，即特别预留一套房间，以极优惠的价格(甚至免费)提供给街头艺术家居住，期限为一年。对街头艺术家的选择，可先在社交网络公开招租或由艺术家自主申请，然后再由青年公寓的全体住户投票决定。这样每套公寓都可以拥有自己专属的社区艺术家了。而艺术家需要回报的，就是保证每周在公共活动室有个小型的免费演唱会，并通过社交网络、社区电台接受住户点歌的需求。

在芝麻哥看来，城市社区的人文进化，必然是朝更平等、更自由、更强调自治精神和双向互动的方向演化。以往戴红箍、拉横幅、贴告示等这些简单原始的社区管理早就OUT了，新生代需要更现代，更有创意，也更富人性需求的社区服务。

随着中国社会老龄化进程加快，房地商介入养老产业已经是一种热门的趋势，但是拿出的解决方案，又实在太过粗暴和野蛮。目前很流行的一种趋势，也不过是在远郊起几幢低层建筑，再挖个池塘栽几棵树，美名曰园林景观，然后配套上老年医院、康复中心、集体食堂等，就堂而皇之称之为养老社区或养老地产。

除了这种养老社区之外，时下热炒的“居家养老”、“社区养老”、“以房养老”等模式，坦率地讲都是极不成熟的概念炒作，甚至可以说是缺脑子的表现。那么有没有一种高级一点、人性一点、合理一点、智慧一点的商业模式呢？

当然有。芝麻哥可以提供一个全新的商业创想和模式范本，以供有心的商家学习参考。这个模式姑且称之为“社区养老公寓——移巢计划”。简单来讲，就是以社区为单位，把每个社区的空巢老人、有养老需求或投资意向的住户，通过产权置换或二次购买的方式，本着“产权分散，供养集中”的原则，整合到一起(可集中在每幢楼的一二层)，然后由业主授权给房地商或物业公司，进行统一改造和集中管理，然后再租赁给其他有需求的业主。

产权灵活化  这个项目不需要房地商或物业公司重资产投入，而是在业主间起一个穿针引线的中介作用，巧妙地进行资源优化和产权置换，从而解决项目的空间需求。无论房屋如何交易、置换，最终产权还是归属业主，物业公司一是赚取交易过程的服务费用，二是赚取一定比例的管理费用，三是赚取这个项目激活后的平台交易费用。需要强调的是，无论你原来拥有多大房产，在置换成养老公寓时，都可结合市场的标准测算自由补齐，可由大换小，也可由小换大，因为这个置换过程，不但是解决自己养老问题，同时也算是二次置业投资行为。譬如你可置换一套大的公寓，留下自主的一间外，还可出租其他房间给别的老人。还要说明的是，这个项目只所以鼓励在社区内甚至一幢楼内进行交易，就是充分考虑到中国人的传统伦理需求——让老人离自己熟悉的家和亲人近一些，再近一些。

配套智能化  这种新型的社区化养老公寓改造，必须充分利用互联网时代的技术红利，把智能化做到一种极致。譬如每个公寓的每个房间都可安装一部智能电视。除了基本的娱乐功能外，这部智能电视还需配备智能摄像头，具备语音视频的基本功能，然后再给老人订制一台超级遥控器。老人想和子女、朋友视频聊天时，一键OK；想应急呼叫子女时，一键OK；想呼叫物业管护中心时，一键OK；想呼叫医院时，一键OK；想网上订餐时，一键OK；想网上购物时，一键OK；想语音备忘或查询日历时，一键OK。当然，这些遥控器的功能，也可集成到一部智能手机上。若再配套一部可测血压、心脏、脉搏和紧急呼叫的可穿戴式智能手表，那么就老人的实际需求而言，智能化就算基本齐活了。其他什么智能电灯、智能空调、智能冰箱什么的，倒是显得华而不实，或者讲还不够成熟，配不配套倒不是很重要的事情了。

服务平台化  需要郑重声明的是，打造社区化养老公寓不但是一个创新的商业升级项目，也是一个系统的社会改造工程。房地产商或物业公司要想成功转型，就必须坚决打破以往的旧思维、旧模式，别总想着挣快钱，傻挣钱，而要学会创造出一种精细管理，共赢合作的生态性、平台化的全新商业模式。具体来讲，房地产商或物业公司就是要充分发挥自己的主业优势，为业主做好“不动产”的管理和服务，同时积极利用互联网的技术优势，搭建开放的社区化交互平台。管它线上线下，管它虚拟现实，终是为活生生的人来服务的，也终是要与活生生的人来对接的。就社区消费需求而言，物业公司已经掌控了现实端的物理入口，如果再主动搭建一个虚拟端的网络入口，两端合一，形成一个生态的商业闭环，那么挣钱就是一件很容易的事了。以社区化养老公寓为例，可以和医院合作，开展网上问诊和即时监护服务；可以和银行合作，开展面对面虚拟银行理财业务；可以和电商合作，开展针对老年人的代购、团购、送货上门等服务；可以和餐馆、理发店合作，开展上门送餐和理发等服务。如果房地产商或物业公司再有情怀和想象力一点，这个线上线下合一的服务平台和管理网络，还可以做些社区虚拟拍卖(如旧家具、儿童玩具等)、社区虚拟晚会、社区虚似展览(譬如宠物秀、老年时装秀、宝宝秀)等有趣又有意义的活动。此外，这个社区化交互平台一旦形成，也可对接相应的家政服务，如清洁工、保姆、月嫂、老人陪护等，不但可以充分激活社区内的闲散劳动力，也可形成一个安心、透明、良性互动的家政服务交易(换)平台。

在一味求新、求大的政绩冲动和急功近利的商业刺激下，以往的城市旧改工作，简单而野蛮，原始又粗暴，不但毁掉许多传统的遗存，而且严重破坏了城市的生态。可对此除却愤怒、抱怨和遗憾外，我们也清醒地知道，城市承受不起，也绝无可能以大拆大建的方式再进行一次暴力改造了。要想让城市的居民生活得舒服一些，我们必须寻找另一种途径的改造。

譬如楼顶的绿化改造。楼顶绿化的好处，有一个很有力的说服数据，那就是一个城市的楼顶绿化率达到70%以上，城市上空的二氧化碳量将下降80%，城市热岛效应将会彻底消失。以北京为例。按照2010年北京市国土资源局抽样统计资料进行的初步测算, 北京市的 市区面积为1368.32平方公里，其中建成区面积为1289.3平方公里，如果以屋顶面积占建成区面积25%的建筑标准计算，北京市区的屋顶总面积约有322.33平方公里，再以其中30%可作为生态屋顶来保守推算，那么北京市区可利用绿化的屋顶面积达到96.7平方公里，也就相当于给北京增添了34个朝阳公园(或14个奥林匹克森林公园)的天然绿肺。如果真能实现这个绿化目标，那么北京雾霾天气一定会大大缓解，城市的宜居环境也会大大改观。

虽说楼顶绿化是一件利国利民的大大好事，也被提倡了好多年，可实际推广却并不乐观。据不完全统计，北京市目前已实施的屋顶绿化面积，大约只占市区可利用绿化屋顶总面积的1％多一点。难道是因为成本过高的缘故么？当然不是。按照2012年北京市园林局印发的《北京市屋顶绿化建设和养护质量要求及投资测算》，进行简单的屋顶绿化，每平方米费用只有310元，养护费用为一平方米每年才17.5元；进行花园式的屋顶绿化，费用则为每平方米550元，养护费为每年24元。

楼顶绿化只所以推广不力，很大原因在于以往的推广思路有问题。以往是以政府的力量主导主推，而且多是公益性质。而恰恰在于投入不高，维护又太过麻烦，便是做面子政绩工程也难以显现，所以有公共财政预算的部门，看不上这个项目也是情有可原。而商业力量迟迟不介入，则在于没想出好的商业模式，操作起来又太过麻烦，所以多是持观望态度。

在芝麻哥看来，随着习李新政、雾霾加重以及电商爆发等诸多宏观环境的变化和因素交互，未来5-10年内，楼顶绿化或许成为一个很有市场想象力的新商机引爆点，特别是对想转型的房地产商而言。而就商业模式的创新而言，芝麻哥建议从以下三个方面发力：

楼顶绿化是一门正经的生意，也是有一定技术门槛的生意。但对于房地产商而言，倒是相对轻车熟路的。譬如楼顶的承重、防水处理等都不是问题，而且楼顶的产权归属也容易解决。如果房地商在建新房子时，就同步考虑到楼顶的绿化问题，那么不但投入大大减少，而且也增加了新楼盘的卖相和宣传亮点。既然是生意，就要考虑赢利，既然要赢利，就要考虑商业模式。而对于房地产商来讲，楼顶绿化的最佳商业模式是“主题式改造+灵活性租赁”。譬如住宅楼盘的楼顶改造，可改成立体式菜园或休闲性花棚；譬如商业楼盘的楼顶改造，可改成带有玻璃罩的花房式咖啡吧或茶餐厅；譬如学校、医院等公共建筑的楼顶改造，则可改造成试验农场或鲜花培育基地。赢利方式可以是提供设计方案，工程施工，标准化配件出售，也可以是改造后租赁给商家、个人经营，或以会员制的模式自主经营。

楼项理论上讲应是公共面积，自然关系到公共利益。为了更好地说服业主，楼顶绿化项目也必须强化它的公共效益。除了强调减轻热岛效应，减缓雾霾发生，改善城市气候的宏观利益外，还要强调楼顶绿化对本幢楼盘“微气候”的节能减耗效用。譬如楼顶的绿化可在夏季减少太阳辐射热量，减少空调的耗能。譬如楼顶的雨水收集装置，可减少污水排出。譬如在楼顶安置太阳能板，可将其转变为热能或电能，供本幢楼盘的公共取暖和照明。譬如我们还可收集社区部分食品垃圾并转化成生物肥料，供给楼顶绿植或鲜花施用。这些节能减耗的数据，最好能以物联网的手段，即时采集，公开发布。而这些绿色环保设施也最好可以同时向公众开放，成为教育公众，宣传环保理念的示范基地。坦率地讲，这些东西便是基于商业考虑的“秀”，想来大家也是会心甘情愿地接受。就如那些娱乐明星一样，美好的东西是不怕秀的。

由于楼顶绿化还是一个新兴事物，而且涉及到对城市风道、微波通道、航空通道等方面的干扰影响，所以很容易在商业萌牙状态时，被某些不成熟的偏见或保守的管理理念所左右，甚至被扼杀。而楼顶绿化作为一个链条化的产业，要想快速壮大，就必须在起步之初，团结一切可团结的力量，组建足够强大的产业联盟，积极和政府的主管部门沟通对话，同时未雨绸缪，从顶层设计的高度考虑，配合政府、协会做好产业规划，制订行业标准、自律条例等。如此这般，这个产业才可能健康快速地发展起来。强调这一点，是因为我们城市被建设得这么差，有一个很大的原因就是发展之初行业太过“无法无天”。譬如北京城的五环里，有多少楼盘超标超高侵占了“风道”，才造成今天雾霾天久久不散。也许当初违规的房地产商会这样想：就我一个楼盘，又怎么能挡住风呢？谁曾想，有关系的房地产商大有人在，而且都持同样的的想法，于是越建越堵，一直堵成今天的“熊”样。无论如何，希望今天已经成熟的房地产商可以理性一点，规矩一点，不要再犯同样的错误，毕竟，雾霾面前，人人平等，谁也逃不走。而且，做好这件事，要远比建设 “立体城市”什么的要有意义得多，也伟大得多。

过去几十年来，房地产一直是中国经济的支柱产业，而在未来十年内，房地产依然还会担任这样领头羊的角色。无认你夸也好，还是骂也好，它都是客观存在的事实。这十年之内，一方面房地产商可以继续蚕食中国城市化进程的发展红利，另一方面，若能顺利完成产业升级和文化转型，则可以担当更重要的角色。毕竟，从乡村文明向城市文明过渡的过程中，我们走得太快，也走得太急，欠的账也太多。我们骂房地产商野蛮，是因为我们自身也很野蛮，我们骂房地产商建得房子丑陋，是因为我们自身的审美水平就没高到那里去。就中国的现代化进程而言，房地产商必须要担当的一个社会使命和时代责任，就是利用商业的力量，完成社区结构的组织改造和城市生态的文明重塑。芝麻哥在文中提到的一些设想和创意，就是希望给那些依然坚持理想主义情怀的房地商一些启发。推动社会进步，促使人民幸福，“房”事一直都是很关键的环节。

而就更实际的商业利益而言，房地产商也必须高度重视社区改造带来的无限商机。以当下很热门的O2O为例。这个行业或业务一直无法有效引爆，最关键的因素就是无法突破社区端“最后一公里”的瓶颈。而这个瓶颈又并非物流问题，而是信息流问题。正因为社区的消费需求无法有效聚拢，所以才造成平均物流成本过高。一旦踞守社区端的房地产商或物业公司醒悟过来，快速完成社区的互联网化改造和管理升级，不但这个问题迎刃而解，而且会衍生出更多的商业机会。

以万科为例，未来5年内，其管理的社区大概会有500-600个社区，100万住户，近800万的人口，差不多相当于一个超级大都市的规模体量。如果线上把这些社区用互联网串连起来，充分盘活社区的用户和数据资源，形成一个庞大又精准的家庭用户信息数据库，线下再配套完成青年公寓、养老公寓、绿色楼顶花园这样的实体改造，并快速完成规模化、连锁化的全国性网络布局，那么万科蜕变或孵化出一个横跨“地产+物业+金融+中介+家政+电商”等领域的超级平台和商业公司，便指日可待。