本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，题图来源：unsplash
从2023年4月开始，鞠茜就开始筹划换房，3个月下来，总算有点眉目了，“房子很多，看得上的也有，但总有这样那样的原因，没法下定决心”，鞠茜说，因为卖大换小，她不愿意凑合，想换一套各方面都满意的房子。
鞠茜现在居住的是一套位于北京南二环和南三环之间的三居室。孩子上了高中后，家庭开支大幅增加，她想换成一套两居室，这样就可以腾挪出几百万元的现金，缓和家庭开销。
无独有偶，最近王慧也在看房，她现在居住的是位于北京东四环一套140平方米的大户型，老公经常加班，多数时候王慧一个人在家，“房子大，一个人待着怪害怕，而且物业费、取暖费贵，打扫卫生也累。”
王慧想把现在的房子换成一套80~90平方米的小两居，让她萌生换房念头的，还有一个无法回避的现实原因，她去年失业了，现在丈夫一个人上班，“万一他哪天也失业了，总不能再啃老吧，置换出一笔钱备用，起码遇到事不慌。”
北京某大型连锁中介一位拥有十几年从业经验的大区经理告诉经济观察报，通常情况下，置换房产主要通过加杠杆方式实现房产价值的增加，比如将小户型换成大户型，将郊区房子换到市区，将普通房子换成学区房。
像鞠茜和王慧这种以腾挪出一笔现金备用或应急为主要目的的置换，属于逆向置换，“今年这类置换确实开始多起来，包括我们接触的客户、身边的熟人，都有这样的案例。”
一家房地产代理机构的研究人员告诉经济观察报，逆向置换以往也存在，但极少，“比如做生意失败了或遭遇其他变故，卖掉别墅换成高层，甚至搬回老家。今年这类情况开始一定数量地出现在中产身上，我身边就有好几个。”
一、换房
鞠茜现在居住的是一套不到120平方米的三居室，市场价格在900万元左右，不过中介告诉她，如果想快速出手，与买家谈的时候，可以多让一点，应该可以卖到800~850万元。
最开始，鞠茜计划在附近找一个两居室，周边的两居室不少，而且单价也便宜，但品质较差，停车位少，物业管理一般，“虽然是不得已换房，但也不能太委屈，房子的品质还是要差不多。”
周边看了一圈，没有找到心仪的房子，鞠茜把选择范围放大到大兴、亦庄等区域。
鞠茜现在的房子保守估计能卖800万元，扣除银行按揭尾款，大约还能剩下700万元，而她的买房预算是400万~500万元，“能全款尽量全款，买的时候好谈价格，后期按揭压力也小些。”
鞠茜确定的买房标准是，面积在90平方米左右，小一点也可以接受，要么选品质好一些的二手房，年限不能太久，最好十年内，品牌物业；要么选新房，新房品质普遍较好，最好在五环附近交通便捷的区域。
她初步选定了一批意向房源，有新房，也有二手房。其中意向最大的是一套位于亦庄的二手房，房子品质、楼层、格局、价格、面积都符合要求，唯一缺陷是地下停车位少，这也是她迟迟没有出手的原因。
鞠茜也看了不少新房，好一些的项目面积普遍较大，有一个符合她要求的项目年底才能交付，不能马上住进去，她又不想折腾搬家，“最好能一次到位，把这边的卖了，马上就可以搬过去。”
比鞠茜晚，王慧是从6月开始计划换房的，并于6月底将现在的房子挂网，按照市场价，她现在的大三居能卖将近1000万元，不过中介告诉她，最终成交价可能在950万元。
不同于鞠茜，王慧不想离开现在居住的区域，公婆也住在附近，孩子跟着爷爷奶奶，离得远了不方便。但一个现实问题是，同区域品质好的两居室极少，大部分是塔楼，而她更中意板楼。
最近几天，她看了小区附近几套两居室，但都不太满意。南北通透户型，楼龄比较老，配套差，而品质较好的小区，户型又一般，总之都不太满意。
7月11日，她抽空看了几个附近的新房项目，面积合适的，朝向和户型不满意；户型和朝向满意的，面积普遍比较大，“下午刚看的那个项目，好户型最低面积是120平方米，价格和我们现在住的差不多。”
王慧的预算和标准是确定的，房子面积可以小一些，但其他品质不能下降。王慧现在的小区是封闭式管理小区，绿化好，虽然楼龄不低，但各方面维护得都很好，也是这一区域价格较为坚挺的小区之一。
“肯定是要换的，但前提是找到自己满意的房子”，王慧说，她给自己半年的时候，到年底，一定要完成置换。
二、现实
鞠茜的丈夫在一家央企工作，收入虽不比民企动辄年薪百万，但相对稳定，暂无失业顾虑。鞠茜原来做一家小公司，由于这两年业务不太好，基本处于半失业状态，没有稳定收入。
鞠茜本没有换房需要。前些年，家里资金充足的时候，她用两百多万元做了一笔投资，其中一部分资金是借贷，目前这笔投资既无法退出，也没有办法变现，“等于压在那动不了。”
原本这笔投资没有太大不利因素，但随着孩子上了高中，家庭花销增大，而自己的生意处于半瘫痪状态，加上需要偿还房贷和借贷，家庭支出压力倍增，“一下搞得手忙脚乱，人也跟着焦虑起来。”
鞠茜说，她老公属于技术型人才，比较内向，家里家外都得她操心，随着家庭支出压力增加，方方面面都受到影响，“我们两口子因为这些事经常吵架，孩子明年就要高考了，不受影响是不可能的。”
在她看来，现在唯一能扭转局面的就是通过换房置换出一笔现金，先保证孩子的高考，“如果就是还贷和家里开销，他的收入就够了，问题是现在想要考个好大学，不投入是不现实的，一节课就得七八百一千多，而且还不是补一门。”
在一二线城市一些中产家庭里，孩子高考前的补课投入，每年可以达到20万~30万元，一些条件较好的家庭投入可能更高，“虽然说学习靠自己，但从父母角度来说，肯定愿意为孩子创造更好的条件。”
与鞠茜不同，王慧的孩子还在上小学，不存在这方面的压力。但王慧也有她的烦恼，结婚近十年，丈夫在互联网公司上班，加班多，两人聚少离多，原来她上班也忙，不觉得什么。
2022年底失业后，王慧一时没找到合适的工作，孩子一直是爷爷奶奶带，每天大部分时间王慧都是一个人在家，开始觉得挺好，没有人打扰，但时间长了，就开始觉得无聊。
王慧说，生活中很多东西不能细琢磨，一琢磨都是问题，“现在觉得房子大了不像家，晚上一个人待着害怕，打扫卫生比别人费的劲大，每年物业费、取暖费也比别人多，怎么想都不划算。”
王慧丈夫的公司也进行了裁员，虽然他没有被裁掉，但“内卷”厉害，“收入少了不说，比原来更忙了，原来换工作也容易，干得不爽可以换工作，现在有啥委屈都得受着，形势不一样了。”
王慧盘算着，一家三口，有一个两居室住足够了，每年不仅可以省下不少费用，丈夫也可以稍微轻松些，“换个小房子，起码能倒腾出三四百万的现金，有了这些钱，就不怕失业了，实在干不下去就换个轻松点的工作。”
上述中介大区经理告诉经济观察报，从他接触的案例看，大部分逆向换房的客户都是腾挪现金作备用或急用的，“各有各的难处，还有的是为了养老看病，比如父母年龄大了，需要预留出一笔钱做预防。”
三、逆向
房地产交易中的置换行为，主要分为几类：
一是以小换大，比如由于二胎或接父母一起居住或改善需要，把两居置换成三居或四居。这是一个加杠杆的过程，绝大多数的改善型需求都属于这一类。
二是从郊区置换到市区，多数出于通勤方便、孩子上学等需要，居住面积可能没有变化，甚至像学区房面积可能还变小了。这一过程主要以提升配套资源和资产价值为主要目的。
三是以旧换新，比如，随着孩子进入高中或上了大学，或者个人退休，可能会以同样价格或加杠杆形式置换一套居住条件更好的房子。
上述中介大区经理表示，过去，有一些老北京人，卖掉二环内的房子，换到郊区甚至北三县，“这些老人都是从苦日子过来的，子女各自成家立业了，自己搬到郊区比较安静，更适合养老。”
在他看来，逆向置换不属于以往任何一种置换形式，过去、现在和将来也很难成为一种主流置换形式，“不能从交易角度来理解，从交易数据来看，现在主流置换还是改善为主，学区房仍然受欢迎。”
“在资产升值过程中，无论是个人居住还是投资，因为预期是向上的，资产规模越大，增值也越多”，上述中介大区经理表示，而在当前资产增幅大幅下降甚至停滞的情况下，过高的杠杆意味着风险。“当资产升值幅度小于房贷利率的时候，这个时候就需要通过降低杠杆来止损。”
无论是提前偿还房贷，还是逆向置换，均属于此类情况，“虽然每个人的目的都不一样，但本质是相同的”，上述中介大区经理表示，“假如你的资产贬值了，但杠杆不变，问题就会突显出来，极端情况可能会出现资不抵债。”
“当然，如果你的资金通过其他方式可以获得更高的回报，可以抵消资产贬损带来的损失，也可以不用提前偿还房贷或者逆向置换”，该大区经理表示，无论选择哪种操作方式，都是从个人实际需要出发。
鞠茜说，如果置换成功，孩子从高考、上大学到考研及工作，只要不出现太大变故，有丈夫稳定收入和腾挪出来的资金做保障，基本可以不用为未来发愁，“等那笔投资可以变现了，也可以再换个大一点房子。”
王慧一直想要二胎，公婆也一直催他们生二胎，原来因为工作忙，没有时间，现在她不忙了，但丈夫更忙了。她想让丈夫换个不那么忙的工作，“赚多赚少凭本事，但起码离家近一点，还能经常回来。”
（应受访者要求，鞠茜、王慧为化名）
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝