本文来自微信公众号：WSJ中文版（ID：WSJmagazinechina），作者：Katherine Clarke、E.B.Solomon，翻译：熊猫译社·万志文，中文编辑：陆莹，内文配图由受访者提供，原文标题：《“难买又难卖”的豪宅市场：富人们的犹豫与妥协》，头图来自：《继承之战》剧照
2000 年左右，已故喜剧演员 Rodney Dangerfield 的妻子 Joan Dangerfield 第一次走进她位于洛杉矶的家时，立刻就意识到自己会买下它。
这栋装饰艺术风格的别墅坐落在洛杉矶日落大道上方著名的 Bird Streets 社区，可俯瞰洛杉矶市中心、大海和卡塔琳娜岛的美丽景色。
“我刚走进房子几步，就知道它就是我要找的地方。”Joan Dangerfield 说。当时 Dangerfield 夫妇最终花了 625 万美元买下这处房产。她说，“我被它深深地吸引住了。”
Dangerfield 夫妇的房子
大约 20 年后，70 岁的 Joan Dangerfield 想要卖掉这所房子，但却发现潜在买家并不像她当初那么急切。她说 ，她的房子从 2 月份开始挂牌出售，价格为 1780 万美元，虽然她已经收到了几份全价报价，但那些报价都带有复杂的附带条件，比如要求她提供卖方贷款。
对于这栋价格与当地其他房子相当的房子，她说，“我原以为它一周之内就能卖出去，但结果并非如此。它还没有卖出去，我真的非常震惊。”
由于高端房地产市场面临着利率上升、经济衰退担忧、新冠疫情后的人口迁移等重大挑战，全美各地的豪宅卖家都处于类似的境地。
房地产经纪公司 Redfin 的最新报告显示，4 月到 6 月的三个月里，全美豪宅（指市场估值排名前 5% 的住宅）的销售量同比下降了 24.13%。同期，豪宅库存量下降了 2.39%，豪宅销售价格中位数则上涨了 4.55%。在注意到市场的变化后，各大都市的房主们似乎纷纷搁置了挂牌出售房屋的计划。Redfin 的数据显示，在截至 6 月 30 日的三个月里，新增挂牌出售的豪宅数量同比下降了 17.08%。
根据 Redfin 的数据，同期非豪宅的销量也有所下降，但降幅为 19.42%，小于豪宅市场的降幅。
Redfin 首席经济学家 Daryl Fairweather 指出，“从交易来看，豪宅市场肯定受到了伤害。即便拿它与其他细分市场进行比较，豪宅市场看起来也真的已经降温了。”
该报告标志着市场持续下滑，在疫情期间出现前所未有的交易热潮后，市场从去年春季开始出现下滑。Redfin 的数据显示，早在 2022 年 6 月，由于买家开始应对通货膨胀和动荡的股市，销售量就开始大幅下降。2023 年第一季度，豪宅销量同比下降了 33.3%。
在截至 6 月 30 日的三个月里，销量降幅最大的是疫情期间曾势不可挡的市场。例如，根据 Redfin 的数据，迈阿密大都会区的豪宅交易量同比下降 40.14%，销量跌幅最大。
其他销量跌幅较大的都市区包括纽约长岛的拿骚县，同期该县的豪宅销量同比下挫 39.34%。位居其后的包括纽约市（下降 35.98%）、洛杉矶（下降 36.17%），芝加哥（下降 34.13%）。
2021年，Heigo Paartalu以600万美元的价格在迈阿密海滩买了一栋五卧室的豪宅
市场飙涨期间，Heigo Paartalu在2023年以750万美元的价格卖掉了这座房子
在房地产经纪商和业内专家看来，各豪宅市场的表现一直参差不齐。这往往归结为定价问题：在卖家屈服于市场下滑和房价下跌现实的地区，交易活动保持相对稳定。但在卖家坚守疫情时期高价的市场，交易活动则急剧下滑。
以旧金山地区为例，豪宅销售价格中位数下降了 12.73%，但成交量仅下降了 4.04%。Fairweather 说道，“价格下跌，给那些说‘我可能终于可以买房了’的人提供了机会。”
相比之下，在纽约、芝加哥和洛杉矶等市场，房价与去年持平，甚至略有上涨，但成交量却大幅下降。“需求减少了，但需求的回落不足以拉低价格。”Fairweather 指出。
在迈阿密，业内人士表示，成交量之所以下滑，并不是因为需求不足，而是因为供应不足。这在很大程度上归因于新冠疫情期间大量迁往迈阿密的人口和购房狂潮。Fairweather 说，“要卖房子的人已经卖了。”他指出，在截至 6 月 30 日的三个月里，迈阿密地区新挂牌的豪宅数量同比减少了 33.1%。“肯定有搬到迈阿密的人想买房，但市面上不一定有房子出售。”
Heigo Paartalu 是因房屋库存不足而感到沮丧的买家之一。
Paartalu 是一名赛艇经销商，也是数字船展公司 YachtWay 的首席执行官。他说，他和妻子于 2021 年底斥资 600 万美元在迈阿密海滩治安一流的芙蓉岛（Hibiscus Island）上购买了一栋现代化的五卧室豪宅。
大约一年后，该房子的市值飙升了 25%，因此他们在 2023 年初套现，以 750 万美元的价格卖掉了房子。现在，他们的预算约为 1000 万美元，他们希望在该地区找到一处海滨房产，但尚未找到。“库存量很少，价格也没有像我们原来期望的那样出现下降。”他说。这对夫妇目前租住在迈阿密的埃奇沃特社区，月租金为 2.4 万美元。
芙蓉岛（Hibiscus Island）
来自 ONE Sotheby 's International Realty 的 Paartalu 经纪人 Jeff Miller 表示，一些房主不卖房子是因为现在房价太高，他们买不起当地的其他房子。还有一些房主不想放弃低抵押贷款利率。Miller 说，“这使得我们的现有库存和房屋供应出现严重短缺。”
房地产经纪公司 Douglas Elliman 的 Dina Goldentayer 称，尽管迈阿密的库存供应有限，但买家在验房和购房手续费等方面相比去年有了更多的议价权。“我不再采取‘要就要不要拉倒’的态度了。”她说，“有一些明显的变化让市场看起来很正常。”
在洛杉矶，豪宅市场的问题远不止库存紧张。据 Douglas Elliman 房地产经纪人 Juliette Hohnen 估计，她在洛杉矶市场的业务较去年同期减少了大约 50%。她说，在疫情推动的市场高峰期，她曾在一个月内签下多达 10 宗交易。而今年 7 月以来，她仅签了一单。
在她看来，业务变少的原因包括利率上升、人们从洛杉矶迁移到低税率州、新豪宅税的出台、近期演员工会和编剧工会罢工等。她说，她原计划本月带一位奥斯卡获奖编剧参观洛杉矶的房屋，但他在罢工期间取消了找房计划，转而选择租房。
Hohnen 表示，利率不断攀升使得房屋库存量维持在低位，对销售活动造成打压。她指出，“过去几年买房的人都获得了很低的贷款利率，那些利率通常在 2% 到 3% 之间。”如果这些买家现在卖房，他们将承担几乎翻倍的利率，且可能在卖房时蒙受损失。
Hohnen 说，她于 2021 年在汉普顿斯的萨格港区购买了一套价值 252.5 万美元的住宅，浮动利率抵押贷款的利率仅为 1.875%。她说，通常情况下，她会先买房，再装修，再转手，但这次不一样。“我永远不会卖掉那所房子。现在买房的话，我根本买不起。而且，新房子的月支出太高了。”
Dangerfield的房子里有一些奇特的摆设，比如天窗上悬挂的吊灯
Dangerfield的房子设有一间影音室
Dangerfield 说，她没有预料到豪宅税会对她的售房前景造成如此之大的不利影响。这项新措施于 4 月 1 日开始实施，要求卖家为售价在 500 万美元至 1000 万美元之间的房产支付 4% 的税费，为售价在 1000 万美元或以上的房产支付 5.5% 的税费。“3 月份的时候，我们这里挤满了购房者。然后，一切戛然而止。来看房的人数发生了如此大的变化，感觉就像房子根本没有在市场上出售一样。”她说。
Dangerfield 的经纪人之一、Douglas Elliman 公司 Eklund Gomes 团队成员 Marcy Roth 说，豪宅税“影响了买家的情绪”，尤其是在叠加利率上升等其他因素的情况下。她指出，“一切都变得模糊不清，出价也变得很复杂，并没有多少干脆利落的交易。”
在芝加哥，Compass 的房地产经纪人 Katherine Malkin 说，芝加哥市中心和所谓的黄金海岸（Gold Coast）受经济放缓的影响最大。她说，人们担忧犯罪猖獗等因素影响生活质量，该市的一些企业也在向外迁移，这些都抑制了当地的房地产销售。例如，亿万富翁 Ken Griffin 旗下的对冲基金 Citadel 最近就离开了芝加哥，搬到了迈阿密。最近将总部从芝加哥迁出的企业还包括波音（Boeing）。
在芝加哥，黄金海岸的一栋联排别墅标价1575万美元
“有一些企业因为税收而离开。”Malkin 说道。他指出，过去几年，芝加哥的一些著名慈善家和企业家也离开了这座城市。“他们有的去了佛罗里达州，有的去了德克萨斯州，有的去了税率低得多的州。人们很难理解这一点。”
Malkin 说，一些卖家不愿大幅降价——截至 6 月 30 日的三个月里，芝加哥的豪宅售价中位数实际上上涨了 6.82% 以上——这进一步抑制了销售。她说，“有钱的人不愿意将自己的房产拱手相让，因为他们觉得自己已经投了很多钱进去。”
Malkin 说，当卖家向市场让步时，市场就会活跃起来。她说，她的一位客户——公开记录显示此人是私募股权公司高管 John Weaver“Jay”Jordan II——最近将黄金海岸附近一套面积约为 2 万平方英尺的联排别墅的标价从 2020 年的 1875 万美元下调至 1575 万美元。Malkin 说，虽然这所房子尚未售出，但降价引起了又一波人的兴趣。1996 年，Jordan 花了 180 万美元买下这栋房子，并对其进行了大规模改建。他没有回应记者的置评请求。
此处黄金海岸的标价最近从1875万美元下调了一些
尽管在截至 6 月 30 日的三个月里，纽约大都会地区的豪宅售价中位数较去年同期上涨了 7.69%，但销售速度的放缓还是让一些投机性买家得以做成好买卖。
在 Corcoran Group 集团经纪人 Vanessa Lucin 的帮助下，买家花费 600 万美元买下上西区的一套公寓。这套公寓于 2022 年 6 月首次挂牌时的价格为 749.5 万美元。据 StreetEasy 网站介绍，该公寓面积约为 3383 平方英尺（约合 314 平方米），配有两个私人阳台和四个卧室。Lucin 说，买下该公寓的夫妇正从加州搬到纽约，两人从 1 月份开始物色房子，当时市场已经较疫情期间的火爆有所降温。她说，“当时还有一份报价，但最终没有下文。”
Compass New Development Marketing Group 联席主管 Daniel Parker 表示，最近的一些公寓交易让人联想到 2021 年和 2022 年市场更为强劲期间达成的交易。在纽约的亿万富翁街（Billionaires’Row）、哈德逊广场等地段，开发商提供了大幅折扣。他表示，“现实情况是他们在主动拥抱我们现有的市场，而不是他们所希望看到的：我们主动拥抱市场。”
Sylvia Hughes和John Hughes花了600万美元买下上西区的一套公寓
不过，市场还是有回暖的迹象。纽约的经纪人称，今年夏天大宗交易有所增加；豪华房地产经纪人 Donna Olshan 说，纽约市中心的大型公寓尤其值得一提，它们一直都是市场的“香饽饽”。
过去几周，纽约市中心迎来了一连串的大宗交易，其中包括查尔斯街（Charles Street）150 号的一套顶层公寓（售价 5200 万美元，场外交易）、伍斯特大街 151 号（Wooster Street）的一套顶层公寓（售价 5200 万美元，场外交易）以及切尔西 One High Line 的一套顶层公寓（售价 5200 万美元）。
Lucin 的客户 Sylvia Hughes 说，看了好几套公寓后，她和丈夫 John Hughes 才向他们最终买下的上西区四居室公寓提出报价。“我觉得卖家很想将房子卖出去，毕竟这套公寓已经没那么光鲜了。”她说。等他们看到房子时，原来 749.5 万美元的要价已降至 619.5 万美元，最终他们 600 万美元报价也被接受了。“我当时开始怀疑我们是否应该出更低的价格。”
本文来自微信公众号：WSJ中文版（ID：WSJmagazinechina），作者：Katherine Clarke、E.B.Solomon，翻译：熊猫译社·万志文，中文编辑：陆莹