站在历史的前夜

聊聊房地产新政的事。

一

现在的格局就是一系列悖论组成的。

国家真正着急的是二三四线城市的房地产，这些地方政府严重依赖土地财政，如果房子继续卖不出去，政府就卖不出去地，进而影响到方方面面。

如果想给二三线去库存，就得拉高一线房价，因为一线是信仰，信仰立不起来，大家就不太敢往里冲。而且每次涨价潮，都是一线先涨，然后蔓延到二三四线。

其实之前也试过让基层自救，他们也基本上都取消了限购，不过明显没自救成功。

所以这次的政策路径，就是“自下而上”。小地方先放开了政策，没啥用。然后二三线城市告急，也放开，依旧没啥用，最后一线也放开了，尽管一线没啥必要，一线的房子不存在卖不出去的问题。

只是现在好像药效退得有点快，政策刚出来那会儿效果不错，过了两三周就有点药效过了的感觉。不过历次刺激房地产，都不是一步到位，都是慢慢刺激出来的，所以接下来还有很多花活给大家看。

现在最大的问题是，老百姓手里钱就那么多，一线想涨是要吸水的，主要也是从二三四线城市吸，毕竟现在谁买房都得找父母对吧，父母可能得把小地方的房子卖掉，把储蓄拿出来，去一线置换。这可能导致一线以外的城市因为缺水更加疲软。这也是为啥一直有个说法，说一线限售，其实是保护二三线城市。

可是也没办法了，不使用一线这面大旗，下边明显解决不了自己的问题了。

不过历次去库存，都有个前提：

1. 大家手里有储蓄；

2. 大家对未来预期比较稳定，敢背大量的贷款。

这段时间听说几个深圳那边爆仓的，都是2018年以极高杠杆上车，很多工薪阶层月供达到了三四万每月。

这个匪夷所思的月供背后，其实是那些人当时对未来的极度乐观，觉得工资会一直涨。再过一些年，就跟过去的几十年一样，工资越来越高，再高的月供也会被稀释。

可是接下来的事情并没有顺他们的愿，后来工作变动，月供也无以为继，这几年忙了个寂寞。

我理解这一轮深圳和广州解除限购之后依旧不温不火，可能就是被之前的那种疯狂给伤到了，大家对加杠杆不那么热衷了。

所以这次救市我整体不太看好，因为上边的那两个条件都比较成谜。不过中国人的性格里还有一个毛病，就是“害怕踩空”，如果出现明显上涨，又会有一堆不知死活的疯狂上杠杆，把这玩意当成“跨越阶级”“改变命运”的阶梯。

二

现在有个“新共识”正在蔓延，也就是“房价见顶”。

大家记得那个股市曲线吧，股价一般都会经历一个缓慢爬坡，然后快速攀升，等到大家觉得已经见顶之后，买得早的那些人就会迅速把自己手里的货卖掉高位套现。共识一旦达成，股价就会在高位迅速下跌。

下跌过程中，会有人跑去抄底，然后来个反弹。不过这个反弹一般持续不了多久，随后大家继续出货，迅速下跌，谁也扛不住了。

房地产说实话我也不知道在什么位置，不过很多买得早、买了好几套的人，或者拆迁出好几套的人，已经不指望继续涨了，准备在现在的高位卖掉套现。而且各种财经媒体也在炒作“卖掉手里多余的房子”，这些说法长期看不一定对，短期确实有自我实现的能力。

这种共识非常可怕。

因为一旦形成，房价每次稍微有点涨，就会出现大量的抛盘把房价打下来。混过股市的小伙伴都知道，熊市里每次出现巨大利好，给散户的感觉是“终于要反弹了”，但每次都会迎来暴跌，把冲进去抄底的人给埋了，逻辑就在这里，因为大户要出货，谁也挡不住。

这也就形成了一个新手们很迷惑的现象：牛市里不管什么消息，哪怕是负面消息都会涨；熊市里越是利好越要跌。

其实在一线以外的城市已经基本上就是这个形势了，每次出现利好，就有大量挂牌砸盘。买房的小伙伴，可以看看自己城市的二手房市场是不是已经成这样了。

房价一般得在那些有好几套房的“大户”出完货之后才能稳定下来，考虑到房子这样的大件成交周期比较长，所以这个时间也比较长。

而且有些城市是比较特殊的，比如南京和天津这种超大城市，民营企业比较弱，城市里的消费中坚是公务员和企事业单位，房地产也是他们给撑着。

在房价上涨的时候，这些城市形成了一个诡异的循环。政府能高价卖出去地，有钱给自己人涨收入，大家有钱后去买房，开发商赚钱继续去政府高价拿地，左脚踩右脚上天了。

但是一旦情况不好，立刻进入了另一个循环，地卖不出去，大家伙收入下降，不买房了，土地也卖不出去，政府没钱给大家发钱了，大家更没钱买房了。

这也是我理解为啥南京这几天抢跑了，要赶在一线城市放开限购之前吸引一波流量，不然到时候真来不及了。不出意外，接下来成都、武汉、天津可能都要彻底放开，能抢到多少算多少。

其实在一线也有大规模砸盘的情况，只是很分化，贵的房子越来越离谱，普通的挂牌越来越多，价格被压得死死的，新政出来之后，上车盘反而不好卖了，不信你们去问问北京的小伙伴。

弄不好这一波过去之后，小部分地区上天，大部分还得跌掉一些。

长期可能又是另一个故事了，毕竟一线会持续涌入人口，但房子就那么多，实在是变不出来，长期看问题不大。

三

房地产是有波次的。

前提是贷款放松，大家可以轻松加杠杆。

然后年轻人购买低价上车房。

中年人卖掉自己的上车房给年轻人，拿到钱后，加上手里这些年的存款，再买一套大一些的。

而且大家得达成共识，房子是最好的资产，手里越多越好，能不卖就不卖，有闲钱就再买一套屯着。

这样房地产才能涌动起来，大家看看以往几次暴涨，就能看出来这个规律。

但是可能今年不太一样，今年有那个关键问题，结婚率和生育率。发达国家的经验告诉我们，结婚率和生育率大幅下降，人口减少会导致房地产的大幅衰退。

现在看2016年那波房价暴涨的原因，其实看看2017年的出生人口就知道了，足足出生了1700多万，孩子出生前父母就要买房。而且“二胎政策”是2016年放开的，多生一个娃，就得准备个三居，产生了大量的置换需求。

不过那一波明显透支了很多，人口从2017年之后一直暴跌（2017年出生的孩子绝大部分都是2016年怀上的），几乎每年跌去100多万。

以至于今年一年级爆满，幼儿园招不够。现在上小学的，就是2017年的那批，出生了1764万人。

现在上幼儿园的，是2020年那批，跌到了1200万，也就意味着要关停30%的幼儿园，这还没完，到了今年，传言只有800万。着急买房生孩子的人非常少了，增量不行。

以前大家说的买房两个原因，想娶媳妇丈母娘会要房子，结婚后生孩子要房子，这两个前提如今都遭到现实的打脸，如今结婚率和生育率都弱得跟两条虫子一样在地上爬。

此外还有个大麻烦，2016年那时候大家没经历贸易摩擦和三年疫情，觉得繁荣会一直持续下去，对未来还是很有信心的，敢贷款，敢疯狂加杠杆。结果一波透支的太惨了，基本上能欠钱的人都欠钱了。

而且这几年的事非常教育人，2016年之后投资的人大部分都赔了。不仅仅是房地产投资赚不到钱，其他的也一样，基金信托都没赚到钱。

现实把那些想投资致富的人给教育过来了，让太多人意识到了自己并不是搞投资的那块料。自己投资啥赔啥，投资动机也就弱了好多。

这又让我想起来之前的一件事，说是为啥罗永浩是行业冥灯？

因为他就是我们“绝大部分人”，看到热闹的行业就冲进去，岂不知那些热闹到被大部分人意识到的行业，已经到了顶部，正在转头向下，大部分后知后觉的人进去就是接盘了。

2016年那波大涨价中，很多人冲进去买房，本来以为今后能用资产避开货币的贬值，后来的事大家也都知道，投资就是最快的贬值手段。

从现在来看，之前投资成功的那些人，并不是多厉害，而是赶上了时代的列车，当列车减速的时候，他们当中不少人因为没系安全带被扔出去了。这不是我瞎说，之前就有一个统计，信托暴露，主要伤害的就是那些之前赚到钱的，正是因为赚到了，他们胆子才足够大，敢于把全部身家都放进去，一把赔光。

为啥说这事呢，因为2017年之后入局房地产的人，如果是投资，绝大部分并没有真正获利，甚至在一线，真正获利的也是少数。

这种投资失误多多少少影响了很多人的决策。在2017年之前，好像买房这事咋买都能赚，从那以后情况就变了。

四

这一波救市效果咋样，我整体觉得不乐观。短期可能只有一线的局部会上涨，其他城市可能维持原来的趋势。

因为又是降利率，又是降首付，本质还是让老百姓担上巨量贷款，今年正好处在周期底部，感觉大家加杠杆的冲动还是很难被抑制的。毕竟那些贷款，银行敢借给你，你敢贷吗？你就那么自信过三年还能维持现在的收入？

还有一些有好几套的人觉得反正自己买得早，该赚的钱都赚了，不玩了，准备套现离场，这些人的砸盘非常可怕。

而且哪怕在一线城市，现在都面临一个大问题，上车盘面临大量的抛盘（各个城市的数据网上都有，大家有兴趣可以去看看），动不动一周挂牌几千上万套。哪怕在北京，我有的同事有两套房，想卖掉其中一个四五百万的两居，反正挂出去一周多了，一个问的人都没，再一看小区一夜之间挂出来六七套。

不过我还是相信，长期来看那些民营企业发展的好的城市就算短期房地产不行，长期也问题不大。

一般来讲，全国增速5%，有些省可能冲到8%，最活跃的城市可能冲到10%以上。换句话说，中国可能永远告别8%的增速了，但是你选对城市，说不定还能继续一些年。

所以说，如果你买了大城市的房子，短期被套了，也不用太担心，发展会给大家都解了套。而且从发达国家的情况来看，超大城市的房价大概率确实是一直涨的，可能不能给你赚到钱就不一定了，有可能现在的价位已经透支了很多年，你买到了局部高位，需要很多年消化这个高位，然后才能继续涨。

长期来看，大概率跟那些发达国家似的，几个超大城市就占了全国一半的GDP，同时只有这几个城市的房价能跑赢通胀，其他地区安安稳稳过日子就得了，别想投资什么的了。

而且人有寿命，大城市却是长荣的，永远年轻永远活力四射，现在那些厉害的区域，明清时候就是富裕地区，明清时候不行的，现在依旧不咋样。选择繁荣城市就是选择自己的未来。长期来看，现在厉害的未来几十年依旧厉害，现在不行的，将来大概率依旧不行。

对于毕业生，选择城市就是二次投胎，尽量去传统强势的城市，尽量去私企多的城市，一般错不了。买房也是这个道理。

文末再总结下吧：

1. 我是整体不看好这轮调控，不过不代表局部不会涨。之前就跟大家说过一个道理，每个城市都有几个“终极盘”，大家有钱了就会搬进去。同时还有几个社区大家有钱就会搬走，那房价大家想想就知道了。有些城市是这个国家的“终极盘”，有些国家是这个世界的终极盘，可以有持续流入来托盘。

2. 如果决定了买房，或者正在纠结，一定不要待在家里到处看文章，去想买的地方反复踩盘，反复跟中介沟通，多找几个中介沟通。

3. 长期看来，一线是“经济决定房价”，整体大概率没啥风险。与此同时，有很多城市就是“房价决定经济”，可能陷入螺旋下降。主要是看民营企业数量和规模，一般民营企业占主导的城市，就是“经济决定房价”。

4. 刺激楼市这种事，尤其一线，开弓没有回头箭。既然确认要拉一线房价，那就会使劲到起作用为止，基本100%会拉起来，不然后果不堪设想。如果一线起不来，就不仅仅是一线的事了。当然了，一线起来了，天津、南京、武汉、成都能不能起来谁也说不准。

如果拉了几下依旧没有反应，那就一直刺激下去，直到把子弹打尽。2016年那波也是这样，折腾了快一年，后来房价才起来，现在还有一些招没使，比如大规模降低交易税什么的。

文末，还是想跟大家说一句，无论如何，安全第一，量力而行。刚查了下，截止9月12日全国有840万失信者，一个月涨五万，很多就是还不上房贷被执行了。

本文来自微信公众号：九边 （ID：ertoumu893），作者：九边