站在历史的前夜
2023-09-13 12:25

站在历史的前夜

本文来自微信公众号:九边 (ID:ertoumu893),作者:九边,头图来自:视觉中国

文章摘要
本文讨论了当前中国房地产市场的悖论和政策路径,以及可能面临的问题和挑战。作者认为,政府对于二三四线城市房地产的担忧是主要原因,而一线城市的房价上涨是为了吸引二三线城市的购房需求。然而,当前的政策刺激效果可能不乐观,因为老百姓的购房能力有限,而且对未来的预期不稳定。此外,房价见顶的共识正在形成,可能导致大量抛盘和房价下跌。文章还提到了结婚率和生育率的下降对房地产市场的影响,以及选择城市和房产投资的建议。

• 中国房地产市场存在悖论,政府担忧二三四线城市房地产,但需要一线城市房价上涨来吸引购房需求。

• 当前政策刺激效果可能不乐观,老百姓购房能力有限,对未来预期不稳定。

• 房价见顶的共识正在形成,可能导致大量抛盘和房价下跌。结婚率和生育率的下降也对房地产市场产生影响。

聊聊房地产新政的事。



现在的格局就是一系列悖论组成的。


国家真正着急的是二三四线城市的房地产,这些地方政府严重依赖土地财政,如果房子继续卖不出去,政府就卖不出去地,进而影响到方方面面。


如果想给二三线去库存,就得拉高一线房价,因为一线是信仰,信仰立不起来,大家就不太敢往里冲。而且每次涨价潮,都是一线先涨,然后蔓延到二三四线。


其实之前也试过让基层自救,他们也基本上都取消了限购,不过明显没自救成功。


所以这次的政策路径,就是“自下而上”。小地方先放开了政策,没啥用。然后二三线城市告急,也放开,依旧没啥用,最后一线也放开了,尽管一线没啥必要,一线的房子不存在卖不出去的问题。


只是现在好像药效退得有点快,政策刚出来那会儿效果不错,过了两三周就有点药效过了的感觉。不过历次刺激房地产,都不是一步到位,都是慢慢刺激出来的,所以接下来还有很多花活给大家看。


现在最大的问题是,老百姓手里钱就那么多,一线想涨是要吸水的,主要也是从二三四线城市吸,毕竟现在谁买房都得找父母对吧,父母可能得把小地方的房子卖掉,把储蓄拿出来,去一线置换。这可能导致一线以外的城市因为缺水更加疲软。这也是为啥一直有个说法,说一线限售,其实是保护二三线城市。


可是也没办法了,不使用一线这面大旗,下边明显解决不了自己的问题了。


不过历次去库存,都有个前提:


1. 大家手里有储蓄;


2. 大家对未来预期比较稳定,敢背大量的贷款。


这段时间听说几个深圳那边爆仓的,都是2018年以极高杠杆上车,很多工薪阶层月供达到了三四万每月。


这个匪夷所思的月供背后,其实是那些人当时对未来的极度乐观,觉得工资会一直涨。再过一些年,就跟过去的几十年一样,工资越来越高,再高的月供也会被稀释。


可是接下来的事情并没有顺他们的愿,后来工作变动,月供也无以为继,这几年忙了个寂寞。


我理解这一轮深圳和广州解除限购之后依旧不温不火,可能就是被之前的那种疯狂给伤到了,大家对加杠杆不那么热衷了。


所以这次救市我整体不太看好,因为上边的那两个条件都比较成谜。不过中国人的性格里还有一个毛病,就是“害怕踩空”,如果出现明显上涨,又会有一堆不知死活的疯狂上杠杆,把这玩意当成“跨越阶级”“改变命运”的阶梯。



现在有个“新共识”正在蔓延,也就是“房价见顶”。


大家记得那个股市曲线吧,股价一般都会经历一个缓慢爬坡,然后快速攀升,等到大家觉得已经见顶之后,买得早的那些人就会迅速把自己手里的货卖掉高位套现。共识一旦达成,股价就会在高位迅速下跌。


下跌过程中,会有人跑去抄底,然后来个反弹。不过这个反弹一般持续不了多久,随后大家继续出货,迅速下跌,谁也扛不住了。


房地产说实话我也不知道在什么位置,不过很多买得早、买了好几套的人,或者拆迁出好几套的人,已经不指望继续涨了,准备在现在的高位卖掉套现。而且各种财经媒体也在炒作“卖掉手里多余的房子”,这些说法长期看不一定对,短期确实有自我实现的能力。


这种共识非常可怕。


因为一旦形成,房价每次稍微有点涨,就会出现大量的抛盘把房价打下来。混过股市的小伙伴都知道,熊市里每次出现巨大利好,给散户的感觉是“终于要反弹了”,但每次都会迎来暴跌,把冲进去抄底的人给埋了,逻辑就在这里,因为大户要出货,谁也挡不住。


这也就形成了一个新手们很迷惑的现象:牛市里不管什么消息,哪怕是负面消息都会涨;熊市里越是利好越要跌。


其实在一线以外的城市已经基本上就是这个形势了,每次出现利好,就有大量挂牌砸盘。买房的小伙伴,可以看看自己城市的二手房市场是不是已经成这样了。


房价一般得在那些有好几套房的“大户”出完货之后才能稳定下来,考虑到房子这样的大件成交周期比较长,所以这个时间也比较长。


而且有些城市是比较特殊的,比如南京和天津这种超大城市,民营企业比较弱,城市里的消费中坚是公务员和企事业单位,房地产也是他们给撑着。


在房价上涨的时候,这些城市形成了一个诡异的循环。政府能高价卖出去地,有钱给自己人涨收入,大家有钱后去买房,开发商赚钱继续去政府高价拿地,左脚踩右脚上天了。


但是一旦情况不好,立刻进入了另一个循环,地卖不出去,大家伙收入下降,不买房了,土地也卖不出去,政府没钱给大家发钱了,大家更没钱买房了。


这也是我理解为啥南京这几天抢跑了,要赶在一线城市放开限购之前吸引一波流量,不然到时候真来不及了。不出意外,接下来成都、武汉、天津可能都要彻底放开,能抢到多少算多少。


其实在一线也有大规模砸盘的情况,只是很分化,贵的房子越来越离谱,普通的挂牌越来越多,价格被压得死死的,新政出来之后,上车盘反而不好卖了,不信你们去问问北京的小伙伴。


弄不好这一波过去之后,小部分地区上天,大部分还得跌掉一些。


长期可能又是另一个故事了,毕竟一线会持续涌入人口,但房子就那么多,实在是变不出来,长期看问题不大。



房地产是有波次的。


前提是贷款放松,大家可以轻松加杠杆。


然后年轻人购买低价上车房。


中年人卖掉自己的上车房给年轻人,拿到钱后,加上手里这些年的存款,再买一套大一些的。


而且大家得达成共识,房子是最好的资产,手里越多越好,能不卖就不卖,有闲钱就再买一套屯着。


这样房地产才能涌动起来,大家看看以往几次暴涨,就能看出来这个规律。


但是可能今年不太一样,今年有那个关键问题,结婚率和生育率。发达国家的经验告诉我们,结婚率和生育率大幅下降,人口减少会导致房地产的大幅衰退。


现在看2016年那波房价暴涨的原因,其实看看2017年的出生人口就知道了,足足出生了1700多万,孩子出生前父母就要买房。而且“二胎政策”是2016年放开的,多生一个娃,就得准备个三居,产生了大量的置换需求。


不过那一波明显透支了很多,人口从2017年之后一直暴跌(2017年出生的孩子绝大部分都是2016年怀上的),几乎每年跌去100多万。


以至于今年一年级爆满,幼儿园招不够。现在上小学的,就是2017年的那批,出生了1764万人。


现在上幼儿园的,是2020年那批,跌到了1200万,也就意味着要关停30%的幼儿园,这还没完,到了今年,传言只有800万。着急买房生孩子的人非常少了,增量不行。


以前大家说的买房两个原因,想娶媳妇丈母娘会要房子,结婚后生孩子要房子,这两个前提如今都遭到现实的打脸,如今结婚率和生育率都弱得跟两条虫子一样在地上爬。


此外还有个大麻烦,2016年那时候大家没经历贸易摩擦和三年疫情,觉得繁荣会一直持续下去,对未来还是很有信心的,敢贷款,敢疯狂加杠杆。结果一波透支的太惨了,基本上能欠钱的人都欠钱了。


而且这几年的事非常教育人,2016年之后投资的人大部分都赔了。不仅仅是房地产投资赚不到钱,其他的也一样,基金信托都没赚到钱。


现实把那些想投资致富的人给教育过来了,让太多人意识到了自己并不是搞投资的那块料。自己投资啥赔啥,投资动机也就弱了好多。


这又让我想起来之前的一件事,说是为啥罗永浩是行业冥灯?


因为他就是我们“绝大部分人”,看到热闹的行业就冲进去,岂不知那些热闹到被大部分人意识到的行业,已经到了顶部,正在转头向下,大部分后知后觉的人进去就是接盘了。


2016年那波大涨价中,很多人冲进去买房,本来以为今后能用资产避开货币的贬值,后来的事大家也都知道,投资就是最快的贬值手段。


从现在来看,之前投资成功的那些人,并不是多厉害,而是赶上了时代的列车,当列车减速的时候,他们当中不少人因为没系安全带被扔出去了。这不是我瞎说,之前就有一个统计,信托暴露,主要伤害的就是那些之前赚到钱的,正是因为赚到了,他们胆子才足够大,敢于把全部身家都放进去,一把赔光。


为啥说这事呢,因为2017年之后入局房地产的人,如果是投资,绝大部分并没有真正获利,甚至在一线,真正获利的也是少数。


这种投资失误多多少少影响了很多人的决策。在2017年之前,好像买房这事咋买都能赚,从那以后情况就变了。



这一波救市效果咋样,我整体觉得不乐观。短期可能只有一线的局部会上涨,其他城市可能维持原来的趋势。


因为又是降利率,又是降首付,本质还是让老百姓担上巨量贷款,今年正好处在周期底部,感觉大家加杠杆的冲动还是很难被抑制的。毕竟那些贷款,银行敢借给你,你敢贷吗?你就那么自信过三年还能维持现在的收入?


还有一些有好几套的人觉得反正自己买得早,该赚的钱都赚了,不玩了,准备套现离场,这些人的砸盘非常可怕。


而且哪怕在一线城市,现在都面临一个大问题,上车盘面临大量的抛盘(各个城市的数据网上都有,大家有兴趣可以去看看),动不动一周挂牌几千上万套。哪怕在北京,我有的同事有两套房,想卖掉其中一个四五百万的两居,反正挂出去一周多了,一个问的人都没,再一看小区一夜之间挂出来六七套。


不过我还是相信,长期来看那些民营企业发展的好的城市就算短期房地产不行,长期也问题不大。


一般来讲,全国增速5%,有些省可能冲到8%,最活跃的城市可能冲到10%以上。换句话说,中国可能永远告别8%的增速了,但是你选对城市,说不定还能继续一些年。


所以说,如果你买了大城市的房子,短期被套了,也不用太担心,发展会给大家都解了套。而且从发达国家的情况来看,超大城市的房价大概率确实是一直涨的,可能不能给你赚到钱就不一定了,有可能现在的价位已经透支了很多年,你买到了局部高位,需要很多年消化这个高位,然后才能继续涨。


长期来看,大概率跟那些发达国家似的,几个超大城市就占了全国一半的GDP,同时只有这几个城市的房价能跑赢通胀,其他地区安安稳稳过日子就得了,别想投资什么的了。


而且人有寿命,大城市却是长荣的,永远年轻永远活力四射,现在那些厉害的区域,明清时候就是富裕地区,明清时候不行的,现在依旧不咋样。选择繁荣城市就是选择自己的未来。长期来看,现在厉害的未来几十年依旧厉害,现在不行的,将来大概率依旧不行。


对于毕业生,选择城市就是二次投胎,尽量去传统强势的城市,尽量去私企多的城市,一般错不了。买房也是这个道理。


文末再总结下吧:


1. 我是整体不看好这轮调控,不过不代表局部不会涨。之前就跟大家说过一个道理,每个城市都有几个“终极盘”,大家有钱了就会搬进去。同时还有几个社区大家有钱就会搬走,那房价大家想想就知道了。有些城市是这个国家的“终极盘”,有些国家是这个世界的终极盘,可以有持续流入来托盘。


2. 如果决定了买房,或者正在纠结,一定不要待在家里到处看文章,去想买的地方反复踩盘,反复跟中介沟通,多找几个中介沟通。


3. 长期看来,一线是“经济决定房价”,整体大概率没啥风险。与此同时,有很多城市就是“房价决定经济”,可能陷入螺旋下降。主要是看民营企业数量和规模,一般民营企业占主导的城市,就是“经济决定房价”。


4. 刺激楼市这种事,尤其一线,开弓没有回头箭。既然确认要拉一线房价,那就会使劲到起作用为止,基本100%会拉起来,不然后果不堪设想。如果一线起不来,就不仅仅是一线的事了。当然了,一线起来了,天津、南京、武汉、成都能不能起来谁也说不准。


如果拉了几下依旧没有反应,那就一直刺激下去,直到把子弹打尽。2016年那波也是这样,折腾了快一年,后来房价才起来,现在还有一些招没使,比如大规模降低交易税什么的。


文末,还是想跟大家说一句,无论如何,安全第一,量力而行。刚查了下,截止9月12日全国有840万失信者,一个月涨五万,很多就是还不上房贷被执行了。


本文来自微信公众号:九边 (ID:ertoumu893),作者:九边

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