“认房不认贷”15天：“老破小”争打价格战，买家持币围观降价

距离广州首个推行“认房不认贷”政策已过去15天时间。

这半个月，上海、北京、深圳等一线城市纷纷出台了当地“认房不认贷”政策，截至目前，已有超20城宣布实行首套房“认房不用认贷”。

根据中原地产数据，9月2日至8日，北京新建住宅累计成交约3500套，一周成交量超过8月全月成交量。此外，新政后一周北京二手房供应量增加超过6000套。

诸葛研究院数据显示，京沪新增挂牌量增速最为显著，截至9月10日，一线城市待售状态的二手房总共有801915套，创年内新高。

有些专家认为，这些政策降低了外来人口在一线城市购买刚需房的门槛，会一定程度促进楼市复苏。

但也有人认为，楼市的长期低迷导致如今买房者普遍对未来楼市信心不足，不愿增加杠杆，政策颁布后会导致城中心的老破小价值回调，去除泡沫，二手房价格下跌。

政策颁布后，显微故事第一时间采访了北京、上海、广州、深圳的买卖双方，受访者们均表示，如今楼市已彻底变成了买家市场，着急出手的二手房卖家想要套现，必须和其他卖家一起打价格战，挑战彼此的心理底线。

真正买房的人，反而变得不那么着急，对于是否要增加杠杆也更为谨慎。唯一开心的，或许只有忙得连电话都没时间接的房产中介。

以下是关于他们的真实故事。

一、上海“老破小”：卖家们打价格战，我2年蒸发100万

小熊 40岁 金融行业

2014年，上海楼市低迷时，我以总价140万元（2.8万元/平方米）在彭浦新村购买了一套1999年建（当时14年楼龄）、50平方米面积的回迁房。

那套房子不算刚需，算是投资，买来以后我就挂出去出租，打算回笼一部分资金。

当时，闸北并入老静安的消息已传了好几年。但官方多次辟谣，行情低迷，很少有人看好闸北的房子。

让我下定决心的原因是，当时上海已经颁布限购政策，那说明未来房价一定会大涨。

如果未来房价涨了，我就把现在杨浦自住的老破小和这套房子卖出去置换内环的大房子。

现在看来，我的买点是很合适的。

图 | 我所在的老破小小区外观（链家拍摄）

买房第二年，闸北就和静安合并成新静安区。此后几年，上海楼市大涨。2022年2月，我买那套回迁房达到了6.8万元/平方米的水平，房租有5200元/月。

当时上海是妥妥的卖家市场，很多中介联系我卖房，但我还想再坚持一下，说不定还能再涨涨？

按当时的价格，我的房子大概总价能有340万左右，9年翻了一倍多。但我如果想置换内环的大房子，杨浦和闸北这两套房要能一起卖出1000万左右才有希望。

为了减少置换的压力，我忍住没卖。

结果，2022年下半年开始，上海楼市一路阴跌，我这套房先降到6.2万/平方米的均价，又过了几个月，跌破了6万/平方米。

我这才意识到，作为一个楼龄近25年的老破小，它并不好出手了。

我再看我准备置换的那套内环商品房，价格却没有跌太多，显然内环+新房的光环，让它更抗跌。

不敢等太久，2023年，我决定出手了。

今年3月，我找了中介帮我评估房价，结果对方给出的价格只有5.5万元/平方米，比顶峰时期低了1.3万/平方米，总价离我心理价位差了120万元！

我又问了几个中介，大家都明确告诉我，即便是挂6.2万元/平方米，也不会有太多人来看，“周围类似的房太多了，最近卖出的一套也只有5.2万元/平方米的均价”。

眼瞅着老破小价格再跌，市中心商品房不跌反升，加上许多信号指向楼市预冷，我终于接受了中介的那句话：“上海没有卖不去的房，只有不够低的价格”。

最后，我勉强同意以5.5万/平方米，总价275万元挂出。

果然，不久就有买家看房，对方也很满意，但价格只愿意给240万，算下来每平米不足5万元，我连谈都不想谈就结束了这次交易。

一直到新政“认房不贷”出来之前，虽有零星的买家上门，大家都不是很愉快。

中介告诉我，“没办法，这个时间点还买老破小的人要么是外地有贷款了，要么实在是预算有限”“除非上海放开限购，这样老破小才有机会”。

当时我整夜失眠，我还是不想降价，降价就进不了老静安，回不了内环了。

9月，“认房不认贷”出台了，我明显感到看房的客人比之前多了。

我暗自窃喜，这些来看房的年轻人大多是老家有房，但在上海凑不到七成首付。现在首付降低，上车的门槛低了，对我这种总价不高的老破小来说，岂不是更大的机会？

但我没想到，也是因为这个政策，那些更新、更大、位置条件也不错的改善型住房和新楼盘入门门槛也低了。

换做是我，我也更愿意买新房，谁要住这种连电梯都没有的老房子？

因此，政策下来以后，我看上的内环那套房反倒涨价了。一边是老破小降价，一边是置换新房涨价，我离上海内环的梦越来越远了。

最近几天，我天天看网上挂出的新房源，观察房价变化，如今我这套老破小的均价已经跌到5万以下了。

如果说，买房是一笔投资，那我可能买到了最佳时间，但也错过了卖的最佳时间。

我也不敢再咬死5.5万元/平方米的价格了，对中介说，“不然你按5.2万/平方米给我挂出去吧”。

结果中介忙着带暴增的房客们看房，忙得一天都没空回我。夜里，我收到了他的回复，“姐，现在这套房最新的成交价格只有4.8万元/平方米了……”

二、亏77万元卖掉苏州二手房，“认房不认贷”唯一的赢家只有中介

王杰 37岁 卖了苏州二手房，等待上车上海的刚需客

最近“认房不认贷”的政策在几个大城市先后落地，我刚听到这个消息的时候不是开心，反而是满满的焦虑。

我算是有房一族，只是房子不在大城市，而在苏州。我上班的地方在上海，每天需要6点钟起床，坐地铁2号线到苏州火车站，然后再坐高铁到上海，转上海2号线到公司附近。

苏州的这套房子是我刚到上海工作2年左右买的。

2019年，在家人的经济支持和多方催促下，我以2.5万元/平方米的价格在苏州买了套全款259万元的90平左右大两居。当时的政策是，首套房首付30%，我付了85万元首付款，月供9800元。

当时房市还算好，利率高达5.8%。入手后，我才知道银行和我谈的这家中介有合作，实际5.5%左右利率就可以拿下。

有了房以后，我丝毫没有觉得自己轻松多少。不仅每天通勤时间增加2小时，还要把一半工资都交给银行。因此，即便有了房，我也不敢谈恋爱，更不敢想结婚的事情。

2022年，我终于满足了上海的落户条件，有机会在上海买房了。我第一时间就想把苏州的卖了，置换成上海的，就联系中介把我的房子挂出去。

这两年楼市很低迷，尽管中介告诉我，小区最近的成交价是268万元，比我之前买的高了10万左右，但我以270万元挂了两个月，也只有2~3个客户来看房。

期间，有个客户蛮有诚意，想找我讲价到265万，我硬是压着不卖。

为什么不卖？因为我不甘心，这套房只满2年，还要交不少税，如果265万就转手，相当于我又白交了两年银行利息，还要亏一部分首付款。

当时中介一直劝我，让我当机立断。但我觉得他一定是想快速脱手，好赚我佣金，我就一直拖着，拖到了今年。

没想到，这两年楼市一直在阴跌。在“认房不认贷”政策出台前，我们小区均价跌了30多万，中介告诉我，“哪怕你现在挂220万，都卖不掉，有价无市”。

他还告诉我一组数据：2019年，苏州每天二手房成交大概在500套，今年每天成交量只有100多套，甚至更低，整整少了80%。

“认房不认贷”出台以后，苏州二手房挂牌量直线飙升，很可能已超过30万套。如今二手房市场已完全是买家市场，房子多，价格狂降，买家可以随便挑。

图 | 我所在的苏州房产群在新政后中介市场反应

我懊悔万分。

一边是上海也响应“认房不认贷”政策，我在上海买房的门槛降低、利率降低，让我很想在这个时间上车。另一边是苏州的房价一路跟跌，如果想在这时候卖房，一定要敢于和其他卖家打价格战。

最后，我熬不过内心的焦虑，索性一口气把房价降到210万，中介大哥也想做成这个生意，疯狂给我拉资源，终于卖给了一个工作在苏州的刚需族。

我算了一笔账，我的首付一共是85万元现金。如今，房子降价49万售出，我还要亏28万元利息，前后亏了77万元。

对无房刚需族来说，当下算是最好的时代。但对于置换刚需族的我来说，现在则骑虎难下。

一边要吞掉旧房降价带来的亏损，另一边还要再重振旗鼓找新房的资源。中介大哥安慰我说，“苏州和上海两边都降价，你现在买上海的房子也算幸运，互相平衡，亏不了太多。”

我心中暗想，这一波政策的受益者到底是谁？无房刚需客和中介。

手握充沛现金的买家无疑找到了不错的上车时间，不过未来政策会不会还有变动，房价是不是还会跌，真不好说。所以，也很难说今年买房的人是否幸运，也许他们只是下一波无辜的接盘侠。

但中介是稳赚不赔的。一边赚卖二手房卖家的佣金，另一边又赚买房客的佣金，只要交易量上升，中间商才是笑到最后的。

经历过人生中这次买房卖房，我觉得，买房不如买彩票。

买彩票，花钱就行，搞不好还有概率翻盘。但买房，不仅要钱，还真得要看运气。

三、北京“认房不认贷”前一个月，我刚入手了大家都不看好的“老破小”

颜颜 28岁 女 坐标北京

我的房子是在北京下达“认房不认贷”的前一个月刚买的。

这套房子位于三环内，楼下有地铁，是一套50多平米的朝南两居老破小，总价250万+。

“认房不认贷”和首付比例降低的消息一发布，我整个人是懵的。一时间，我还很难判断楼市未来的走向，也不知道自己算不算“接盘侠”。

有些朋友反而第一时间发来消息夸我买在了“涨价前夕”“上车早”，还有些之前联系过的“备胎中介”发来微信，敦促我快点买房，不然“接下来楼市就要涨了”。

当时我正坐地铁去上班的路上，一路上刷着各种房产大V们的消息解读，才发现我刚买的这套老破小被多个大V认定“没前途”“接盘侠”。

后来几天，我上班都走神，每天都蹲在链家里看自己小区的价格变化。

顶层、西向、老得过分、奇葩户型等，差的明显的房子领跌得当仁不让，但亮眼些的房子还能坚持，涨个三五万只是试水，一栋我曾看过的“正常”房子挂牌价直接涨了30万。

这样的涨价幅度科学与否尚且不论，但足说明一些房主心态变了，屠龙刀砍价不可能了，达不到心仪的价格，房主宁可拖着、停售或出租。

看房至今，我深刻地知道，锅里有多少纵然重要，但能不能夹到自己碗里吃掉才是关键。

新增房源的确增多，10天左右新挂牌数量接近1万套，但按照既定需求筛选，短期内，我依然没有找到比刚买的这套更合适我的房子。

如果我在这个月才开始买房，很可能与房主和中介的沟通更难了。

社交媒体上的评论区已经不忍直视，买房的吐槽太贵，卖房的吐槽血亏……总是有人欢喜有人愁。

在狂热、忐忑中归于平静，我还是对搬进自己的小家充满期待。

至于心态平和的经验，那就是——决心够足、推理够全、杠杆够小、幻想够少、商贷没有。

说起来，我买的这套房子没少让我操心。在此之前，我已经北漂十年，受够了合住的苦，没隐私空间、采访或拍视频时没有合适的背景、房间即将到期……

这些像塞在鞋子里的细小沙砾，总在不经意间提醒我，得有个属于自己的窝。

我在今年2月开始找房，一开始的需求是两居，邻近地铁，户型正常，总价预算300万。

但没想到，这个预算下符合要求的房子太少了，当时中介一下午带我看了十多套房子，大多户型奇葩。不仅有传说中的马桶户型钻石户型，还有2梯44户的回字型大楼。

我被现实浇了一盆冷水，那时候，在北京的单身一族，有340万以上预算才有资格谈论户型。

中途我被外派离京，买房搁置到6月才能重新进行。没想到，就这短短三个月，北京的房价一直在阴跌。

我之前看上的一套350万的心仪房子，最终不足300万全款成交，还有一套曾经看过的房子，被刚买下又降40万售卖，因为新房主急需现金。

如果说2月300万买房类似于白日做梦，那放在6月居然变得相对可行了。

我又看了看其他一线城市和省会城市的房价，几乎都在下跌，最后我还是决定，如果要买房，一定要买北京，如果不是所在城市的最优质房产，那都不如北京的房产抗跌。

我重燃信心，以“盘点首付预算、月供承受力、真实需求与底线需求、实地踩盘”为基本逻辑搜集整理信息，对户型、交通、朝向、金钱压力、小区环境与视野、楼层进行1:2:1:3:1:2加权评分排序。

那两周，我对看房APP上所有300万以下的房子了然于心，精通100以内加减法（砖混房贷款年限=47-房龄，钢混房贷款年限=57-房龄，自费贷款余额最好小于月到手工资的三分之一比较稳妥）。

与此同时，我还在微博、公众号、知乎、小红书、看房APP里来回乱窜，企图从房产大V、热心网友获得对房产的“准确研判”：很快得出结论，北京市内300万的房子，也就坐落在石景山、丰台、朝阳远郊了，是毫无疑问的不优质资产。

一位曾在链家工作的朋友安慰我，600万以下的房子没必要买，就像除了清华北大其他学校都没必要上的言论不能听一样，有多大碗吃多大饭。

只有二手房房价下跌，才可能给我这样的人上车机会，但这是北京，哪里都可以跌，这里不能跌。

我一面把预算调到260万，倘若能捡漏装修不错的，只需要准备一百万，月供的压力也基本可控，而且把裤衩都跌没了的空间也不大，要以我的水平炒股说不定赔的更多。

但现实没有给我检测的机会，我看中的一套租售比2.8的两居室，本约了中介周六见卖主，但周五晚上半夜1点，那套房子便被其他中介以比我更高的价格卖掉了。

这时还是7月，认房不认贷压根没有落地。但事实证明，我这样的抠门精买主们已在进行一场无声的PK，抢占有性价比的房子。

后来，机会再次来了，三环内有地铁，50多平米的朝南2居小房子，可以约房主面聊，但一定要快。但这时候，我又犹豫了。

操作百万级别的钱，我对自己的决策感到惶恐，这究竟理性吗？

这时，我哥哥的一通电话说服了我，“什么是刚需？除了物质上的，还有情感上的，你需要一个东西来奖励自己，才能继续走下去，虽然这不是个包包或手机，而是个房子，但这也仅是个东西。”

但那一刻，我想通了，10年，我把敲击出来的每个字积累起来，变成了一栋具体的房子，我需要给这个执念画一个句号，才能告别那个不服输的自己。

买完了不要恋战，出发去实现下一个梦想。最终，250来万解决了。

这个月，北京看房者的竞争明显更多了，还有很多人都抱着要不要再等等政策的心态在围观。

如今我还是庆幸我提前上车的。

你想象一下，如果你跑了好些天，看了几十套，终于有套正常的、甚至心仪的，结果你还在犹豫的时候，中介突然说“再不买其他人就签了”“房主又涨价了”，那时候你真能坐得住吗？

也许，买房本身就不只是个数学问题，是政策指导下，买卖双方的零和博弈。

四、政策出台后第一时间离婚，冷静期观察楼市，不着急出手

Amy 35岁 广州

广州是全国第一个推行“认房不认贷”政策的城市。

政策出来时，我正开车去上班的路上，看到消息弹窗，我马上靠边停车给我之前认识的房产中介打了电话。

去年，我们在广州郊区买了一套大房子，但配套的学校很一般。考虑到孩子明年孩子马上6岁，我也在犹豫是否要跟着“卷”一下，在越秀买一套学区房。

但二套房七成首付劝退了我。看着越秀、海珠那些老破小，心有不甘，动辄300万~500万的首付款，只能换来一套老破小，那生活质量的牺牲也太高了。

而且，2018年以后出生的孩子是逐步减少的。这也意味着，城中心的老破小学区房的价值未来会贬值。

如果我现在花七成首付高位接盘，很可能孩子上完小学以后，这套房子就不值钱了。

在广州，孩子上学有两个途径，要么买学区房，按学区分配入学；要么在心仪的学校附近租房，按租房备案“租售同权”，等待统筹的学校。

后者虽然也能入学，但是如果心仪学校的学位满了，很可能被统筹到其他小学。所以，如果能入手一套心仪小学附近的学区房，依然是最稳妥的上学方案。

所以，看到“认房不认贷”政策一出来，我就动了心思。如果我和先生办理离婚，房产归我，孩子跟随他，他就可以以无房身份租好学校附近的小区，让孩子上心仪小学。

期间，如果楼市价格下跌，我先生名下无房，也可以用他的“房票”三成首付再入手一套新房。

于是政策出来第二天，我就预约了民政局的离婚申请，开启了30天的离婚冷静期。

冷静期期间，我每天都在看各个小区的房价，郊区“远大新”、城区“老破小”的价格动态，这一看，我也越来越“冷静”了。

图 | 广州黄埔区一热门板块近期价格走势

近一年广州楼市十分低迷，几个市区老破小也一直在阴跌。

政策出来以后，二手房的房源一下暴增，手里有资金的买家有足够的时间、资源来和卖家砍价。

图 | 广州新增二手房普遍降价

广州有不少房子此前一直是炒房客拿着。他们着急出手套现，现在是他们最好的时机，中介也说，“现在放出来的房子，最好砍价，着急出手的能把价格放得很低”。

我也忽然不那么着急了。听大家说现在是买家市场，只要你手里有现金，房子可以慢慢挑，而且不用着急给自己加杠杆。

再加上如今市场大环境不好，我也在担心如果自己再买一套房未来会不会房贷压力太大，所以这段冷静期也是给我买房“冷静一下”。

反正，实在不行，就先租房上小学好像也问题不大。

只要手握现金，做什么都不慌，眼下房价也不太会涨，不如找个最低点的时候再入手也不迟。

五、政策只奖励无房刚需族：政策前后，我入手的刚需二手价格坚挺

冯玉杰 男 30岁 深圳

我不是深圳本地人。大学毕业后，我应聘到深圳的一家银行做后期程序开发，经过几年积累，目前年收入24万。

根据深圳出台的购房政策，非深户在深圳连续缴纳5年社保或者是个税证明，就可以在深圳买房。

我在深圳工作7年，单身，名下无房产，所以正好符合低首付购房的条件。

于是，今年6月我拿着省吃俭用积攒的50万，向父母借了余下的首付款，凑够78万元首付，入手了深圳市龙华区一套2006年竣工、43.58平方米、总价237万的二手房，月供9600元。

附近超市、学校、医院和银行配套设施一应俱全。距离最近的地铁4号线龙华站虽有些距离，但也可以骑电动自行车，乘坐370大巴到地铁站。

其实在“认房不认贷”的政策出来之前，我就感觉到深圳的购房政策会有变化。

但我也感觉到，大部分政策的倾向都是有利于我这样无房的刚需人群的。当时我考虑，未来如果放开政策，可能刚需房的房价会上涨，那时候我恐怕连首付都不够了。

果不其然，刚买完房，还在热火朝天的装修中，就发现新政策又出台了。不过我们小区受到的影响很小，政策出台前后价格都没有太大变动。

近几日，大湾区16年限外令的封印还解除了。深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓等，对港澳居民也放开了。

以港澳台胞从前的购买战绩来看，实力不可小觑，这意味着大量的港澳同胞涌入深圳，刺激消费，购房、生活等物价上涨。

所以我对深圳未来楼市还是比较有期待的。

现在，我开始了还贷生活，每个月虽然要精打细算，但还是庆幸自己所选择的购房时机。

一线城市永远是楼市变化最敏感的区域，如果深圳扛住了这一波，未来只会虹吸更多人口置业。

本文来自微信公众号：显微故事（ID：xianweigushi），作者：杨佳、马孔多、甘玲、蜜丝桃、乔文，编辑：卓然