本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹，题图来源：视觉中国
一位头部物业公司人士对经济观察网表示，由于地产母公司出险，多数物业公司会在2023年的财报处理上集中把母公司的欠款大幅计提减值，“（地产母公司）这部分钱基本还不回来了”。
12月18日晚，碧桂园服务（06098.HK）披露了一则有关资产减值的内幕消息。
一是对关联方（即碧桂园集团）所欠的贸易应收款进行计提减值拨备约18亿—23亿元。理由是“中国房地产市场供求关系发生重大变化”，碧桂园集团面临阶段性流动性压力。出于谨慎性原则，碧桂园服务对关联方贸易应收款项计提大额的减值拨备。
二是对商誉及其他无形资产减值计提约14亿—18亿元，主要由于碧桂园服务此前收并购的部分公司，在拓展和增值业务上未能如预期开展，有部分存量业务进行了调整，从而导致收入及利润下降。同时，部分客户的回款周期变长，导致现金流不理想。
碧桂园服务预计，2023年年度净利润由于上述两项减值拨备，将减少约32亿—41亿元。
12月19日，受大幅减值消息影响，碧桂园服务股价开盘持续下挫，截至12:45分，跌约12%至每股6.11港元，领跌物业股。此外，浦江中国、新城悦服务、雅生活服务、合景悠活、中奥到家等均跌超5%，物业股雪上加霜。
碧桂园服务此次对贸易应收款计提减值之举，在投资者和物业同行预料之内。根据中报，截至6月底，碧桂园服务的贸易应收款共计184亿元，其中来自关联方的贸易应收款为23亿元。上半年，碧桂园服务已对贸易应收款项做了8.96亿元的减值拨备处理。
这意味着，此次公告所提及的“对关联方所欠的贸易应收款进行计提减值拨备约18亿—23亿元”，几乎将碧桂园集团所欠的贸易应收款全额计提减值。
一位头部物业公司人士对经济观察网表示，由于地产母公司出险，多数物业公司会在2023年的财报处理上集中把母公司的欠款大幅计提减值，“（地产母公司）这部分钱基本还不回来了”。
然而，碧桂园服务商誉及其他无形资产减值计提约14亿—18亿元，这一额度超出行业预期。可供对比的数据是，2023年中期业绩中，碧桂园服务商誉的期初、期末账面净额均为179亿元，没有作任何一笔减值。
彼时，碧桂园服务管理层在中报“商誉之减值测试”一栏附注：“截至2023年6月底，并无迹象表明现金产生单位已减值，因此，管理层并未更新任何减值数据。”
前述头部物业公司人士认为，上半年地产母公司尚未出险，如果彼时大幅计提商誉减值等，会对物业公司当期净利润和真实资金收入产生影响，因此，母公司出险后再作减值，能起到利空出尽的效果。
在《物业还是一门好生意吗？万字报告透视物企2022》一文中，经济观察网便提示了物业公司应收账款激增的潜在风险。
由于销售遇冷，大量开发商未售空置房交付，这部分物业费欠费增加，以及关联方和第三方延迟付款，变成了物业公司大额的应收账款，这在2022年物企财报中尤为突出。
这些躺在财务报表中的应收账款并非一直不变。房地产行业遇到流动性危机、经济增速放缓等因素叠加，会对物业公司金融及合同资产的价值产生影响。如果物企大幅计提减值，会直接导致当期利润下降、整体资产缩水。
12月19日，瑞银发布报告称，预计碧桂园服务今年股息或削减至零，减值占净利预测75%至96%。摩根大通也发布报告提到，预计碧桂园服务未来数年商誉进一步减值空间巨大，重申碧桂园服务“减持”评级。
本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹