作者：马继鹏
之前，有很多人说中国的房价违背了经济学常识，如果仔细看完今天这篇文章，你会发现自己受骗了。
其实，并不是房价违背了常识，而是很多人没有搞清楚现在的常识是什么。
一般来说，商品的价格是由供求关系决定的。供给多，价格跌；供给少，价格涨。现在房价大涨亦遵循这样的规律。
如果把房子理解成一般的商品，这种商品能生产多少主要是由土地和设计决定的。供地多了，就能盖更多的房子，设计时楼层更高，也能有更多的房子。
以上两个因素主要由谁决定？土地供给是由地方政府控制的，房子的设计是由房地产商负责的，但最后还是需要地方政府审批。
所以已经很明确了，整个房地产市场，最后的主导者是地方政府。政府才是游戏规则的制定者，房产商和购房者只是参与方而已。
01
最近多个城市房价暴涨，有些人觉得是开发商“捂盘惜售”，造成“万人抢房”的局面，不排除这是一个重要原因，但根本原因是土地供给太少。
可能有人会问，现在很多地方政府还在依赖土地财政，为什么要减少土地供应呢？不应该是多卖土地多增加财政收入吗？
一般来讲，应该是这样，但现在地方政府也知道“捂盘惜售”的道理，凭什么开发商竞拍完土地放几年可以坐地涨价，而政府不行呢？
下面这张图就很好地说明了这个问题，地方政府这几年土地供应量减少了，但土地收入依然在增加，这说明啥？土地单价高了很多。
以上是近10年中国房地产企业土地开发情况。一共包含三项指标，分别是房地产企业待开发土地面积，房地产企业购置土地面积和房地产企业土地购置费用。
按照国家统计局的统计口径，房地产企业待开发土地面积指的是经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未开工建设的土地面积。
单独分析这个数据，可以发现，2008年房地产市场低迷，开发商建房热情不高，这个数据在近10年都是最高的，达到48161.07万平方米。
后来，随着2009年房地产市场复苏，待开发土地面积开始下降，但随着房地产企业购置土地面积的上升，待开发面积也相应的增加了。
再来单独看看房地产企业购置土地面积。
从上图可以看出，购置土地面积最高点出现在2011年，当时是44327.44万平方米，之后一直呈下降趋势，尤其是2013年开始，下降幅度较大。
到2015年和2016年，房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%，2016年只有22025.25万平方米。
所以，如果要论2016年中国房价大涨的原因，除了货币供应量增加，很大一个原因就是土地供应已经告急，在需求增加的情况下，房地产企业已经无米下锅。
2017年，房地产开发企业土地购置面积上升到25508万平方米，比上年增长15.8%，但是和2013年之前相比，还是处于低位。
与以上两个数据形成鲜明对比的是，房地产企业土地购置费用近10年一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年已经上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。
地价涨了，房价肯定要涨。关于这个说法，任志强有个形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都涨价了，面包不涨价说不过去。
不过也有人质疑，房地产商在中国一定就不能亏本吗？从现实来说，基本上是这样，如果面粉价格高于面包价格，地产商要不涨房价，要不先放着不开发，或者把房子建好了“捂盘惜售”。
现在，政府为了防止房价大涨，用“限价”的方式降房价，结果大家也看到了，万人抢房，摇号买房，购房成为少数人的权利。
从表面上看，“摇号买房”是因为新房二手房价格倒挂，买到就是赚到，本质上其实是土地供应量减少导致房子的有效供给减少，而多地的“人才战略”却创造了更多的需求。
02
早些年，确实是因为土地财政的本质，导致了地方政府依靠卖地获取利润，这一方面拉动地方投资或者说GDP增长，另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。
这些年，地方政府都在落实“房住不炒”的房地产调控总要求，不管是一线城市还是二线城市，甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。
本以为，地方政府要主动革自己的命，主动摆脱对土地财政的依赖，但从现实情况来看，地方政府在下一盘很大的棋。
棋局是这样的：减少土地供应-通过各种手段去库存（棚户区改造、人才计划等）—房价上涨—以更高的价格卖地。
这局棋的结果就是上图显示的那样，供地减少了但是土地购置费直线上升。
土地少了，开放商为了赚钱，要不涨价，要不在单位面积土地上盖更多的房子，所以出现了以下奇怪的现象。
这是近10年商品住宅房屋竣工面积，在房地产开发企业购置土地面积从2011年大幅下降的这几年，房屋竣工面积却在一路上涨。
所以，现在很多城市楼盘房子越盖越高，密度越来越大，只有这样，才能在土地越来越少的情况下盖越来越多的房子。
这样看来，说地方政府是房地产市场最大的受益者一点也不过分，以前靠多卖地增加财政收入还可以理解，现在卖得地少了，收入却翻了好几倍，房价不涨都难。
政府为什么对土地财政如此上瘾，而且近几年把这个制度运用得如此炉火纯青？主要还是跟地方政府债务恶化有关。
按照经济学原理，去库存的最好手段就是降价大甩卖，很多商品都是这么做的，但房子在中国是一种非常特殊的商品。
去库存，如果低价抛售的话，就会引发通缩螺旋，导致资产价格崩盘，进而引起企业利润减少，导致员工工资下降，从而抑制消费，引起了商品价格持续下跌，企业利润进一步减少。
这是一个恶性循环，这也是为什么，国家过几年就会向市场投放基础货币，可以造成一种“财富增加”的假象，消费者才愿意消费。
看看下面这个例子会更容易理解，国家为什么不敢捅破房地产泡沫。
假如你是一个社区便利店的老板，批发了很多酱油在小区里面卖，如果酱油全国统一降价，对于小区的居民来说当然是好事。但对于你来说，就会亏钱。
亏钱了，便利店就会倒闭。如果你的便利店倒闭了，你赊账的上游经销商的应收款就收不上来，经销商也会亏钱，甚至破产，就没钱给还给生产酱油的厂家。厂家的应收账款要不回来，也会破产，它们从银行贷来的钱，就无法偿还。
再往下面联想，银行收不回贷款，那么银行也会亏损，也会倒闭。商业银行倒闭了，最后一道防线就是央行以及广大储户。
如果再恶化，整个社会就会出现信用崩溃，进而爆发大规模的经济危机。这就是一个完整的通缩螺旋，这个螺旋能持续的根本原因在于债务杠杆过高。
现在，中国居民的负债率已经很高了，很大一个原因是房价上涨，贷款买房成为常态，所以一旦房价暴跌，发生债务违约，后果不堪设想。
试想，如果你开便利店，进货的时候没赊账，用的都是自己的现金储蓄，商品价格下跌，便利店亏钱了倒闭了，经销商会受到波及吗？后面的连锁反应也不会发生。