超10万套配售型保障房来了

截至2024年1月30日，已有广州、深圳等19个城市披露了2024年配售型保障房建设任务，而重庆、天津、东莞、佛山等16个城市暂未公布。也有城市并未单列配售型保障房筹建数量，如上海披露的是“建设筹措保障性住房1万套以上”，北京计划建设1万套“产权型保障房”。

2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（以下简称“14号文”）的发布，标志着一类保障房“新物种”——配售型保障房诞生。

至此，保障房分为“配租型”和“配售型”，其中配租型包括公租房、保租房，配售型则按“保本微利”原则配售。

因配售型保障房购买后实行封闭管理，不能上市交易，不能私自转让和长期闲置，被称为真正的“不动产”。

据经济观察报了解，35个城市计划在2024年筹集建设的配售型保障房合计约10万套，这一数据仍在动态更新中。

仅从数量上看，福州的筹建、筹集套数最多，为1.24万套，北上广深四个一线城市均为1万套左右。杭州于2023年已推出7223套，但未公布2024年筹建数量。其次是成都5000套，其余城市筹建数量在2000套-4000套之间。

和一线、新一线城市相比，城市人口住房缺口较小的东北也相应地减量建设，长春、沈阳、大连分别筹建、筹集2210套、2200套、2170套，符合“14号文”多次强调的稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行原则。“14号文”中也提到，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，“具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的城市要做好政策和项目储备”。

此外，多数城市规划的配售型保障房户型面积一般不超过100平方米/套，如福州首个项目户型面积分为45平方米、60平方米、75平方米三种。

配售型保障房的筹集来源，主要分为新建和转化两种途径。其中“新建”可通过划拨土地出让，也可利用存量土地如政府已批未建土地等从零开始建设，也可通过存量的人才房、共有产权房或企业破产处置的商品房转化。

据经济观察报了解，选择何种组合方式筹建保障房，和每个城市对保障房的需求量、财政实力、保障房库存等条件有关。广州筹建的12个配售型保障房项目中，有4个通过存量房源转化；成都的5000套大部分通过新开工建设而来；南京筹集的2500套大部分靠存量项目转化而来，原因是此前南京已建设一批共有产权房、人才房、经济适用房等，通过存量项目转化是更为经济、便捷的办法。

地方政府对筹建配售型保障房负主体责任，“14号文”还明确“将住房保障相关工作纳入领导班子绩效考核范围”。据经济观察报了解，各地政府把筹建配售型保障房列为重要事项，成立了以市长任组长，分管副市长任副组长，市住建局、市规划局等相关部门为成员的领导小组或工作专班负责统筹。

每个部门有不同的分工。住建、土地部门在前期土地供应、项目立项、规划建设等手续办理上加快审批；住建、人社等部门组织对全市保障房需求、不同申请对象（住房困难群体、教师和医护人员等机关事业单位人员、城市引进人才等）进行摸底，以此确定保障房的面积标准、配售门槛。

筹建资金从何而来，是每个城市十分关心的问题。

一位地方政府人士告诉经济观察报，配售型保障房的资金来源主要是地方财政、企业（国企城投）自筹、国开行开发贷款、地方专项债以及中央财政以奖代补专项资金、中央预算内固定资产投资补助资金等。

在2023年12月底，国开行已向福州市双龙新居保障房项目授信2.02亿元，这是全国第一笔落地的配售型保障房开发贷款。

2023年底，财政部、发改委等部门要求各地开始一笔中央财政资金的申报，名为“中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算”，保障房、城中村改造等便在中央预算内投资范围中。

前述地方政府人士补充一个细节，相关部门要求，中央预算内固定资产投资补助资金主要针对配售型保障房项目的“基础配套设施”进行补助，这主要包括燃气、排水、供水、供热、道路、供电、通信、绿化、照明、消防、垃圾收储等基础设施，以及社区综合服务、养老、托幼、助餐、日间照料、无障碍、停车场、充电桩、便民、文化体育等公共服务设施。

因此，各城市在发布项目招标公告、申报审批时，须将项目基础设施与主体建设（土建工程、装饰等）分开。“14号文”中也有明文要求——配套设施建设的投入不得摊入保障房配售价格中，因此不同工程须分类打包、入账。

财政部、发改委等部门对申报上述中央预算内投资的项目有要求，新开工项目须在2024年内开工；已开工项目应为2021年1月1日（含）以来新开工的项目，且项目尚未完工。这笔中央预算内投资的补助金额上限为项目总投资的50%，该地方政府人士透露。

中央、地方等部门对筹建配售型保障房寄予多重厚望，一是解决广大工薪阶层等“夹心层”群体住房困难问题；二是建立“保障+市场”住房双轨制，推动房地产业转型；三是拉动投资。

广州披露的13个配售型保障房预计总投资约125亿元，长春计划总投资14.5亿元，南宁7个项目预计拉动投资约39亿元。

2024年1月，获准进行保障房筹集建设的城市已从城区常住人口300万以上的大城市，扩围至省会城市或城区常住人口超过100万的大城市，包括洛阳、邯郸、珠海、南通、包头等。调整后，纳入保障房建设的城市由35个扩大至106个。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹