一个房产律师眼中的烂尾楼

对于王玉臣来说，律所的案子以2022年4月为分界线。在此之前，这家专注房地产行业的律所接到最多的案子，是由虚假宣传引发的纠纷，10个案子里有1个和烂尾楼相关。但从2022年4月开始，停工及延期交房相关的咨询每天都有，并且越来越多，升到了第一位。每10个案子，就有4个和“烂尾楼”有关。

王玉臣今年38岁，是北京金诉律师事务所主任，从业14年，专注房地产领域维权。

买到“烂尾楼”的业主来自全国各地，涉及的房地产商有大房企如恒大，也有当地小开发商。电话那头的声音，有的冷静，有的情绪激动，王玉臣发现对方只要谈到开发商“声音都变了”、“恨得咬牙切齿”。还有人说尝试了所有方法，不知道还能做什么。

他们拥有着相似的诉求：我要交房，我想要保质保量的交房，我可不可以退房？

目前，尚未有官方披露过全国烂尾楼数量。部分原因可能是烂尾楼并没有明确定义，有专家认为停工时长并不是判断楼盘烂尾与否的标准，房地产开发商是否彻底失去建设能力才是。

王玉臣将烂尾楼维权，形容成业主和律师一同与时间赛跑。竞争对手不只有卷走预售资金的开发商，还有项目的其他债权人。一旦项目停工，开发商的资金就陷入危险。越往后，能退还给业主的钱越少，甚至业主买的房子也被查封。

以下为王玉臣自述。

一、“烂尾楼”案子在2022年疯长

2022年4月、5月开始，我们所接到的烂尾楼法律咨询就开始增多了。当时我没有特别注意，直到7月，有地方出现停贷，我才突然意识到，我们接到的烂尾楼或延期交房的咨询量、案源量已经猛增了。

以前，我们10个案子，也就一个涉及烂尾楼或者延期交房。但现在，40%左右都和这个有关。里面牵涉的开发商，有大房企，比如恒大、碧桂园、融创，也有小的本地开发商。全国各地都有。

我是2009年入行的，最开始是给开发商、政府投资平台、施工方做法律顾问。2011年，我从甲方跳到了乙方，之后一直以帮业主维权为主。从我代理的案件上，就能感受到，房地产形势的变化。

2014年楼市下行时，我还在上一个律师事务所。印象特别深的是，案子特别少，创收很差。当时两周内走了六七个律师。当然，这可能和律所本身也有关系。

2016年后，房价上涨，二手房纠纷暴增。那会儿，每天都有因为卖家涨价而违约的案子。到了2018年，房价慢慢平稳，退房案子变得特别多，主要涉及虚假宣传和质量问题。

其实这些问题一直都有，但之前房价暴涨的时候，大家会抢着买房。等交房时发现房价已经比自己买房时高不少，就会忽视或弱化房子本身的问题。

坦白说，烂尾楼是整个房地产领域最复杂、麻烦的案子。难在哪？一是钱，现在楼市不太景气，开发商出现资金问题很普遍。二是利益关联方比较多，需要集合很多力量来推进，不只是开发商的力量，还包括政府相关部门、甚至法院的力量。

我遇到的所有烂尾楼案子，都有一个共性问题：开发商把预售资金给转移走了。甚至到现在，我都没有遇到过一个开发商，真正达到了预售资金监管的要求。

银行扮演的角色，有时候也不光彩，没有封顶就放贷的比比皆是，甚至有些银行，光明正大地在合同里面写，开发商的收款账户不是监管账户。

毋庸置疑，法律是在完善。2007年，中国人民银行、中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定只能对购买主体结构已经封顶住房的个人进行放贷；2010年，住建部强调“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。

但在具体执行的时候，我觉得还是有欠缺的。为什么？因为违法违规这件事没有成本。

二、诉讼不是目的，是手段

买到烂尾楼或遭遇延期交房的业主们诉求主要有两类：一是交房，其中一部分人希望能保质保量的交房；第二是退房。在此之外，还有一些其他诉求，比如停贷。

常见的法律解决途径包括民事、行政和刑事诉讼，但遇到这类案子，直接去打民事诉讼效果不太好。

起诉开发商要求交房，法院并没有办法让开发商在房子没建好的时候交房；起诉退房，如果开发商没钱，即使打赢官司，业主也拿不到钱，万一最后房子建好了，业主还可能钱房两空；除非房价跌得太厉害，业主觉得即使没拿到退款，不交房贷也能止损，否则不建议通过民事诉讼去退房。

所以现在，我们用的更多的方法是，寻找开发商的违法违规违约点，来推动烂尾或延期交付的项目复工、交房。

任何一个房地产开发项目，在交房之前都会有很多手续，比如立项、拿地、施工、预售、规划验收、竣工备案等，而烂尾项目大概率会存在一些违法违规点。这些并不归法院管，而是归住建、规划或市场监督等部门管。

我们会通过申请信息公开的方式，查这些手续及监管的信息，找到违法违规点后，再和相关部门的法律职责靠拢，让相关部门采取措施。

如果信息公开没有成功，或相关部门没有按照法律规定进行处理，我们会再采取行政诉讼——并不是真的想要这些部门被处罚，而是让他们看到，你的不作为、乱作为也有成本。

这是一个漫长的过程。法定信息公开申请的回复时间是20个工作日，如果不给，我们可以去起诉一次，一审时限是6个月，二审是3个月。换句话说，为了拿到一条信息，我们可能会等10个月，甚至10个月后，我们都可能还拿不到。所以我们会分批次、不断地进行行政诉讼。一批诉讼提完，等调查到新的违法违规点，我们会提第二批、第三批，一直给各方施加压力，大部分时候都能推动烂尾楼的交房。

信息公开做的最好的是北京。2018年后，只要在北京申请信息公开，基本都会给我们。

有些地方会刁难人，比如把一个特别大的图纸压缩成非常小。还有地方对包括资金监管、纾困资金在内的信息讳莫如深。在河北多地、郑州、南昌等地，我们都遇到过相关部门以涉密或信息不存在为由不把信息给我们的情况。

最夸张的是河北沧州市任丘孔雀城·铂宫的案子，我们想申请项目资金监管方案的公开。一审法庭上，尽管住建局提供的证据里就写着“资金监管方案予以公开”“复印件附后”，但他们举证时仍然表示不存在方案，和证据完全矛盾，最终一审还是驳回了我们的诉求。

此外，在一些地方，我们基本的诉讼权利都被剥夺了，根本进入不到立案的程序，但不给立案就很难起到特别有效的监督作用。

之前我们在中部地区某省会城市接了一个案子，去法院起诉，但一直拖，最终也没有立案成功。我们把代理费都退了，现在也基本不接那个地方的案子。

不过，诉讼只是一种手段，而不是目的。我们并不是为了打官司而打官司，最重要是找到谈判的筹码，所以我们有一个原则是边打边谈，最后有些案子也就和解了。

三、保密协议、防搭便车和AA制

烂尾房集体维权的案子，业主们不签保密协议我们是不接的。

保密包括两方面，首先维权过程中的内部信息要保密，不能让其他业主知道。如果我们发现了一个违法点，扩散给所有业主，大家都知道这件事，给开发商的压力还会大吗？其次，维权结果也要保密。开发商给你退房、赔钱了，他愿意给所有人这个待遇吗？

另外，维权费用一定要AA制。AA制其实不是法律问题，但它对维权影响真的很大。因为人在花钱和不花钱的情况下，积极性是不一样的。

我们接过一个河北邯郸的案子，有业主真的很困难，其中一位业主偷偷替别人把律师代理费给交了。结果在我们提到银行违规放贷、要给开发商增加压力的时候，被垫钱的一个业主代表退出了，他没有付出成本，别人给他一点好处，他就会放弃，你说这多影响大家。

推动烂尾楼交房的维权，我们还有一个大前提：宁缺毋滥。不是什么人都适合做战友。不能为了人多而拉人，和开发商有利益关联的，平时比较事儿、喜欢在群里和业主代表干架的，还有一些想要用极端方式解决的，就都要注意。业主代表也很关键，一个有组织能力、能够正向引导大家的业主代表，很多时候不次于法律层面的推动。

我们并不建议业主贸然停贷。更好的做法是去找银行的违法违规点。找到之后，再通过法律手段来给银行施加压力，逼着银行和大家坐在一起谈，达成协议之后再去停贷。

我们也不推荐业主去自救。自救的问题有很多，第一，开发商在整个过程隐身了；第二，业主积极性不同，有业主是不愿意自己掏钱的；第三，自救过程中如果出现了质量问题，后续开发商会推卸责任，说不是自己干的；第四，开发商可能还欠施工方的钱；第五，实际自救需要花的钱可能比预估的多，开始说需要500万，后面变成1000万是很正常的事，坑太多。

四、一场漫长的战役

买到烂尾楼，给业主带来的影响，在于生活的方方面面。

拿不到房，还要背着高额的房贷，会极大降低一个家庭的生活品质。多少人是掏空家里6个钱包买的？我们还碰到过身患重病的老人，买药都在精打细算，房子烂尾了要继续还银行贷款。

烂尾楼对家庭关系也会产生影响。有夫妻两人买到烂尾楼后吵架、闹离婚的。也有人为了孩子买学区房，房子烂尾后，孩子不能享受更好的教育或是父母不能陪在孩子身边读书。

河北任丘的孔雀城铂宫项目就是这样。很多业主生活、工作在周边乡镇、农村，之所以在这买房，就是看中了小区对应的教育资源。房子交不了后，家长们想让孩子继续在城里上学，但又因为高昂的生活成本和需要继续在乡镇工作，没法在城里陪孩子上学，只能将孩子交给全托。

才七八岁的孩子，正是需要安全感的时候，就和爸爸妈妈分开了。有业主上次和我聊的时候都哭了，为人父母，万一孩子有个头痛发烧，托管哪能有父母照顾得好呢？

还有本来用来养老的房子，业主到去世都没能住进去。位于海南的一个项目，不少是老人买给自己或是子女买给父母，用来养老的。最早一批房子应该在2019年交付，但现在有些楼栋只建设了框架就停工了，有些甚至完全没有建设。有业主说，自己的妈妈之前拖着病重的身体来看了一眼还没建成的楼，现在已经走了。

到了维权阶段，业主要面对的就不只有金钱上的成本，还有精力和时间，还要应对很多阻力。很多人在找律师之前，已经基本穷尽能做的所有事，甚至因为行为不当被拘留。还有一些地方，在我们提了违法违规之后，银行和开发商就找到业主老家村子里的村书记、七大姑八大姨，以及他们本人，进行威逼利诱，试图让他们放弃维权。

2022年7月保交楼政策发布之后，纳入保交范围的烂尾楼解决的确容易了一些。

保交楼项目一般设有专班（保证交付楼盘的专项工作小组），沟通更加顺畅。以前我们被动沟通，通过法律行为给相关部门施压，让对方来找我们，现在我们会给专班寄送谈判邀请函或求助函，告诉他我们接了多少个业主，询问有哪些需要我们做的。当地领导也会相对更重视一些，他们会对开发商的每一笔款项盯得更紧，也会承诺如果开发商没有按时打钱自己会催。

相比之下，没有被纳入保交楼的项目，很多时候沟通还是很困难，相关部门对开发商的督促力度更小。打个比方，如果我们要提5个违法查处能推动保交楼的复工，对于非保交楼项目，可能提上10个都很难推动。

不过，即使被纳入保交范围，我接手的大部分案子进度仍然很缓慢。工地上十几、二十几个人施工都很正常。并且，保交楼不一定就能保质保量地交，比如青岛融创的一个项目，业主发现存在大量钢筋裸露、墙体和地面有大量裂缝等质量问题。

很多案子从接手，到推动交房、结案，用时都超过一年。用时最长的不好说。有两个2019年接手的案子，一个开发商申请破产重整成功了，但最终什么时候交房，还不知道。还有一个购房合同解除成功，但至今还没收到退款，只能不断督促法院，没有什么特别好的方法。

这注定是一场漫长的战役。

本文来自微信公众号：镜相工作室（ID：shangyejingxiang），作者：董慧，编辑：张慕知