本文来自微信公众号： 中国证券报（ID：xhszzb），作者： 董添、张玉洁，编辑：任晓、王寅。头图来自视觉中国。
11月16日，全国政协经济委员会副主任杨伟民在“第三届中国新型城镇化理论·政策·实践论坛”演讲时指出，户籍、土地、住房等多项制度阻碍了城镇化，应该加快农业转移人口市民化，允许城里人到农村购买宅基地的使用权，同时简化行政层级，设置更多城市。
由于杨伟民全国政协经济委员会副主任以及原中财办副主任的身份，他的这一表态引发了关注。
据《财经》报道，杨伟民建议，在不改变农村建设用地集体所有制前提下，通过所有权与使用权分开的产权制度改革，解决城乡建设用地的市场分割问题，实现与国有土地同等入市，同权同价，最终实现城乡建设用地市场的统一。
杨伟民还表示，允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权，他的收入可以用作在城市购房的初始资金，同时允许城市人下乡购买他们宅基地使用权。
就在本月初，最高法发布《最高人民法院关于为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障的意见》，其中指出，对于违规违法买卖宅基地、违反土地用途管制、工商企业和城市居民下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆的行为，依法认定无效。
一、“一号文件”留出探索空间？
目前规定下，非农户口无法直接购买宅基地使用权。
2月4日，2018年中央“一号文件”——《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》发布，其中提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
2月5日，中央农村工作领导小组办公室主任、中央财经领导小组办公室副主任韩俊在国新办发布会上表示，大量的农房和宅基地闲置，任其破败是很大的浪费，利用起来就是一笔很大的财富。
《一号文件》中划出了不可违规违法买卖宅基地，以及严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆的诸多红线，但也被市场普遍被认为探索“三权分置”是中央有意通过更加精细化的产权设计来盘活闲置宅基地和农房资源，为宅基地活化利用留下许多探索空间。
二、建议谨慎试点
中证君采访多位房地产人士表示，由于涉及到土地政策，农村宅基地制度改革一向慎之又慎，短期内应该难有较大突破。
中原地产首席分析师张大伟明确表示，这一建议可实施性很小。他表示，目前房地产市场的基础就是土地双轨制。如果城市人可以买农民房，那么就没有房地产市场的基础了。
易居研究院严跃进指出，类似提法实际上强调了两点。第一是宅基地应该有较好的流动性，这一点思路本身没有太多的问题。第二是允许城市户籍人口认购此类宅基地使用权，这一点提出初衷是好的，是为了盘活农村宅基地的经济资源，但也是有很多问题的，不是所有农业人口都在进行市民化的，这个时候部分农业生产人口的住房和生产用房用地应该优先得到保障。
诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，农村宅基地供应大，但是需求较小，尤其是城镇化后，众多人选择进城务工，农村宅基地需求更少。如果此次可以放开，可以使得农村宅基地能够得到更好的利用和价值提升。
陈雷表示，目前房价高企的一个原因就是地价过高。但是，土地政策是国家的基本政策，改革牵扯面广，因此阻力较大。
“如果全面放开，土地供应增加是一方面，另一方面，会较大降低土地价格，对现房有着较大影响。尤其是对于别墅市场。因为农村宅基地一般特别偏僻，刚需很少会购买，而对于别墅市场，很多别墅区本身就较为偏僻，所以如果这次政策放开，会对别墅市场影响较大。”陈雷表示。
宅基地使用权交易可能带来的风险也被专家所重点强调。严跃进指出，宅基地交易放开，实际上是利好土地供应的，但是很显然或引起土地价格上涨，对于部分民生保障工作是有冲击的。对于开发商来说，可以关注大城市的一些城中村和城边村，此类区域的宅基地政策调整倒是阻力会小一点。
他同时强调，后续若是有放开可能，也建议在一些经济发达的、城乡差异小的地方试点，但在经济落后，尤其是农业经济比重大的城市还是需要谨慎的。
陈雷则认为，如果实行，一定要把控好进入条件和机制，防止投机炒作蔓延，使得改革失去其原本目的。
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