从房产限购聊起：我们的城市太集中了吗？

最近中国的房地产市场放开限购，最受关注的仍是几个一线城市，年前，广州和上海率先试水。政策虽是逐步放开，有购房面积和社保缴纳等一些限制，但这还是意味着外地人在这些一线城市城区购买住房将成为可能。

房地产市场持续下行的现实，放开限购不仅没有促成房价的暴涨，反而导致了加速下跌，人们抓紧政策开始出货，将手头的多余地产变现。这时，从供求关系来看，我们才发现一线城市的住房早已超量建设。

有一个普遍的观点认为：像北上广深这样的城市拥有全国最顶尖的政、商、科技、人才资源，人们——特别是年轻人——仍要向这些城市集中，住房的需求将永远存在，甚至稀缺，房价就不可能下降。这种观点依据的是超大型城市对资源的“虹吸效应”：城乡差、城市差就是类比的压强差，资源总是会被压向这些超大型城市。

自改革开放以来，中国的城市化基本走的是“集中化”的道路——集中化、集约化、密集化、轴带化，产生中央对边缘的“压强差”——通过规划人为创造“不足”，不断创造新的需求，吸引区域周边乃至全国相对落后地区的资源进来填空——吸引，反过来就是对其它地方施加了挤出资源的压强。

但是这种高度集中初期的“不足”阶段终于会进入一个“饱和”甚至“过剩”的阶段。虽然这是一个综合性的评估，但我们总是会在这些或那些方面意识到无限集中在现实中的不可能：首先是城市土地的总量、单方的开发强度有限，服从自然地理和人的生理规律；其次就是需要输入城市的各种资源，以及城市制造的各种产品、商品的供需有一个限度，服从经济规律。

当城市的集中化达到了这个限度，一方面导致环境恶化，产生了我们所说的“城市病”，另一方面在各大城市集中爆发的经济危机也急需转嫁以实现危机的“软着陆”。

这个时候疏散作为一种必要手段就出现了。

开放限购，城市房价不增反降，是否是一个中国城市集中化进程达到其发展限度的证明？那么，中国会如历史中的诸多达限的超大城市那样进入一个疏散城市、甚至所谓逆城市化的阶段吗？

这篇文章不是要对此做出什么样的预测，但确实可以开始静观其变了。作为对中国城市发展变化的资讯准备，本文打算从城市的本质和规律入手，将城市规划中的“集中主义”/“分散主义”思想做一简要对比阐释，再结合中国和世界上几个典型城市的现实，来谈一谈城市的集中和分散到底是怎么回事。

一、“集中主义”还是“分散主义”？城市规划中的主观影响

1. 讨论的前提

城市的集中和分散到底是不是人为的？这个问题关于城市的规律和本质，可以有很多讨论的角度。比如对于最早的城市形成，刘易斯·芒福德提出的解释是，在从分散的村落经济向高度组织化的城市经济进化过程中，最重要的参变因素是国王，或说王权制度，而不是我们今天所熟悉的与城市发展密切相关的工业化和商业化。

图片来源：斯蒂芬·马歇尔《城市·设计与演变》，19世纪欧洲城镇规划：都有一种相似的有机秩序

图片来源：勒·柯布西耶全集，勒·柯布西耶的现代城市革新，从传统城市结构到现代城市空间的20世纪转变（从2到1）

今天我们所说的“城市规划”——从人口聚集、经济增长和社会生产、消费等方面对城市空间资源进行的制度性安排——是一个非常晚近的概念，自20世纪以来的“现代城市规划”所应对的更是一个以“国际化大都市”与“城市群”为中心的都市化（metropolitanization）状况。

芒福德将城市分为生态城市（ecopolis）、城市（polis）、大都市（metropolis）、特大都市（megalopolis）与暴君城（tyrannopolis）这样五个阶段。前三个都是比较正常的城市形态，它对各种资源的集聚仍在其容量许可范围之内。是否会发展到芒福德所说的后两个阶段，突破限度一条道走到黑，衰竭而成为“死亡之城”，取决于生产力的发展将把我们带到什么样的新的社会组织形式之中。

所以说，我们讨论的前提是要认清城市所处的发展阶段，与大都市的高度繁荣相对的不再是中世纪的村落，当过度“集中”在大都市中产生了恶果，“分散”也不是回到田园牧歌式的村庄。

2. 集中是城市的本质和规律

在叠上了城市发展的历史视角这样一个buff之后，我们可以更直接地讨论城市为什么会走“集中化”的道路。

马克思和恩格斯在《德意志意识形态》（Die Deutsche Ideologie）中指出：城市已经表明了人口、生产工具、资本、享受和需求的集中这个事实；而在乡村则是完全相反的情况：隔绝和分散。

在马克思看来，城市的出现及城市与乡村的分离是人类文明的进步：其背后是物质劳动和精神劳动的分工、是资本与地产的分离（资本不需要依赖地产就可以实现增值）、是私有制的出现......是资本主义的肇源。城市正是通过它集中物质和文化的力量，加速了人类交往的速度，并将它的产品变成可以存储和复制的形式。

城市对人类文明最大的贡献便是由“集中”带来的，不仅仅是人口和物质在数量上的集中，还同时形成了权力、经济、制度以及文化和人在其中的生活状况的复杂性。以库哈斯、赫尔佐格&德梅隆为代表的新一代都市主义者的理论中，因集中（库哈斯唤作“拥塞”congestion）而形成的大都市的复杂性是最有价值的，即便他们并说不清这价值究竟为何。

中国从2000年左右开始的都市化进程，处于全球化的背景下，将人口、经济、资本、信息和文化更快、更大规模地集聚在京津冀、长三角、珠三角和长江经济带上的几个“中心”或“轴带”城市，无论中西方在体制上有多大的差异，中国的都市化相比西方战后的城市建设都实现了更高水平的集中，由于集中而必然造成的人口与资源分布的不平衡、区域间、城市间、城乡间发展差距进一步增大的事实情况是一样的。

所以无论从城市史的角度、马克思主义还是新都市主义理论分析的角度，还是都市化进程的经验，都说明了“集中”蕴含在城市的本质之中，是城市发展的规律和主流。

图片来源：参考文献^[8]，长江经济带示意图

3. 主观意志的影响与“分散主义”

这里或许会有疑问了：既然“集中”对于城市来说是本质性的，那还有什么讨论“分散”的必要？还是回到本节讨论的前提：从城市发展的理念和模式来看，人们只重视“集中”而忽略“分散”要看处于什么样的历史阶段。

新中国1950年成立的都市计划委员会学习苏联，将“集中化”作为城市规划的基本要求，因那一时期的中国由于长期处于小农社会，人口、经济要素过于分散，难以提取和集中农业的劳动剩余用于国家的工业化建设，“集中化”有其历史合理性。

图片来源：《梁思成文集》第四卷，北京城市规划“梁陈方案”

图片来源：王军《城记》，1958年《北京城市建设总体规划初步方案》

但是这种规划方略持续发展到今天，却基本固化成了通过“轴”“带”“圈”“片区”“节点”等概念横竖相连的模式，只要被画中的区域，就是未来城市建设投入的核心或重点，无论是基础设施、公共服务还是房价都将高出一头。但在功能上却高度同质化，中国城市的“千城一面”的形态根源正是在这些人为绘制的“点-轴”模式中。

因此从“点-轴”模式所体现的集中发展“先富”，希冀由“先富带动后富”到今天其实已经转为追求社会公平的要求，过度的“集中”需要靠一定程度的“分散”来进行平衡。当“集中”已经依靠城市本质和规律成为一种发展惯性的时候，规划的作用恰恰是作为人类智慧和一种主观意志的体现对其进行反思和扬弃。

我想“主义”的意思只有在这时才体现出来，“分散主义”是作为城市“集中”的既成事实的对策出现的：无论是工业革命之后应对西方大城市兴起导致的种种“城市病”，由霍华德提出在母城边缘另建新城的“田园城市”，还是20世纪30年代由赖特提出的“广亩城市”将城市更彻底地拆解到广阔的农业地区，都是为了避免过度的“集中”，其本质是对城市中各种资源的重新分配、布置。

只不过有些“分散主义”的理论和我国“点-轴”模式所代表的“集中主义”同样都有过于武断僵化的问题而招致批评。

因此，沙里宁在1943年写就的《城市：它的发展、衰败和未来》（The City - Its Growth ，Its Decay ， Its Future）一书中提出了“有机疏散论”，区分了城市中的哪些功能需要被集中，而哪些又应该被疏散出城市的中心。

简单来讲，沙里宁将城市生活分为“日常活动”和“偶然活动”：人们的日常生活和工作是“日常活动”，应当被集中布置，使活动所需的交通量尽可能降至最低，最好可以步行；而像看比赛和演出这样不经常进行的活动，则不必拘泥于一定的位置，可做分散处理，虽然和生活区域较远亦无妨，可由生活区域周围的快速交通干道连接通达。

沙里宁，The City - Its Growth, Its Decay, Its Future（1943）封面

爱沙尼亚塔林

图片来源：The City - Its Growth, Its Decay, Its Future，沙里宁的“有机疏散论”，芬兰赫尔辛基

之所以特别重提沙里宁的“有机疏散论”，一方面是因为这一理论在避免“过度集中”和“过度分散”中平衡的较好，并有成功的实践案例，包括芬兰赫尔辛基的新城规划，并影响了大伦敦和大巴黎的城市规划。

另一方面是因为中国的城市现状与这一理论形成反照，从生活居住到工作地需经历漫长“通勤”，却恰恰将“偶然活动”所需的如博物馆、大剧院等建筑作为“文化标志”集中于城市中心，这提醒了我们：“分散主义”需面对土地与房屋产权、价格和城市立法等问题，而“集中主义”还有象征性的一面为权力所必需。

4. “生态文明”建设与中国城市规划的调整

让我们回到中国的城市化进程中，在“集中化”导致城市变得过于庞大和复杂后，“分散主义”适时出现，其实与“集中主义”是一个天枰的两端，通过各种各样的理念和手段意图实现城市各种功能、各种势力与各种需要的平衡。认识到这一点，就可以意识到需要的是一种基于“集中化”的“分散化”。

芒福德针对大都市病症提出“灵妙化”（etherialized）的理念，作为大城市什么都要“最大”（最大的博物馆、最大的机场车站、最长的中轴线、最高的GDP……）的反照，本义是让城市变得精微小巧，创造一个可以看得见的区域和城市结构，之所以要可以看得见，是为了使人能熟悉他所生活的城市环境，从而参与对城市的“设计”。

芒福德，The City in History（城市发展史）

图片来源：国家标准化管理委员会发布技术文件，国标《区域生态文明建设指南》2023.12.28发布2024.4.1实施

这样的理念在中国则是“生态文明”。

十八大报告做出“大力推进生态文明建设”的战略决策，十九大报告指出“加快生态文明体制改革，建设美丽中国。”生态文明建设其实就是把可持续发展提升到绿色发展高度，而体制改革是保证。在两次人大之前，政府对全国到处都在提建设“现代化国际大都市”这种对自身城市发展定位不清的情况即有警觉，所以转而提建设“宜居城市”“生态城市”“文明城市”。

2014年3月颁布的《国家新型城镇化规划（2014年~2020年）》把城市群作为主体形态，从以大都市建设为中心转向以城市群建设为中心。现代城市化主要分为两种：一种是单体式的“寡头城市”、一种就是“城市群”所代表的组团式，带有“后现代都市主义”的“去中心化”特征，划分合理的层级，实现城市的“社会化”。

将城市群写进未来城市发展的纲要，意味着我们仍是继续推进城市化，并没有像早期的“分散主义”那样简单地“逆城市化”，而是采取一种基于“集中化”又限制和调适“集中化”的“分散主义”发展模式。

城市是一个容器（urban container）：人类创造了城市，使其可以集聚和容纳丰富的文明成果，而另一方面，是容器就有其容量的限度，这是不以我们人的主观意志为转移的。为了说明城市的集中与分散归根结底是一个关于空间和人自身承受极限的“度”的问题，本文将具体分析几个城市案例。

二、“一种集中”与“多种分散”：城市发展过程的客观现实

城市的诞生在物质层面意味着占据一定的地表空间，并在各种客观因素的制约和影响下，形成一定的用地轮廓形态——即城市空间结构。纵观古今、横览中外的各类城市，集中和分散最直观的体现就在城市的空间结构上。

1. 集中式布局

城市各项用地和功能集中紧凑、连片分布的空间组织方式。城市各种功能活动向中心区集聚，城市用地呈同心圆向外延展。

一马平川的平原城市，地形地貌对城市发展几乎没有限制，其空间结构便多为集中式，例如华北平原的北京、川西平原的成都，都是很典型的集中型城市。

由放射状和环状道路网组成的环形放射状结构则是集中型城市较常见的空间结构，这种结构交通通达性好，有很强的聚集趋势，但同时也会带来过度集聚和市中心的拥挤。比如北京东三环和成都剑南大道，都是全国闻名的堵车圣地。

北京和成都的空间结构，图片来源：城市形态要素.谭文勇

2. 分散式布局

与“摊大饼”的集中式城市不同，将城市各项用地和功能以非集聚或非连续成片的空间加以组织，是本文更为关心的一种城市空间结构布局。它既有其历史渊源，也成为今天和未来越来越多城市发展的主要方式。

早期的城市由于山体水体等自然环境要素对城市发展的限制较大，这样的城市被迫分散发展，往往也会出现更丰富多样的城市空间结构。而随着分散主义的思想影响与对生态文明的建设，分散式的布局现如今更多地成为人为规划控制的结果。

a. 组团状布局

组团状城市被山脉、较宽的河流或大片的森林绿地等分成不连续的若干块。地形起伏的丘陵地区城市多采用组团状结构，根据用地条件灵活布局而形成。城市各部分有相互独立的活动中心和道路系统，相互之间有一定的空间距离，但由较便捷的通道组合成一个整体。

两江交汇、四山纵贯，地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，重庆市区复杂的地形地貌是组团式城市形态形成的根本原因。而抗战时期城市的跃进式突变型发展构建了现代重庆的城市骨架，奠定了“大分散、小集中”的组团状布局。

重庆城市组团的演变

重庆城市用地发展示意图，图片来源：重庆组团式城市结构的演变和发展，易铮

b. 卫星状布局

卫星状是多中心组团状空间结构的进一步发展，一般是以大城市或特大城市为中心，在周围发展若干个小城市，如同多个卫星围绕行星。这种城市形态有利于在大城市及其周围的广阔腹地内达到人口和生产力的均衡。

卫星状布局通常是人为规划的结果。为了疏散中心城市的部分人口和工业，把一些新建的或需要搬迁的项目，有意识地建在远郊，组成新区或卫星城。

卫星状布局在控制城市规模、调整工业布局、改善环境质量等方面较为有效。但分散的各组成部分，有时不能达到生活和生产相对平衡的要求，需要依靠主体城市。所以不能完全改善城区住房、交通及公共服务设施紧张的状况。

卫星城概念示意图，图片来源：卫星城镇的建设.Raymond Unwin

“十五”期间，上海为构筑特大型国际经济中心的城镇体系，提出了“一城九镇”的发展思路，即松江新城，以及朱家角、安亭、高桥、浦江等9个中心镇。

而如今的上海市城市总体规划（2017年~2035年）中提到要重点建设嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇等新城，规划常住人口约385万人。

图片来源：上海市城市总体规划（2017年~2035年），上海市域空间结构图

c. 带状布局

带状城市主要是由于线性地形的限制和影响，被限定在一个狭长的范围中，沿着一条主要交通轴线两侧呈长向发展。城市建成区主体平面轮廓呈明显的单向或双向发展。

“黄河水不停地流，流过了家流过了兰州。”一首《黄河谣》形象地描绘了黄河切穿山岭，形成峡谷与盆地相间的串珠形河谷。兰州便沿着黄河东西延伸，形成连绵式带状城市。

图片来源：Google earth，兰州市卫星地图

当然，也有一些按既定的“带状模式”规划并实施建设的城市。中国的经济特区——深圳，可以说是带状城市理论的最佳实践样本之一，一个组团式的带状城市。罗湖、福田、南山，各自功能独立，都扮演着重要的市中心地位。

图片来源：86版深圳经济特区总体规划，深圳市带状规划

d. 指状布局

指状发展也可以说是带状形式的一种变种。城市核心沿多条发展走廊向外扩张形成的空间形态，城市功能区主要的空间发展方向明显，发展走廊之间保留大量的非建设用地。

提到指状城市，最经典的例子就是哥本哈根。城市沿着铁路系统及放射形道路网络呈指状发展，各手指之间由楔形的绿色开敞空间分开。这一战略确保了哥本哈根市民方便地进入自然休憩区，提高了哥本哈根市中心对整个大哥本哈根地区的可达性。

图片来源：规画思，哥本哈根手指规划

e. 树枝状布局

在地形复杂、冲沟发育的丘陵或山区建设城市，可利用山体、冲沟、水系等自然条件，将城市置于冲沟或山谷之间的槽地或高地上，形成树枝状的空间结构。与此同时，道路交通等市政基础设施也就沿沟谷布置。

最有意思的例子莫过于延安：老城沿着延河及其支流向上下游扩散成树枝状，随着城市的发展，北部的新城把山谷填平，布置上如平原城市的规整路网。新老两城对比如此强烈。

图片来源：Google earth，延安市卫星地图

不难看出，在如此多的城市形态中，“一种集中”与“多种分散”即组团的多少与其组合方式——集中式布局即为一个单体式的组团不断向外拓展，形象的说法是“摊大饼”；而分散式布局则是不同数量的组团进行各种构图上的组合。

在罗列了几种城市空间结构后，我们想知道不同的城市空间结构与城市发展之间是否存在必然联系呢？我们需要从城市内部转向外部，从与周边城市的关系再看看集中与分散的关系。

在区域层面，城市与区域的关系也能找到集中与分散的典型例子，内陆的四川与沿海的江苏的情况可以着重讨论。

2021年，成都成为重庆、上海、北京之后中国第四个两千万级人口城市，四川常住人口8000多万，成都就占了四分之一，人口首位度高达3.7，其经济总量占全省的四成，是第二名绵阳的六倍，是甘孜州的45倍。在成都强大的虹吸面前，四川其他城市相形见绌。

1997年重庆直辖后，成都就提出要建设仅次于北上广的第四大城市，加上随后的西部大开发，基础设施、高校建设等一大批财政支持，四川便顺势“举全省之力”发展省会成都，成都市可以说是整个四川省的集中城市，如今的成都也已经成为整个中国西部首屈一指的大城市。

反观江苏，人口最多的城市甚至不是其省会南京，而是苏州，在经济上GDP苏州也是超过南京，难怪戏称南京是安徽的省会。南京后面还紧紧咬着无锡和南通，全省十三个地级市都是全国百强市。正因为每个城市都很繁荣，各地的优越感也很强，相关的段子也被大家津津乐道。“散装”江苏正是一种城市在区域上分散的典型。

可以看出，区域的城市集中，其目标是要建成在空间、交通、人口、经济、文化等方面具有寡头性质的大都市；区域的城市分散，则是要在区域内建成形态清晰、功能协调的“共同体”。

但看看具体情况，江苏在历史上就拥有宽松的经商氛围，江南鱼米之乡又是朝廷的赋税重地，发达的水运系统降低了流通成本，整个区域有数不清的商业市镇。整个区域的资源便是“绝对充足”，可以形成“相对分散”的城市群；

而四川的情况是四川盆地地形导致交通闭塞，真正的“天府之国”也只有都江堰而下岷江冲积而成的成都平原，其他地方还是多以山地和丘陵为主，四川总体发展状况不容乐观，如果不着重发展成都，整个四川都将群龙无首。

区域集中城市可以简单理解为“他人即是地狱”的“现代主义者”，它自己的发展常常建立在对周边城市、乡村的榨取和剥夺上，并因此与其他城市经常处于紧张的矛盾和对立状态；而区域分散城市则像是“去中心化”的“后现代主义者”，它们的原则更加灵活，标准更加多样，因而就可以更自然地和其他城市结成各种伙伴关系从而发展为城市群。

与孤独发展的大都市相比，城市群按照合理层级和分工体系，既可以防止“过度集中”，也可以防止“绝对不足”。

曾向着大都市方向一路迈进的成都正回过头来，尝试与重庆共同发展形成“成渝双城经济圈”，同时也着重发展“川南城市群”，将成都对全川资源的过度集中进行有方向地疏散和反哺。

图片来源：四川省人民政府网，成渝双城经济圈

三、结论

“集中”和“分散”各有各的合理性，虽然这个结论令人沮丧，但没有“集中”就没有城市，而不做适时的“分散”就没有健康的城市。城市文明发展到今天，早已不是简单地数量上的“集中”，而是形成一个无比复杂的有机集合体，这是城市生命力的源泉，是生命就有生、老、病、死，而医治“城市病”比之我们自己去看病，绝不会随随便便就将自己推上手术台。

沙里宁的比喻——健康的细胞切片：社区规划（community planning）；破裂的细胞切片：无限蔓延的城市（slum growth）。图片来源：The City - Its Growth, Its Decay, Its Future

图片来源：斯蒂芬·马歇尔《城市·设计与演变》，城市是一个生物体、艺术品或机械装置？

在中国城市化起步的历史时期，“集中主义”巨大的合理性，是通过“点-轴系统”以最低的发展成本利用环境地理和经济性原则发展起城市，这一理论在今天仍是欠发达地区城市发展可遵循的规律之一。

如目前一些缺乏产业与人口支撑的“鬼城”，它们大多数分布在中西部或东部偏远的小县镇，需要用点-轴有针对性地对其进行资源输送，以增加这些地区和城市经济社会发展的活力，同时还可以避免那种“普遍撒网”式的城市建设，减少对本就比较脆弱的自然生态环境的破坏。

关于今天中国一些特大型城市需做“分散”的合理性，主要是针对的“点-轴系统”在发展上的局限性以及因其导致的无限扩张。快速和高度集聚是城市“极化”发展的结果，不仅给自身带来严重的城市病，也抽空了周边和中西部地区的人口和资源。

这种“极化”发展是不稳定和不可持续的，造成了单一城市的人口密度过高、人口总量过大、建设用地紧缺、房价飙升、交通拥堵、公共服务下降等突出问题。以“分散”为主要目标的城市新规，目前就主要运用于北京、东部地区和中西部中心城市，城市规划提前预防，提前布局城市群，就是为了避免在“集中”突破限度后再来治理的尴尬局面。

文章开头提到的房价起落与城市发展方向之间的隐秘联系，城市的兴衰也服从一些基本的经济规律，对城市做“分散”建设就好比是对资产做更灵活、多元的投资配置，提高它抗风险的能力。

但城市终究不是市场，不可能像一场金融游戏那般快进快出，城市发展需要时间和相对稳定的环境，所以避免极化和激进是城市规划的基本原则：“该聚集时聚集，该分散时分散”。虽然这句话读起来形同废话，但在城市化随着房价退烧而减缓的今天，我们真正生活在城市中的每个人在做的也不过就是因地制宜和因时制宜，不是去操心“集中或分散”，而是希望城市偕同经济“稳住再稳住”。

参考资料

1. 城市形态要素.谭文勇

2. 城市建设艺术史.20世纪资本主义国家的城市建设.[苏]A.B.布宁

3. 城市发展史：起源、演变和前景.[美]刘易斯·芒福德

4. 外国城市建设史.沈玉麟

5. 北京和上海，区别怎么这么大？地球知识局

6. 城市·设计与演变. [英]斯蒂芬·马歇尔

7. 明日之城：一部关于20世纪城市规划与设计的思想史.[英]彼得·霍尔

8. 中国城市规划理念的反思和变革：超越“集中主义”与“分散主义”.刘士林

本文来自微信公众号：一只建筑精 （ID：Arch_Elf），作者：耳十人、言西早，编辑：白雎