补缴价款可上市，深圳人才房“转正”路径将出炉

第一批安居型商品房入市十余年，深圳发布其产权管理有关事项处理办法的征求意见稿。

3月13日，深圳市住房和建设局发布关于公开征求《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》（以下简称“《办法》”）意见的通告。

《办法》明确，权利人签订安居型商品房买卖合同满十年，申请取得完全产权的，应当符合规定条件且补缴价款，补缴价款具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。记者据此公式计算，补缴价款约为原购房价格的21.5%并扣除税费。

业内认为，这一补缴比例合乎预期，兼顾了保障初衷与市场精神。另一方面，由于商品房价格深度回调，安居型商品房尤其是人才房（人才房权利人的不动产权证书登记为“安居型商品房”）与普通商品房的价差收窄，套利空间有限，《办法》或将对人才房项目的去化造成一定利空。

△深圳一在建人才房项目，时代周报记者摄

一、补缴价款从十万到百万不等

《办法》的出台有其现实迫切性。

据记者了解，中海阅景花园等深圳最早一批安居型商品房项目于2012年入市，禁售期限（10年）届满，因此亟需明确申请取得完全产权上市交易的细则。

《办法》从适用范围、申请条件、办理程序、补缴价款计算规则等方面明确了安居型商品房权利人（以下简称“权利人”）申请取得完全产权的相关要求。

根据《办法》，权利人申请取得完全产权同时上市交易的，需按照提出申请、受理审核、审核批准、补缴价款、变更和转移登记的程序办理。权利人足额补缴价款后，向受理部门提交缴纳凭证，受理部门于五个工作日以内出具准予取得安居型商品房完全产权和上市交易的核准通知书。

其中，补缴价款的计算方式最受市场关注。《办法》规定，补缴价款的具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。税费是指权利人在办理安居型商品房《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费等。

按公式计算可知，补缴价款约为原购买价格的21.5%再扣除交易税费。由于交易税费主要为税率1%~1.5%的契税，因此最终补缴价款约为原购买价格的20%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当购买欲望不强烈，特别是市场相对比较低迷的时候，往往制定相对优厚的上市补缴价差的条款，“深圳的补缴基准对购房者的红利支持还是很大的。”

一名业内人士表示，这一补缴比例合乎预期，在考虑市场公平和保障人群的可承受能力之间取得平衡，但对早年购买的人很友好，而近两年购买的人抗性或较大。“代入具体楼盘计算，可以看到中心区的人才房项目比如深业云海湾、深铁熙府，由于房价绝对值高，需要补缴的价款高达百万。”

位于深圳龙岗的中海阅景花园于2012年8月入市，是当时深圳最大的安居型商品房项目，房源总量为2888套，推出两种户型，分别为65平方米2房、85平方米3房，销售均价约0.79万元/平方米。按照补缴价款计算公式，中海阅景花园业主申请取得完全产权需补缴价款为10.5万元或13.8万元。

购买了深业云海湾人才房的业主，需补缴价款最高接近百万。

深业云海湾于2023年9月入市，推出约70平方米2房、约90平方米3房，配售均价约5.52万元/平方米。申请取得完全产权上市交易时，深业云海湾业主需补缴价款为79.2万元或99.4万元。

“这笔钱不能贷款，要一次性缴纳，缴几十上百万的人压力会比较大。”前述人士补充道。

二、人才房与商品房价差收窄

人才房是深圳保障性住房体系的一个“新物种”。初次面市时，不少购房者为其“高性价比”买单。

第一个人才房项目“星河开市客环球商业中心”在2022年11月入市后，人才房如雨后春笋般席卷深圳。据统计，2023年全年，深圳一共批售20个人才房项目，累计去化约1.2万套房，至少有13个项目开盘售罄，深业云海湾更是创造了“万人申购”的名场面。

可供对比的是，深圳中原研究中心监测数据显示，2023年深圳批售新房项目184个，成交约3.2万套，“日光”项目只有4个。“人才房的火热分流了不少刚需购买力，对商品房市场形成一定冲击。”深圳中原研究中心指出。

业内认为，《办法》出台后，人才房与商品房价差收窄，或增加人才房项目的去化难度。

“人才房价格是商品房备案价的6折，但人才房不能打折，现在很多商品房9折甚至85折出售，加上补缴的钱，人才房大概只相当于商品房的8折。”深圳熟悉人才房项目的房企人士告诉记者。

此外，近几年深圳房地产市场承压，房价回调明显，人才房的性价比被动降低。举例来看，星河开市客环球商业中心最新配售均价约4.49万元/平方米，距离其约3公里的一个最新入市商品房项目备案均价约5.64万元/平方米，折后单价最低约4.6万元/平方米，价格非常接近。

“人才房就是降低现在购房的门槛，用时间换空间。”前述房企人士认为，补缴价款后，二者价差进一步缩小，利空人才房，“对商品房的利空小了一点点。”

据了解，自2023年8月起，深圳不再安排建设安居型商品房和人才住房，转向建设配售型保障房。记者综合深圳市规划和自然资源局等渠道信息了解到，截至今年年初，处于未售/在建/拟建状态的安居型商品房项目逾50个，可供应住房超3万套。

本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：梁争誉，编辑：刘婷