加拿大的住房危机到底有多严重？

加拿大正在经历有史以来最严重的全国性住房危机。这听起来简直不可思议，因为截至2023年底，加拿大的人口约4000万，国土面积998万平方公里，是全世界最为地广人稀的国家之一。

我还没有到加拿大之前，就听说加拿大房价高涨。但不管怎么样，加拿大的人口不到成都市的2倍（成都市人口2100万），面积超过成都市的700倍（成都市面积约14300平方公里），而且，即使这样，成都的房价也不是很高，城市也不是很拥挤，加拿大再差能差到哪里去？

然而，到加拿大后，我很快就发现我错了。在我们到的第一站NB省（新不伦瑞克省）省会弗雷，当地这几年房价上涨了75%以上，租房尤其困难，通常要提前一两个月安排，一居室的租金大约要1500~1800加元（1加元约等于5.3元人民币），而且几乎没有空房出租。

我们在当地待了几天后，8月初决定去另一个海滨小城。去之前预约了一处看房。当时想的是，中午到达，下午就可以看房，合适的话，很快就可以搬进去安顿下来。

租房广告是当前的租客发布的，房东也在，租客和房东都是挺nice的加拿大人，但是……我们去了才知道这是一个地下室，需要走又陡又窄的一段楼梯下去。地下室有开在地面上的窗户，光线还好，但只有一个房间，大概有30平米，厨房起居室和卧室都在一起，没有区隔。另外还有一个卫生间和一个小小的储藏室。

租金是1350加元，但要另交50元的洗衣机费用（我不太明白房东为什么要将这笔费用单列），也就是1400元每个月。我试图和房东讲价，但房东说来看房的人不少，他不打算降价。事实上，就在我们之前，确实也有人刚刚看了房出来。

离开以后，我们琢磨了一下，房子太小了，而且也不太愿意花1400加元租一间地下室，于是就没有再和房东联系。但这第一次看房，让我们现实地感受到了租赁市场的供求状况。

过了一天，我们在同一条街上看了另一处公寓。房子是一栋上百年的三层老建筑，状况一般，是在一楼的二居室，面积比上次看的至少大了一倍。有单独的厨房和餐厅，还有两个卧室，或者说一个卧室一个起居室。租金1500（除了冰箱和炉具外，不含其他家具家电），另加25元的垃圾费。公寓有公用的投币洗衣机和烘干机。

我们看房后，觉得不管怎样面积比第一家大了很多，而且租房网站上确实合适的房源少，每次看房又要提前几天预约，不想浪费太多时间，就表达了打算租下来的意向。房东是在温哥华的印度裔，在本地找了个人代理，得知我们想要租房，印度人以“市场火爆”为由催得非常急，打了好些电话要求签约。我们当天晚些时候签了约，第二天付了一个月的租金，另外交了1500加元的押金，拿了钥匙。

但很快发现不对。最大的问题是浴室里的沐浴不能用，这当然不能接受，尤其当时还是夏天。房东承诺维修，但迟迟不见动静，已构成违约。然后又发现室内的宽带网线断了，没法接通宽带。投币洗衣机被人撬了，需要到几个街区外的公共洗衣房洗衣。加上邻居似乎有些来路不明的人，乱扔垃圾，打破窗户，等等，显然这不是久留之地。

于是只好硬着头皮继续找房子，这下算是真实体会了加拿大的住房危机。

首先，那种大型租房公司管理的现代化公寓都是一房难求，根本没有空闲，有的需要排队半年之久，而且手续非常繁琐。我记得有一回我在某个租房公司网站上注册后，发邮件询问，对方回信要求我回答十个问题，很多涉及私人情况。

我回答后，他回信寄来表格，我填完表，又要递交一大堆证明文件，比如身份证明、财务证明、收入证明、推荐信等等，他审查通过后才能取得排队的资格！而什么时候能排上，完全遥遥无期，价格当然也是他们说一不二。不过，价格还是相对次要的问题了，因为根本没房。所以，虽然看到不少漂亮的公寓，门口都有电话或网站，但试了一圈后，基本是远水不解近渴，只好放弃。

然后就是那些小公司和个人房东的房源。这些房源形形色色，面积、设施、价格和出租条件千奇百怪。但只要是性价比高的房子，同样是竞争异常激烈。我记得最夸张的一回是一间Studio，房间在二楼，采光很好，面积比我们第一次看的地下室还大些，水电网络垃圾费等全包，配有洗衣机烘干机（不另收费），租金是900加元。

就我们去看房的那天下午，就有好几十个人去看房。和房东的代理交流了解到，她会给所有来看房的发申请表，根据申请表反馈的情况，会同公司其他同事层层筛选，最后选出3个候选人，由房东决定最后的租客（我也不太明白他们为什么宁可这样麻烦而不涨价到均衡水平）。好嘛，租个房子租出了考公考编进大厂的感觉了。我们虽然递交了申请表，但不出意外被淘汰了。

那段时间，我们每天主要的事情就是上网刷房源，联系房东，约看房，填表交申请，别的什么事情都没心情，也没工夫干。由于住的地方没有网络，我每天都要背着电脑到商场、图书馆或快餐店等地用公共网络上网。

记得某天早上，我去图书馆的路上经过广场，一位加拿大大妈来打招呼，问我是不是中国人。我说是啊，刚来不久，然后我们聊了一会。原来她在中国住过。她问我来加拿大感觉还好吗？我说别的还好，就是住房危机太严重了，到现在我们还没有找到合适的房子。她深表赞同，但话锋一转，又说，不过我们这里是全国租房最容易的地方了，价格也最便宜。

Excuse me？我都被搞得灰头土脸焦头烂额了，你居然说这里是全国住房最容易最便宜的地方？这是在安慰我还是打击我啊？那全加拿大的住房危机到底有多严重？我问她是从哪里来的？她说是渥太华（加拿大首都），来这里走亲戚看姐姐。好吧，首都来的人，可能确实眼界不同。据我后来了解的情况，她倒也真的没说错，加拿大其他地方的危机确实有过之而无不及。

最近有人拍摄了一部纪录片，详细解剖加拿大的住房危机。就全国而言，住房支出平均已占到加拿大家庭每月收入的66%。在温哥华、多伦多等大城市，仅购房的首付已经高达237787加元和222236加元（加拿大首付比例与国内不同，50万加元以内5%，超过50万不足100万的部分10%，100万以上的部分20%）。在多伦多，平均需要存25年才能支付首付。

加拿大全国平均最低的首付为51060加元，如果这似乎不算太高的话，平均房贷则达到了惊人的3562加元/月。这不算房产税、物业管理费、房屋保险费、水电气网络垃圾等等费用。而2023年，加拿大家庭税后月收入中位数为6000加元。

租房的租金也在过去8年间翻了一番，1居室的全国平均租金为1871加元/月（所以本地确实是便宜的了，我们现在租的一居室为1350加元）。如果是在温哥华和多伦多这样的地方，租一居室更要接近3000加元！地下室都要2000加元！租金如此之高，以至于多伦多有些学生不得不住进了流浪汉收容所，或者住在汽车里，甚至桥洞下。一些有正式工作的成年人，包括护士、木匠等，也只能住在汽车里或帐篷里。

加拿大的住房支出的增长率几乎是全球最高的，在过去的8年间，首付、房贷和租金全都翻番。根据计算标准不同，加拿大的住房支出比美国高出了45%~75%。在美加两国接壤处，这种对比更加鲜明。国境线两边，仅仅半小时车程的相似房屋，加拿大的价格为美国这边的三倍。

在最负担不起的城市房价排行榜上，温哥华名列第三，多伦多第十，超越了纽约、伦敦，甚至新加坡（新加坡人口密度为加拿大的2000倍）。在多伦多，一处两居室的房屋可能高达285万加元，同样的价格可以在苏格兰买一处45个房间包括20个卧室的城堡了。

加拿大如此严重的住房危机，简直令人匪夷所思，因为我们知道，加拿大第一不缺土地，第二不缺建材（比如木材）和机械，第三不缺钱，修大批的积木似的小独栋房子不是分分钟的事吗？怎么会到了今天这一步？

首先，货币增发也就是通货膨胀助推房价上涨。某种意义上，加拿大的住房危机是整个通货膨胀的一部分。在现任特鲁多政府执政期间，加拿大的债务增长了一倍，比以前所有的加拿大总理增加国债的总和还要多。政府赤字支出助长了通货膨胀，在过去的三年中，加拿大的货币增长速度是GDP增长速度的8倍！

加拿大中央银行2020年开始实行量化宽松，使得金融体系内货币泛滥，利率被人为压低。因此，在2020~2021年仅仅一年之间，炒房的投资者就翻了一倍，房价迅速被拉高了。

然后，为了压低通胀，加拿大中央银行开始加息。在2022年4月到2023年6月大约一年的时间里，利息从1%上升到了5%。这下贷款买房的人利息随之水涨船高，有的甚至高达8%。房价还没压下来，房贷支出反而大幅度增加了。

其次，来考察房屋供求状况本身。毕竟，如果房屋的供给足够充裕，那房价也不至于涨到天上去。

不幸的是，在G7国家中，加拿大的人均住房是最少的，尽管加拿大有着最广袤的国土。而且，相比8年前，人均住房不是增加了，而是减少了。更糟糕的是，这样的趋势还没有扭转的势头，2022年，新建的房屋数量还在进一步减少，甚至比50年前的1972年还少。

1972年时，加拿大的人口大约为2200万，当年新建房屋为23万套。到了2022年，加拿大的人口大约为3900万，当年仅新建房屋22万套。加拿大住房机构（CMHC）预计2023年的新建住房还将减少32%。这主要是因为利息上涨让建设成本高企，加上繁琐的官僚主义审批程序等，严重阻碍了新建房屋。

以我所在的小城为例，在城中心广场旁，有个非常显眼的大坑。根据坑旁张贴的海报可知，这里本来要修一栋现代化的商住楼，但挖了地基后再没有动静了。媒体采访开发商，开发商曾开发了城里很漂亮的一栋公寓，口碑资历是不用怀疑的。但开放商表示，因为通货膨胀，比起当初的预算，现在多出来800万加元的资金缺口。一时半会无法筹集这么多资金，工程就只好停工了，至于什么时候复工，也是无法预计。

供求矛盾如此突出，加拿大的住房短缺愈演愈烈。按照现在的人口增长和住房建设速度，CMHC估算，到2030年，加拿大将缺少350万套住房。

要说修房子，没有哪里的资源比加拿大更丰富的了，但为什么这么难？太阳底下没有新鲜事，关键还是在政府。政府带来的成本包括：拖延项目审批的成本；不断改变规则产生的成本；昂贵的顾问费；律师费；开发费、手续费；高额的税收等。以温哥华为例，以上各种政府成本平摊到每套房屋，高达130万加元。

有些无脑规定平白增加了建设成本。研究表明，安大略省的停车位要求使每套新房新增了165000加元的成本。而安大略省政府收取的开发费达到每套房子135000加元。其中有些费用在过去不到20年间上涨了900%。

加拿大政府审批速度之慢，在经合组织35个成员国中排名倒数第二，只有斯洛伐克审批住房项目的时间比加拿大更长。而英国和美国的审批速度都是加拿大的三倍，并且能达到同样的安全性和质量。

这还不包括政府的税务迟延和不确定性。

另一方面，就是政府对土地的规划和管制。加拿大土地虽多，能不能修房子要看政府的批准。比如安大略省，就否决了宅地基扩张，而该省多伦多周边每年新增2%的人口，房价当然会居高不下。蒙特利尔的市政府阻止了24000套房屋的修建。温尼伯市政府也试图阻止2000套房屋的修建，好在后来他们败诉了。

最要命的是，联邦政府即特鲁多当局鼓励这些政府管制措施。他们拨款数十亿加元雇佣更多的人来支持政府阻止新房建设。

通过以上分析，我们可以看到，一个几乎不可能达成的目标：让地广人稀资源极其丰富的加拿大遭遇最严重的住房短缺，如何在政府的努力下，毫无悬念地成为了现实。诚如米塞斯所说，如果在撒哈拉沙漠里实行计划经济，连沙子都会短缺。这正在加拿大上演！

要解决问题当然也很简单，就是放开管制，管住加拿大政府那只闲不住的手。但最大的障碍就是加拿大政府实施这些政策时，总是一大套一大套的漂亮说辞，一副我是全心全意为你服务，全是为了你好的嘴脸，让你住帐篷、睡桥洞都要对他心生感激。

所以，资源不是最重要的，观念才是。

本文来自微信公众号：风灵（ID：flthinking），作者：风灵之声