本文来自界面新闻，记者：林腾，编辑：方园婧。头图来自：视觉中国
2019年1月11日，当酷派前CEO蒋超被新股东深圳地产大亨京基家族罢免之后，为这家公司打下江山的“老人”们已经基本消失殆尽。
蒋超离开酷派之时，在微信朋友圈里写下：“整个青春年华，曾经做到300亿年销售，也无遗憾了。”
蒋超或许没有遗憾，但酷派可不一定。
作为曾经国内知名的手机企业，在这次大股东易手之后，酷派卖地求生，全面转型地产业务趋势已成定局。
一位酷派的高级管理人员对界面新闻记者说，虽然酷派在美国的运营商手机业务还在正常运作，但在负责人蒋超离开之后，未来的发展方向已经不好说了。
酷派的财报显示，酷派的营业收入已经从2014年249亿港元下降到了2017年的33亿港元，下降幅度将近10倍。利润方面，酷派2016年亏损44亿港元，2017年亏损20亿港元。
从这些数字很难想象，曾经的酷派还是有着上万项的优质专利的“国产机皇”，是中国用户最熟悉的“双卡双待”的发明者，甚至一度和华为齐名。
过去一段时间，酷派退市，破产的号角已经响起。
最惨淡的时候，酷派还接连被银行和供应商提前索债，2018年12月，停牌超过20个月的酷派延迟一年才发布2017年的财报。
即便如此，仍然有一些人在觊觎酷派。在手机业务大幅度衰败的情况下，酷派的土地和物业资产却仍然价值不菲，吸引了碧桂园、星河地产、京基地产等公司的争夺。
就在2018年5月，京基家族在入股酷派前，火速向其借款5个亿，甚至还提出了无需抵押或担保这样优渥的条件。
酷派最终选择将未来交给地产公司，看似是为拯救公司所走出的不得已之举。
但实际上，最早一批的酷派人心里应该都明白，从五年前酷派创始人郭德英觊觎地产业务，最后却高位套现离开的时候，酷派的结局就已定下。
酷派的地产野心
可以说，酷派的命运是跟随着深圳的房价而变化的。
酷派前员工们清晰地记得，2014年，他们所工作的地方深圳酷派信息港已经有了施工队的进驻。
在这片占地3万平方米的土地上，当时的酷派正在施行一项大计划：拆楼、改建、收租。
诸多的媒体报道称，2008年，郭德英在全球经济危机下的情况下地价购入了诸多土地，除了深圳之外，还有东莞、河源、西安、郑州等城市的黄金地段。
也许郭德英自己都未曾想过，当时投资的这笔地产后来对酷派意味着什么。惊喜则在2012年之后开始到来。
当时的深圳市南山区被称为了中国硅谷，一度炙手可热，越来越多的公司和人才聚集到了这个地方，租金和地价也在水涨船高。
酷派信息港位于深圳高新产业聚集地南山科技园内，为酷派总部所在地，地理位置其佳。2012年，酷派信息港旧改项目被列入《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，2014年的7月18日，项目正式奠基。
郭德英在当时的奠基仪式上说，这片园区要与国际一流品牌谷歌、微软、苹果等媲美。
但郭德英内心真正想媲美的，或许不是美国科技公司，而是像万科、恒大、碧桂园一类的专业地产巨头。
因为收租赚钱可比卖手机要容易多了。按照公开的建设规划，酷派信息港项目总拆除用地面积为3.29万平方米，规划容积率提升到7.2，总建筑面积大幅提升到了20.14万平方米，相比之前提升了几倍。
在深圳南山科技园的租金巅峰之际，写字楼的价格可以达到6万元/平方米，照此价格测算，酷派信息港的总货值可达120亿——这可是卖多少台手机都赶不上的收入。
当时，酷派为了这份地产蓝图高歌猛进。酷派的财报显示，在2014年和2015年，酷派的资本开支一项（包括添置物业、厂房及设备、無形资产以及预付土地租金付款）翻了一倍，从2013年的2.1亿港元陡增到了2014年的4.7亿港元和2015年的4.8亿港元。
与之同时增长的还有借款。2014年，酷派的计息银行借款达到了21亿港元，同比2013年的6亿港元增长了250%。
要知道，酷派在2013年的净利润才3.4亿港元，研发投入仅为八千多万港元，地产类投入是研发类的三倍。换句话说，酷派当时将公司大块现金流都押注于地产业务上面。
2014年之前的酷派，现金流运转尚属健康。酷派信息港之前就有一部分被对外出租，多年来也一直有相当一部分收入来自各地园区租金收入。2013年，酷派的租金收入还有三千万港元。
但深圳市房地产市场在2015年进入疯涨。按年度计算，深圳市2015年房价比2014年平均增长43.1%，2016年又比2015年增长60%，其中2016年5月全市新房平均价格达到55871元/平方米，同比增长96%。
这可能是导致酷派利益熏心的主要原因，也许在酷派管理层当时的商业信条里只有一个：楼盖得越多，赚得便会越多。
一位专注深圳城市研究的人士也对此评价：“酷派信息港是2008年才建好的新楼。拆建之举完全是为了搞房地产增收。”
失衡的天平
酷派倾注于地产本也无可厚非，在保证手机业务正常运转的情况下，如果能多一笔巨额的地产收入，两驾马车下的酷派也能所向披靡。
但2014年开始，手机时代的风云变幻悄然来临，这也是酷派大混乱的开始。
酷派创始人郭德英曾经被手机圈称为“拼命三郎”，酷派当时在市场上的杀手锏是：提前储备技术和产品，抢在对手前头。
在智能手机刚刚到来的时候，酷派这招屡试不爽。
2003年，酷派推出中国第一部智能手机，2005年又推出全球首款双卡双待手机，累计超过6000多项的专利技术，当时在蛮荒的中国手机行业基本无出其右。
也正是在这个阶段，酷派实现了和中国最强势的运营商渠道合作，一代机皇冉冉升起，酷派与中兴、华为、联想并称“中华酷联”。
3G时代是酷派的巅峰。酷派通过提前两年进行TD研发，在2008年3G牌照发放时得到了市场准入资格。到2012年，酷派已经在中国3G国产手机的第一阵营中排在了前列。
但在4G时代，这招却失灵了。
2013年，酷派想在4G时代延续此前的“卡时间点”的策略，于是也在4G来临之前大量提前备货。
但问题在于，从2013年到2015年，4G牌照发放一波三折。从首批牌照发放到最后牌照发放结束，间隔了超过一年的时间。
“在2014年和2015年，酷派因为提前备货而导致库存激增，在4G牌照发放的节点上，拖累了酷派的现金流。”一名跟酷派深度接触的半导体行业人士对界面记者说。
财报显示，酷派在2013年的包括存货在内的流动资产激增到了88亿，2014年更是增长到了112亿，这些存货直到2016年才陆续被低价清空。
酷派财报指出，截止2016年12月31日，酷派毛利率同比下滑6.4%。毛利率下降的主要原因是2016年4G手机竞争激烈，以及集团加强股份管理并加速清理库存导致。
2014年到2015年间，是酷派开始走下坡路的关键年份。
在那两年的时间里，酷派长期以来依赖的运营商渠道也停止了补贴，酷派可以说失去了最为重要的衣食父母。
这次断粮不但减少了收入，而且酷派在电子商务和公开渠道上几乎没有多少积累，转型之路突如其来。
竞争对手们也在悄然而至。电子商务渠道的小米手机快速崛起，而OPPO和vivo则在公开渠道中攻城拔地，华为和旗下的荣耀也在不久后到达了战场。
2015年，酷派的收入从2014年的249亿港元突然剧烈下滑到146亿港元，下滑幅度为44.1%。毛利率为10.8%，比2014年的12.1%下滑了1.3个百分点。
地产“门外汉”
手机业务失衡，也让酷派的地产业务坠入深渊。
诸多房地产圈的人士分析，在手机业务遭遇滞销之后，酷派吃紧的现金流并不足以支撑其独立完成项目的开发和运作。另一方面，酷派作为一家科技公司，对地产运营并不专业，也不具备房产开发租售的能力。
以深圳酷派信息港为例，其所在的南山高新北区用地权属较为分散，园区内企业产业结构层次低、交通承载力严重不足，公共服务配套落后、开发难度很大。
比如，虽然酷派信息港所在的科技园北区毗邻腾讯等大公司，但配套非常不完善。酷派信息港项目周边仅有公交站，最近的地铁站在几公里之外。实力更强的部分科技类和金融类企业，往往选择片区氛围更好、设施更加完善写字楼，租金很难有质的飞跃。
除此之外，酷派信息港大部分地属于产业研发用地，可销售部分较少，物业需要长期持有经营，所以项目变现周期极长，很吃现金流。
《每日经济新闻》曾经报道，在开工了三年之后的2017年，深圳酷派信息港一期仍为停工状态，西安酷派信息港一期工程过程工地上已经杂草丛生。
2017年，酷派信息港的项目宣布跟深圳地产公司星河进行合作，租金四六分成。这项合作预计可节省酷派不少的资本开支。但这个项目在宣布之后便没有了音讯。
作为门外汉，酷派把地产这项业务想得太简单，酷派独立运作地产和物业，风险颇大。以至于酷派期待已久的租金收入，迟迟没有回报，甚至还出现了大幅下滑。
一边是大量的滞销手机库存，另一边是深不见底的地产，此时的酷派，可以说连腾挪的空间都没有了。
离场
2015年的酷派，虽然还有残存的价值，但已经没有了灵魂。
郭德英的地产计划在这个时候宣告了失败。但作为公司的创始人，郭德英的解决之道并不是让酷派脱离困境，而是在酷派尚存一丝价值之际套现离场。
2016年，酷派和当时的接盘者乐视有了第二次交易，乐视在获取郭德英家族的减持的股份后升为第一大股东，当时每股股份作价1.9元，较前收市价有24%溢价。
关于当时的酷派为什么还会有溢价，也有不同的说法。有人说乐视迫切需要一个稳定的手机供应链作为后盾，也有人说贾跃亭更多看中的是酷派的地产资源。
有许多细节可以佐证贾跃亭也是一位对地产非常有偏好的商人。比如贾跃亭在危难之际，地产商孙宏斌巨亏165亿断头钱拼死相救，而就在不久前，恒大的许家印还准备斥下几十亿准备入股贾跃亭的车厂。
但这些都不是公益行为，剥开贾跃亭的资产细节，会发现这位精明的商人有着充足的土地储备。
公开资料显示，乐视在北京、上海、天津、重庆、德清、临汾、海口、深圳、张家口及贵阳等多地有直接拿地或以产业投资等方式低价拿下土地。
2015年到2016年之间，郭德英与贾跃亭，一个以引入互联网生态的理由，一个以需要手机供应链的理由，就这样礼貌地交换了筹码。
随后郭德英便以身体不适为由，迅速离开了混乱的酷派。
关于郭德英为何如此快速卸任酷派董事长，业界也流传着不同的说法。比如《第一财经日报》的报道提到，郭德英的身体其实没有什么大问题，只是有点喉咙发炎。也有公开资料显示，酷派正卷入了深圳南山官员的贪腐案，这可能是郭德英着急离开酷派的原因。
经过股权转让，郭德英家族不仅手握数十亿元现金，也不用再在10%左右低毛利的业务上投注太多精力。一石多鸟，郭德英在当时被称为“精致的利已主义者”。
郭德英离开酷派后便杳无音讯，在酷派最为艰难的时候，曾经有人猜测郭德英将会用回购的方式拯救酷派。
但不久后，一张郭德英在河源地产项目开工剪彩的图片在网络上流传。这位手机圈的“拼命三郎”早已醉心于观光旅游、小镇度假的地产生意。
他看起来身体好多了。
接盘与救火
郭德英拿到了现金，酷派却迎接了一位“瘟神”。
贾跃亭没有给酷派带来好运，反而由于乐视的资金断裂拖累了酷派，2016年，酷派开始被供应商和银行们频频追债。
曾任酷派CEO的刘江峰过去公开表示，酷派已经设计出多款产品，但苦于资金压力，一直也没有进行生产。
而在蒋超接任CEO之后，他为了节约开支，干脆将中国的业务全部砍掉，大规模裁员，只保留了美国的业务。
一名国内手机公司高层评价，手机公司采购供应商可以赊账3-6个月，而卖出手机则是现金迅速到账，所以正常的手机运营现金流不会特别紧张，除非是备货实在太多，或者需要现金流的需求非常急迫。
刘江峰表示，酷派有几个亿就可以实现产能爬坡，手握100亿的房地产，酷派中间有无数机会可以拿到资金。但股东董事会过不了。
酷派即便危机重重，但比起乐视来说，还算是个资产相对靠谱的标的。除了地产资源之外，酷派在2015年的负债率仅为36%，2016年达到了50%，2017年上升了64%，并不是没有生还的可能。
有地产界人士的说法是，许多资方担心贾跃亭将投资的资金挪走，所以没有人直接入股。最后想以联合开发的形式，每年收取租金，这样才能防范贾跃亭。这可能是酷派一直没有在最佳时机卖地求生的原因。
在郭德英走后，老酷派人也无心恋战，几乎在各个产品线中“阵亡”。
郭德英离开前给曾经一起打下的江山的兄弟们指明了三条方向：运营商渠道的酷派、公开市场渠道的ivvi、电子商务的奇酷。
“酷派的高层们其实对郭德英都有许多不满，因为酷派本质上是一个家族企业，一起奋战的兄弟们都没有分到什么钱。”上述深度接触酷派的人士评价，这可能也是酷派人失去了斗志的原因。
后期酷派高管们纷纷出走，不过也许是手机行业变化太快，他们在新公司也没能力挽狂澜。曾任酷派常务副总裁李旺在进入了360运营奇酷手机之后，很快就被明升暗降。酷派常务副总裁李斌在运营ivvi一年的时间后，则被打包卖给超多维。
而曾经的CFO蒋超，不久前也在京基家族入股不久之后便被罢免了。令人感到不解的是，就在罢免公告发出的几天前，蒋超还在接受媒体采访给酷派描绘着美好的未来。
截止发稿前，蒋超并没有对罢免的原因予以回复。
机皇的未来
“土地是良性资产，但酷派对现金流没有管理好。”刘江峰对界面新闻记者表示。
2017年的财报显示，酷派的营业收入只为33亿港元，比在2014年相差了接近10倍。
从2008年拥有土地到最终找到京基家族盘活土地，酷派花了超过10年的时间，牺牲了下滑10倍的收入、巨额的亏损、创始人的离场、超过三任的CEO、以及酷派的几乎所有元老级人物离开。
这片3万平方米的土地，着实价值连城。
酷派想要在手机市场上重头再来，目前已经几乎没有可能。在强者愈强，弱者愈弱的国产手机市场上，谁手头的现金流充足，可以投入研发，谁的市场份额就可以增大。酷派，早在处理内部危机时，就被手机市场边缘化了。
深圳市人大代表，专注实业与地产研究的金心异向界面新闻记者分析，靠地产转型的科技企业分成几类：一种是主业已经做不好了，还有块地和楼改做“包租公”；另一种是主业还好，借着主业的名义去各地拿地做房地产，赚快钱；还有一种是主业继续发展，同时进入专业的房地产业，多元发展。
虽然京基家族是深圳本土的地产巨头，但要想重拾手机旧业，目前来看这家公司从专业度和主动性上都没有必要性。物业和酷派本身作为上市公司的壳价值才算得上是他们觊觎的目标。
多位接受采访的手机行业人士表示，土地和物业对酷派这家公司功不可没，这些资产避免了它的直接破产。
但从另外一个角度上来说，如果没有这些令人产生幻想的土地，酷派也许在今天还在跟华为、三星、苹果们较着劲。
本文来自界面新闻，记者：林腾，编辑：方园婧。头图来自：视觉中国