从成都开始，全国楼市调控进入新周期

人间四月天最不缺的就是变化。

4月28号我们的天府之国成都宣布彻底放开了。

消息从成都住建这里发出，前后八条内容各位关注最多的可能是这条：

©成都住建

全市房屋买卖不再审核户籍跟社保，也不再限制套数。

大白话讲就是，从4月29日开始，来自川西、来自成都周边、乃至来自全国各地的小伙伴，都可以冲到成都想买哪里买哪里、想买多少买多少。

整个成都楼市彻底打开，自由交易。

不过我之所以关注这件事倒不是因为政策，而是这个时候这个城市这种放开，我们应该看到点什么。

成都作为西部潮流之都，它的GDP和城市影响力位列新一线绰绰有余。

更重要的是，这样一座城市在2023年成交了36万余套商品房，其中22万多套来自二手市场，无论总量还是分支都冠绝全国。

这样的市场全线放开一定是全国楼市调控里一个可记录的节点。

而这样的成都还排在全国第22位——4月28日的成都已经是全国范围内第22个全面放开限购的城市。前面都是合肥、苏州、长沙这些省会核心城市。

©上观新闻，2024年4月18日长沙全面放开限购

你可以试着感受下这背后来自楼市调控的汹涌澎湃。

这也是今天最想跟大家分享的：自成都始，楼市调控开始进入深水区。

一、调控逻辑变得跟以往不同

郑州调控最为明显，4月的郑州调控主题是以旧换新，但它的操作格外清新，首先划出10000套以旧换新套数，然后其中5000套走的中介介入方式的以旧换新，另外5000套是城发托底。

而这里5000套也不是随便定的，它有把握消化掉。文件里它明确规定国资城发要根据主城区保租房需求缺口来制定收购计划。

除了“按需定产”我真的想不到更合适的形容。

也是这样的逻辑，你再去看成都新政，除了大家最关注的那条，这条“人定房、房定地、房定钱”意味着接下来成都的政策是根据人口变化确定住房、根据住房安排土地供应。

这种量体裁衣的模式也是以往很少见到的。

而且还极度强调城市的主体责任。

在这拨调控浪潮里你会看到每个城市都在根据自己城市特色因城施策。

同时这些城市都在颗粒化这些事。每个城市出台的以旧换新都细化到流程里每一步。

郑州甚至细化到财政局、商务局、资源规划局等等单位的具体职责。

就是这拨政策来得更具体、更可视化，最后带来的就是可操作可落地。

锱铢必较不一定是褒义词，但放在政策落地上是最为有力的助力。

自此各位可以看到，来自中转端的角色质变、来自土地端的根本调控，来自调控逻辑的微妙改变，还有过去半年我们看到超常规频率的降准、降息，以及过去半年近百次的楼市调控，构成了一次全新调控体系。

身处其中的你可能会觉得这跟以往并无二致，但其实静水早已流深。

这是今天最想要让大家意识到的。

二、头回看到来自土地端的真调控

以往我们的楼市调控，我帮各位回忆下，停留在利率方面的购房成本的增减、停留在首付成数的购房门槛的升降，努把力再到限购、甚至限售的放开，加上全国各地放松的此起彼伏，造成一片洋洋洒洒调控氛围。

但各位，调控的根不在这。

就算跟我说再多城市、再大力度的放松都没有触及调控的根本——土地。

这也是这一轮调控潮的最大改变，我们居然看到了来自土地端的供应改变。

最先苗头出现在各地对于土地供应质素的改变。你会发现南京、合肥、苏州这些强二线城市拿出来的地都更核心更优质了。

本来以为只是为了增加土地市场吸引力，却忘了去看不仅供应的更优质了，地块幅数也更少了。

直到2024年全国土地供应计划出来才陡然发现全国土地市场供应开始大幅削减。

克而瑞统计了2024年全国重点城市的土地供应，28个城市的商品住宅用地供应规模下降的有21个，80%的城市都在削减。

©丁祖昱评楼市，数据来源：CRIC

一线城市上海、广州同比去年都在减少，苏州、东莞的降幅更是达到60%以上，堪称骤减。

这条之所以厉害，是因为这相当于釜底抽薪级的楼市去化。

这条之所以难，是因为这涉及各地财政收入。

而这也是这次调控潮里最为根本的一点——你可以看到政府调控的决心。

三、第一次看到来自中转端的调控

之前我为各位梳理了现在全国如火如荼的以旧换新，今天重提是想分享背后更为底色的一面。

当一个人拿着自己的旧房子去换新房子，我们可以看到置换因为政策开始轮动。

看上去这是来自需求端的扩容，或者来自供应端的去化，但这条政策的本质是其中的中转端。

不是以旧换新里帮你卖掉旧房的中介，也不是来收购旧房的国资单位，而是站在买和卖中间让这件事动起来的中转端——政府。

不管以旧换新的文件落款写着来自住建厅还是来自房地产协会，背后都是政府在托底，这是一个从未有过的角色。

过去每一次的政策出台，无论是楼市调控还是降准降息都离不开政府的行政手段，但如今的以旧换新你会发现政府的角色已经从规则的制定，转变为亲自下场的第三方去推动楼市买卖的进一步轮转。

这是从制定者到参与者的角色质变。

也正因为如此，你会看到最先出自青岛这座城市的“优鲜购”活动能从山东走向全国。

并在短短半年的时间从第一个孵化城市淄博发展为全国40多个城市在执行。

离我们最近的，4月27日，南京也宣布将参与房屋的以旧换新。

以旧换新的形式也得以深入到国资入场。

从最开始我们听到的类似淄博的引入中介优先卖房的模式：

渐渐演化为郑州这种鼓励郑州城发此类直属国资下场兜底：

形式深化的背后是本质不同带来的结果，这是以往任何楼市调控里没有出现过的。

四、为什么会有这样的改变  

解决问题的思路变了，那是因为问题变了。

今天政策调控发生的重大改变本质上是背后的背景发生了极大变化。

这段时间我看了看国家统计局的数据，几个核心数据在过去一年内都在下滑。

2023年商品房销售面积环比下降8.5%，这是自从去年6月开始的第10个下滑月；

2023年全国房地产开发投资环比下降9.6%，是从去年1月一路走低的数据；

全国商品房库存不断走高，尤其其中一手房库存又几乎来到历史新高。

来自克而瑞的统计里可以看到，超过一半的全国重点城市的去化周期在6年以上。而像珠海、肇庆、韶关，广义消化周期均达到20年以上。

©CRIC

从这些客观情况中可以意识到一点——去化跟不上供应。

这背后最根本的原因就是那句：“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。

很庆幸的是，在这句之后的2024年，我们就看到了今天来自土地端、中转端等等编织的全新调控体系。

五、未来楼市可能有哪些变化

最后叨叨几句未来楼市可能有的几个变化。这也是我最近整理二手、租赁选题的一些感受，可能细碎但足够真实。

首先就是来自二手房源端的价格体系重塑。

相信各位已经感受到来自二手市场的价格波动。

其实房产价格波动不是什么新鲜事，放在任何国家任何阶段都不新鲜。

但有位老中介提醒过我一句，很多时候我们都被暴发户式的市场裹挟了，更多时候楼市就是应该回归居住价值本身。

这一点可能伴随未来五年甚至十年，是我们需要说服自己的一条硬道理。

价格之外你也会体会到什么叫优胜劣汰。

这一点不管是二手房还是新房，甚至租赁都在我们身边诠释着。

二手房的高库存一方面是房子难卖，另一方面是购房者可以筛选、可以谈价的余地更多了，本质上这就是二手房源的一次优胜劣汰。

新房也是如此，新拿到的地，哪怕位置核心如上海黄浦区，产品力的卷也是肉眼可见的。

本质上背后核心区域的优质产品供应未来也会变多。这时候你对产品的理解还停留在复制，就别怪被市场淘汰。

最后是租赁的市场的波及。

因为我在统计租赁房源的时候发现有部分二手库存转向租赁。

自如收房的小伙伴跟我聊过，他说过去这一年他很明显感觉到租赁房源的不断优化。

三年前他还能看到群租隔断，现在不仅看不到，各家房东还卷起了装修。有时候甚至不是那种表面好看的装修，而是严格意义的环保装修。

也就是说，我们能租到的房子品质也越来越高。

不管是哪条线的梳理，你都会发现这样的背景里，当我们觉得市场不好的时候，市场也在默默地重新洗牌。

我想此时此刻拥抱比转身更有意义。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽