楼市“去库存”：新语境，老目标

楼市爆火，股市先行

本周大概是今年以来地产行业最兴奋的时间了。

先是4月26日金融圈传出小作文，传五一之后一线及各大核心二线城市全线放开限购。外资也开始唱多楼市，瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”他预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。

随即股市大涨，港股和A股地产股涨停潮，A股深入泥潭的万科A罕见涨停，港股融创中国一度单日上涨30%，活生生的“昨日ICU，今天KTV”。

但这里有一个很重要的因素，4月26日外资净买入224亿元，是港股通开通以来单日净买入数额新高，背后的直接原因则是日元的贬值，日元对美元汇率一度贬值至1美元兑换160日元，创1990年4月以来的34年新低。

在日元贬值的阴影下，国际游资纷纷流出，奔赴更具投资性价比的A股和港股，这也是推动4月26日和29日中国资产大涨的重要诱因，而房地产板块则恰巧因政策的刺激，更显得如烈火烹油。

一个证据是，在4月29日日本央行开始汇率干预后，日元贬值的趋势得到止步，当日虽然净流入仍有外资流入138多亿，但数据显示下午外资就开始撤退，A股和港股都高开低走，到4月30日，A股和港股再度深绿，地产股在经历两个交易日的大涨后再度翻绿。

不过，即便只有两个交易日的大涨，也让很多人对地产板块有了信心，因为在这几天，密集出台了重磅的松绑政策。

全域取消限购，所有城市的共同目标

首先迈出松绑步子的是成都。

4月28日，成都发布了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确全市范围内住房交易不再审核购房资格，不再限制购买套数。摇号选房也将退出历史舞台，由企业自主销售。

成都的限购政策始于2016年10月，当时成都规定，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。2016年到2022年上半年，政策呈现“层层加码”趋势，到2022年5月出台宽松措施，开始逐步松绑，到2023年进一步放松，到如今全面取消，本轮住房限购政策一共执行约7年半的时间。

从去年9月开始，不少二线城市纷纷解除限购，南京、武汉、厦门、苏州纷纷解除限购的镣铐，一周前，就连曾经的调控模范生长沙，也宣布解除限购。

此次，成都市全面取消了住房限购政策，也意味着，除海南省外，核心城市中只有北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍维持限购政策。

只是很快，天津、北京也发布松绑新政，虽然没有“梭哈”，但也算是迈出了一大步。

4月30日，天津市住房城乡建设委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。根据通知内容，京津冀居民购房同权，也就是说北京与河北户籍居民和就业人员在天津买房享受本市户籍居民购房政策。这是本次天津松绑政策的最大亮点，此前，天津一直被北京人口虹吸，此次推出购房同权新政，为北京、河北人群在津购房提供更多便利，有利于促进京津冀三地之间的人员流动、资源共享，虽说晚是晚了点，但艰难时刻，如果考虑一下天津高考优势，这项政策说不定还真有奇效。

对了，互联网上，一直有“天津是北漂最后归宿”的说法，北京高昂的居住成本与购房限制，让很多人在河北与天津买房，早早过上了双城生活，2022年，贝壳研究院发布的《2021年新一线城市居住报告》显示，天津购房客群中，非本地客户占比约63%。这些购房人主要来自北京、河北、山东等周边省份。到2023年，外地来津人群购房显著增加，同比增长47.1%。看来天津也算是活明白了，“抢人”才是真理。

此外，本次新政还规定，天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格；居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。这两条的核心就是支持改善性住房和多子女家庭购房，在当下的艰难时刻也是聊胜于无吧。

相比之下，北京此次的松绑措施只能算中规中矩。

4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房（包括新建商品住房和二手住房）。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。

北京此轮限购始于2011年，在经过数次加码不断补丁之后，是当前国内限购政策最严格的城市。在2023年7月的中共中央政治局会议定调适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求后，北京才开始出台松绑政策，先后出台执行“认房不认贷”、降低首付比例、松绑通州双限、取消离婚家庭三年内不得购房限制、特定条件下上浮公积金贷款额度、支持公积金贷款购买已改造老旧小区、离婚一年内贷款人不再执行差别化信贷等措施，以畅通住房循环。

但是此次北京放松限购并没有配套的降低购房成本的措施，比如降低贷款利率和税费，所以对于执行过程中的实际效果很多人存疑，这也更加坚定了市场逐步放开限购是大势所趋的看法，毕竟五环外对北京来说，也只是一个开端。

总的来说，全域取消限购，这是近段时间二线城市和部分一线城市的共同选择。以成都为例，在此前成都被认为是中国房地产最好的城市，即使是在2023年那么萧条的行情里都走出了特立独行的行情。

根据中原地产数据，2023年全年，成都房产成交量达36万余套，其中新建商品房成交量达到14.6万套，同比增长9.7%；二手房成交量达22万多套，同比增长68%。无论是新房还是二手房成交套数，都赶超北上广深，占领了全国第一的位置。相比于2023年整体下降的行情，这样的数据显然不愧优等生的称号。

但2024年一季度与2023年同期同比，成都楼市下调明显。2024年一季度新房成交24336套，成交套数下降32.96%，减少了11930套。二手房方面，2024年一季度成交47880套，成交套数下降18.69%，减少了11009套。

优等生也吃力了，这才有了此次全面放开限购的措施。

另一方面，头部房企面临的困难越来越大。万科一季度营收同比-10%，亏损3.6亿，上年同期为盈利14.46亿元。扣除非经常性损益后的净利润更是达到了负16.74亿元，与上年同比下降更多。这是万科自1991年上市以来首次出现业绩亏损，真切反映了万科当下遇到的难题，以及当下房企面对行业调整遭遇的挑战，在业界引起了广泛关注和深度思考，整个地产行业都面临着发展模式与发展前景的反思。

“去库存”的新语境

最重磅的是4月30日的中央政治局会议，高层对房地产有了新的提法。

根据央媒传出来的信息，高层会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

这段话强调的点很多，但核心则是“消化存量房产、优化增量住房”。

当前房地产困局是什么？是供需关系的改变，或者更直观地说，是房子多了，卖不动了。

这里的房子，既包括二手房，也包括新房，因为在过去的二十年，各地疯狂卖地，开发商手上还有海量的地有待消化。

这一轮地产周期开始后，低线城市的房子基本卖不动了，房地产产能过剩的问题非常突出，按国家统计局数据，当前全国商品房库存约7.5亿㎡，已经连续三个月超过2015年历史高位（71853万㎡）。也就是从2015年开始国家启动“去楼市库存”，到2021年，中国开启了一轮轰轰烈烈的房地产牛市。

此次高层着重提出“消化存量房产、优化增量住房”，可能预示着国家层面将直接出手解决房地产库存问题，能否开启下一轮楼市周期？

此前我们曾提过国家住房银行设想的问题，它通过国家层面收购市场化的商品房转为保障房，这样既能够消化存量房产，又能够“优化增量住房”，即在不增加新的供应的情况下推进保障房的供应，实现国家层面住房“双轨制”的目的。这也是“三大工程”中的保障房工程职责所在。

站在楼市“去库存”的语境之下，所有的房地产松绑政策都有了解释的理由：问题与困难就摆在那里，目标也在那里，唯一要考虑的就是怎么达到目标了。

条条大道通罗马，所以关键的不是路怎么选，而是你是否已经在路上——有的城市已经抢跑，有的城市还在热身。

本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风