本文来自微信公众号：如是金融研究院（ID：RuShiYanJiu），作者：朱振鑫、杨芹芹，标题图来自
东方IC
如果把中国的房地产市场比作一个水池，过去十年这个水池的水位持续快速上升，也就是说中国的住房存量大幅增长。原因很简单，因为水池进水的速度一直大于出水的速度，也就是说每年新建的房子一直大于新卖出的房子，甚至连最火的2017年也不例外（新开工17.9亿平，新销售16.9亿平）。过去水位上升没有问题，因为水池是空的，但如果水池满了，再持续进水就可能爆发风险。那么问题来了，中国房地产市场这个大水池现在水位有多高？中国住房过剩了吗？
这是一个很重要但也很复杂的问题。由于各种历史原因，中国的住房体系和产权结构十分混乱，关于整体住房存量没有一个准确的统计。现有数据大多存在缺陷。我们这篇报告将系统梳理中国的住房供应体系，并在现有数据基础上进行估算，力求厘清中国住房总量，并与国际水平进行对比分析中国住房是否过剩。
一、透视中国城市住房供应体系：我们身边的四大类住房
厘清中国有多少住房首先要搞清中国的住房供应体系。中国特色的住房供应体系呈现典型的城乡二元结构，农村多为宅基地自建房，城镇则以商品房为主，两条线并存。过去大部分人住在农村，但随着城镇化率的不断提升，中国未来的住房体系一定是以城镇住房为主，平时我们所说的房价也主要指城镇住房，因此本文将以城镇住房作为研究标的。
接下来就让我们梳理一下现有城镇住房供应体系，搞清楚城镇住房的各种类型。经过多轮市场化改革，除了历史遗留的已购公房，我国基本确立了以商品房为主、保障性住房为辅的城镇住房供应制度，还有不太合法、屡禁不止的小产权房作为补充。
图表1：我国城镇住房供应体系
资料来源：公共资料整理 如是金融研究院
目前这套城镇住房供应体系源自1994年的城镇住房制度改革。1994年之前，城镇住房主要是计划分配的公房，也就是我们常说的福利分房。公房主要由政府、企业、军队兴建，私房极少，基本被取消。福利分房产生了很多问题。1985年国家对城镇住房调查结果显示，人均住房面积仅2-4平方米，远远不能满足人民的居住需求。
1994年房改之后，城镇住房体系进入新时代，经过二十多年的发展，逐步形成了已购公房、商品房、保障房和小产权房四大类并存的格局。
第一类是已购公房。房改之前的存量住房，也就是单位分配的公房参加房改逐渐商品化，职工通过工龄折算，按照成本价或者标准价购买已建公房，根据建设主体可分为央产房、军产房、房改房等，现统称为已购公房。
图表2：已购公房分类
资料来源：如是金融研究院
第二类是商品房。商品房是目前增量住房的主要形式，也是大部分市场化置业者的首选。优势在于产权清晰完整可进行市场化自由交易，相对规范，而且种类丰富可满足各类收入家庭居住需求。既有针对中等收入家庭的普通商品住房，也有面向高收入家庭的别墅、中高收入家庭的高级公寓等非普通商品住房。具体可从容积率、建筑面积、成交价格三方面进行区分，普通商品住房的容积率在1.0（含）以上、建筑面积在140平方米（含）以下、实际成交价格不超过最高限，原则上低于所在区域平均交易价格的1.2倍。
除此之外，还有北京特有的自住型商品住房，用于满足自住性、改善性需求，具有政策性住房和商品住房双重属性，有多个明显的限定：一是销售对象限定，仅限于名下无房或仅有一套住房的京籍家庭以及连续缴纳社保或个税且名下无房的非京籍家庭，单身人士须年满25周岁，需要政府事先审核购房资格；二是销售价格限定，价格比同地段、同品质商品住房低30%左右；三是建筑面积限定，套型以90平方米以下为主；四是转让交易限定，自住型商品房在取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。满5年后交易，应缴纳收益的30%，用于交纳土地等价款。自住型商品住房由于价格优势，受到刚需族的热捧，如位于朝阳区东坝单的金隅汇景苑项目，均价为2.2万元，而周边商品房价格高达4万左右，162套房吸引超过14万户申购，成功率仅为0.12%，竞争异常激烈。
第三类是保障房。保障房是与商品房相对的概念，采用半市场化或非完全市场化运作，以社会公共服务属性为主同时兼顾商品属性，主要是为了满足基本住房需求，而不是交易流通。自1994年国家提出建立具有社会保障性质的住房体系，采取出售和租赁的方式向中低收入家庭提供住房，我国保障性住房种类不断扩充，逐渐丰富。由最初的廉租房、经济适用房两种逐渐扩展为廉租房、公租房、政策性租赁住房、经济适用房、限价房、共有产权房、棚改房等多种类型，在限价格、限对象、限标准共性上有着不同的定位和特点。
图表3：各类保障性住房对比分析
资料来源：住建部 如是金融研究院
图表4：保障性住房发展历程
资料来源：公共资料整理 如是金融研究院
第四类是小产权房。中国城镇住房体系下的一种畸形产物，历来就有，但并不是明确的法律概念，是实践中一种约定俗成的叫法。本质是无产权的违法建筑，违反土地管理、城乡规划等相关政策，在农村集体土地上建设，非法出售给城镇居民。常见的有以下三种表现形式：一是原住民筹资自建；二是村集体组织统建；三是开发商未经报批擅自建设。小产权房既无土地使用证，土地使用权归集体所有，未缴纳土地出让金等费用；又无预售许可证，无法交易流通，仅有部分具有乡政府或者村委会颁发的绿本产权证，不如国家房管部门颁发的红本产权证那样产权清晰，无法办理合同备案和银行按揭贷款，使得交易受限，市场化程度较低。即使有此不足，有关部门也明确规定建设、买卖小产权房属于违法行为，严令禁止，但由于商品房价格持续大幅攀升、保障性住房供给严重滞后，小产权房凭借其价格优势（通常售价为同等条件商品房售价的30%~50%），成为不少购房者退而求其次的重要选择。即使在中国城市化水平最高的城市深圳，大约一半的建筑面积是小产权房，超过一半的人口居住在小产权房内。
图表5：小产权房发展历程
资料来源：公共资料整理 如是金融研究院
二、现有城镇住房统计口径梳理：四大类数据各有千秋
我国从未进行过全国性的住房普查，所以无论是统计局还是住建部都缺乏全面的住房统计数据。目前针对全国城镇住房供应总量有四类数据：一是统计局公布的人均建筑面积，结合人口数据可计算出城镇住房建筑总量超过290亿平方米，但这一数据是通过抽样调查得到，样本数量为16万户，但具体的分布无从知晓，导致城镇住房建筑总量十分模糊，无法明确其统计范围，难以说明小产权是否包含其中；二是统计局固定资产投资项下的住房竣工面积，理论上累加可得到城镇住房面积，但实际操作中难以实现，尤其是房改之前各类存量住房数据缺失；三是统计局2010年第六次全国人口普查中的住房数据，通过“以人查房”的方式获得，相对较为完整，但只有2010年数据，至今还未进行新一轮的人口普查；四是住建部《2005年城市房屋概况统计公报》中的全国城镇住房建筑面积为107.69亿平方米，但此后并未更新，且统计口径较小，只包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍等较为狭义的住房。
综上所述，现有的统计指标可在一定程度上反映城镇住房情况，对于了解中国居民总体居住情况有一定的参考意义，但都存在些许的不足，难以全面真实反映居民真实居住情况，主要归咎于以下三大原因：一是抽样调查不准。统计局人均建筑面积数据通过抽样样本计算而得，样本数据难以真实反映实际情况，可能存有偏差；二是统计范围不全。经过多次房改后，我国住房供应体系较为复杂，既有房改前的存量住房，如自建房、公房等，还有房改后的增量住房，如商品房、保障房，还有屡禁不止的小产权房，不少统计指标只包含部分，未能全部囊括；三是统计数据不新。不管是2005年的住建部统计公报还是2010年的“六普”数据距离现在都较为久远，无法体现最近年份的住房变化情况。
三、测算城镇住房供应总量：中国到底有多少住房？
我们基于现有数据，将样本容量扩大，覆盖全国城镇住房，将研究范围扩展，涵盖各种类型住房，将统计数据更新，测算最近年份总量，以期更加真实反映全国城镇住房供应情况。
首先，选用统计局2010年“六普”数据的住房情况数据作为基数计算出2010年底城镇住房存量。选用 “六普”数据的原因是该数据通过“以人查房”方式获得，涵盖各种类型和属性的房屋，既包括房地产开发商建造的商品房、各类保障性住房，也包括职工家属宿舍和集体宿舍，还包括自建房、原农村住房划转为城镇住房而产生的“农转城房”、小产权房等，数据质量最高，涵盖范围最广，数据最为可靠，净漏登率控制在0.12%以内。“六普”数据公布了城镇家庭户人口和城镇集体户人口两类城镇人口的户数和户均住房面积，可由此计算得到2010年底城镇住房存量约为196亿平方米。但有一点小小的不足，“六普”数据是入户调查得到的，未包括空置房。
然后，采用固定资产投资项下的住房竣工面积（不含农户）计算2011~2017年城镇住房竣工面积增量。住房竣工面积数据来源为统计局，统计范围为投资500万元及以上的住房竣工面积和全部房地产开发企业的住房竣工面积。2010年之前公布全社会、城镇、农户三个口径的住房竣工面积指标，用全社会扣减城镇、农户可得到小产权面积，由于小产权多集中于城镇地区，因此，全社会住房竣工面积减去农户住房面积即可得到包含小产权房的广义城镇住房竣工面积。2011年后，统计局不再公布狭义的城镇住房竣工面积，直接公布住房竣工面积（不含农户）指标，将2011~2017年住房竣工面积（不含农户）累加后即可得到城镇住房竣工面积增量，最新的2017年统计年鉴中仅有2016年住房竣工面积（不含农户）数据，用2011~2016年的住房竣工面积（不含农户）平均增速估算出2017年的住房竣工面积（不含农户）为9.05亿平方米，累加后得到2011~2017年的城镇住房竣工面积增量为66.90亿平方米。需要说明的是，由于固定资产投资中未包含投资500万元以下的城镇自建房和 “农转城房”，统计口径略微偏小。但考虑到2010年以后这部分占比较低，直接累加近似视为合理。
图表6：2011~2017年城镇住房竣工面积增量估算
注：2017年统计局数据暂未公布，由2011~2016年的平均增长率估算而来。
数据来源：国家统计局如是金融研究院
最后，将2010年城镇住房存量面积和2011~2017年城镇住房竣工面积增量加总后可得到城镇住房供应总量。如果不考虑空置住房，2010年城镇住房存量为196亿平方米，2011~2017年城镇新增住房67亿平方米，全国城镇住房总计263亿平方米，2017年城镇常住人口数量为8.13亿，城镇人均居住建筑面积为32.35平方米。
当然，这一估算并不完整，主要是存在以下三点不足：一是不包含空置房；二是未包含投资规模低于500万的城镇自建房和“农转城房”；三是未扣减老房拆除面积。前两个因素会导致总量估算部分遗漏，结果偏小，第三个则会使得总量偏大。综合来看，影响最大的应为2010年及其之前的空置房，这部分的体量较大。中国家庭金融课题组通过两次入户调查和电话回访测算的2013年中国住房空置率为22.4%。国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为 “空置”，据此可得的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率13.9%。两者之间差异较大，我们折中估计城镇住房空置率为15%。
考虑空置率后，2010年城镇住房存量为231亿平方米，全国城镇住房总计298亿平方米，增加了35亿平方米，城镇人均居住建筑面积为36.65平方米，人均增加了4平方米，已超过住建部十三五规划的2020年城镇居民人均住房建筑面积35平方米，达到小康社会住房标准。
四、对标全球人均住房面积：中国住房过剩了吗？
2017年美国人均住房面积中位数为65.03平方米（美国普查局），2016年英国人均住房面积为49.4平方米（英国统计局），2014年德国人均住房面积为44.6平方米（德意志联邦统计局），2013年法国人均住房面积为40平方米（法国CGEDD报告），2014年芬兰人均住房面积为39.9平方米（芬兰统计局），2013年日本人均住房面积为38.81平方米（日本统计局），均高于中国的36.65平方米。2016年韩国人均住房面积为33.2平方米（韩国国土交通部《2016年居住实况调查》），2016年香港人均居住面积约为15平方米（香港政府统计处《2016年中期人口统计》）。由此可见，与大多数国家和地区相比，我国人均住房面积依旧偏低，基本住房需求还有一定的增长空间。
图表7：全球人均住房面积对比（建筑面积折算前）
数据来源：美国普查局，英国统计局，德意志联邦统计局，法国CGEDD报告，芬兰统计局，日本统计局，韩国国土交通部，香港政府统计处。
尤其是考虑到中国特色的公摊面积后，这一差距将更为突出。目前各国住房面积算法不一样，大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积，国内房屋计算的是建筑面积，得房率仅为70%，转换为使用面积后，中国实际人均住房面积仅为25.66平方米，依然偏低，不能说是过剩，未来还有相当的增长空间。
图表8：全球人均住房面积对比（建筑面积折算后）
数据来源：美国普查局，英国统计局，德意志联邦统计局，法国CGEDD报告，芬兰统计局，日本统计局，韩国国土交通部，香港政府统计处。
五、城镇住房供给结构分析：总量还未过剩，细分市场仍有机会
一个总量数字并不能代表中国住房市场的全貌。即便未来总量趋于饱和，也不意味着房地产行业就没有空间了。从城镇住房的结构来看，我们目前的住房体系还相对初级，真正市场化的商品房占比并不高，还有很多人没有住上高质量的商品房，这可能还足以再支撑房地产市场十几年。除此之外，已购公房的改造未来也是一个大的市场。下面我们就来说一下各类住房的前景：
第一，商品住房112亿平方米，是新增城镇住房的绝对主力，但存量占比仅为38%，还未到过剩的地步，未来还有空间。度量商品住房面积的指标较多，常见的有新开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积。在进行商品住房面积计算时我们选用的是竣工面积，因为新开工面积、施工面积范围较广，只是表明行为的发起和进行，并不代表都能完成，存在停工缓建无法全额计入建筑面积的情形。销售面积包括未来完成交付的期房，而竣工面积是已经形成的存量，更具有代表性。将统计局公布的1981~2017年商品住房竣工面积累加即可得到我国城镇商品住房存量为112亿平方米，占比为37.58%，表明房改至今取得了显著的成效，商品房已成为我国城镇住房最重要的组成部分，但从占比上看仍有不小的发展空间。
第二，保障房72亿平方米，占比约为24%，作为城镇住房的补充总量已经不低，未来应该保持稳定，否则会挤占过多的市场用地，推高房价，背离保低端、促民生的初衷。保障房是基于十一五和十二五的数据保障房覆盖率数据估算而来，保障房覆盖率即享受保障性住房和通过棚户区改造改善住房条件的家庭户在城镇常住家庭户数占比。2010年我国城镇保障性住房覆盖率为7%~8%，2015年我国城镇保障性住房覆盖率为20%。保障房家庭户均居住面积约为85平方米，假定享受保障房家庭户均居住面积和城镇常住家庭户均居住面积相差不大，可通过2010年的城镇住房总量231亿平方米推算十一五末保障房累计总面积16亿平方米。十二五保障房全面提速，2015年底保障房累计总面积56亿平方米，年均增加8亿平方米，根据十二五期间的保障房进展预测2016年和2017年的保障房增量，相加得到2017年城镇保障房累计面积为72亿平方米。可见，经过十二五加速期后，保障性住房建设正式驶入快车道，总量规模快速增长，覆盖面迅速扩大，未来继续提速的空间有限。
图表9：2009~2015年城镇城镇保障房建设情况
资料来源：住建部 如是金融研究院
图表10：2017年城镇保障房累计总面积估算
资料来源：住建部 如是金融研究院
第三，小产权房约为73亿平方米，占比约为24%，未来如何处理其合法性是个棘手问题。2010年之前公布全社会、城镇、农户三个口径的住房竣工面积指标，用全社会扣减城镇、农户可得到小产权面积，将1995~2010年小产权房面积累加后为7.6亿平方米，相当于同期城镇住房竣工面积总量的8%，和全国工商联调研得出的数据基本一致。假定新增小产权房面积在同期城镇住房竣工面积总量中保持8%占比水平，可通过住房竣工面积（不含农户）指标倒推出各年的新增小产权房竣工面积，2008~2017年新增7亿小产权房。
图表11：1995~2010年小产权房竣工面积估算
数据来源：国家统计局 如是金融研究院（单位：亿平方米%）
图表12：根据8%占比倒推2011~2017年小产权房竣工面积
数据来源：国家统计局 如是金融研究院（单位：亿平方米%）
据国土资源部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积已高达66亿平方米，加上新增的7亿小产权房，2017年城镇小产权房累计面积为73亿平方米，与保障房面积相当。需要注意的是，尽管小产权房总量较大，但从法律层面上看，小产权房并不合法，存在极大的法律风险。近年来，随着房价攀升，小产权房的价格优势使其在政策高压下顽强生存，虽然中央三令五申严禁建设销售小产权房，但仍有不少人铤而走险，其中的风险值得警惕。
第四，已购公房等房改存量住房约为41亿平方米，占比约为14%，未来这部分存量的改造升级也有较大的市场空间。通过总量扣减可得到已购公房面积等房改存量住房为41亿平方米，多为老旧住房，存在多种问题，无法满足城镇居民美好居住需求。住建部原副部长仇保兴曾指出，我国住房使用寿命只能约持续25~30年，已购公房等房改存量住房由于年限较长，亟待改造更新，成为未来房地产盘活存量的重要着力点，蕴含着巨大的市场空间。
六、总结
第一，我国城镇住房总量接近300亿平方米，城镇人均居住建筑面积37平方米，基本达到小康社会住房标准。
第二，经过全球对比发现，我国人均住房面积依然偏低，不能说是过剩，尤其是考虑到中国特色的公摊面积后，未来还有相当的增长空间。
第三，商品房未来是城镇住房的主力，但占比仍然较低，未到过剩的地步，未来还有发展空间。
第四，保障房经过十二五加速期后，24%的占比已经不低，挤占了相当一部分土地市场，未来应该趋于稳定，否则可能会背离保低端、促民生的初衷。
第五，小产权房存量已经很大，但合法性没有保障，未来如何去消化是个大问题。
第六，已购公房等房改存量住房需要改造更新，也是未来房地产行业的一个重要市场。
感谢实习生沈臻之（中央财经大学）、李守坤（中国社科院）对本文的贡献。
本文来自微信公众号：如是金融研究院（ID：RuShiYanJiu），作者：朱振鑫、杨芹芹，标题图来自
东方IC