题图来自东方IC，本文来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：Ellie，编辑：李晓丽
行业疾行3年之后，众创空间一半海水一半火焰。
一边是高大上的玩家努力冲击上市，比如估值上百亿美元的联合办公领头羊WeWork早已秘密在美提交招股书。
一边是草根系的二房东破产跑路，比如像上海聚梦空间这样借着双创浪潮起家如今陷入僵局忙着解套。
一边是独角兽身份之下的高光时刻，一边是倾家荡产之后的一地鸡毛。可就是这样，这个行业真实的盈利情况还是扑朔迷离。不管是联合办公还是孵化器，他们发展这么多年，到底赚钱吗？
在这些独角兽们没有成功IPO之前，我们很难看到这些玩家的真实财报，但从早一步挂牌新三版的这些孵化器公司身上，我们可以管中窥豹。
2019年，距离国内第一家孵化器登陆新三板已经过去近4年，这些创业孵化器在挂牌之后的业绩表现可谓也是冰火两重天：
最赚钱的和最不赚钱的孵化器，他们之间的营收足足差了100倍。而且，过半数的孵化器其实是在靠巨额政府补贴输血。
PropTech研习社统计发现，目前在新三板挂牌的孵化器共有10家。其中，除银江孵化去年已摘牌外，目前在新三板挂牌的孵化器有9家，分别为：苏河汇、莘泽创业、创新工场、正润创服、创富港、宏福孵化、赢家伟业、科技众创、合肥高创。各家基本情况如下图所示：
从上图可以看出，目前新三板挂牌的这9家孵化器，民营玩家为主，只有一家国资100%控股——合肥高创。
从企业规模来看，创富港和创新工场是规模最大的两家。
从业务模式上看，目前孵化器玩法大体有三类:
（1）“投资+孵化”模式：苏河汇和创新工场；
（2）纯孵化模式：莘泽创业、赢家伟业、宏福孵化、合肥高创和正润创服；
（3）“二房东”模式：创富港和科技众创（科技寺）。
万万没想到，其中最能打的、赚钱能力最强的竟然是一直以来相当低调的创富港。
一、业绩盘点
注：创新工场的基金管理业务并没有纳入上市公司部分。
由于大部分孵化器都取得了不少政府补助，故扣除了政府补助等非经常性损益的扣非净利润，能更直观的反映出企业经营业绩的好坏。
从这9家孵化器近三年公开的财报数据来看，无论营业收入还是扣非净利润，创富港和创新工场的盈利能力都在前列，赢家伟业紧随其后。
另一个现实很惨烈，那就是绝大多数的孵化器营收不足3000万，扣非净利润不足500万。
业绩表现上，这9家孵化器表现可谓是冰火两重天。
那么，数据表现最出色的创富港和创新工场，都是怎么赚钱的呢？
PropTech研习社最近跟极为低调的创富港聊了聊。其北京总经理郭健告诉PropTech研习社，在靓丽的财报背后，实际上是对成本的严格把控。
创富港赚钱的秘诀主要有以下4点：
（1）足够低的拿楼价，严格的财务测算模型；
（2）高坪效，包间模式为主，低公共空间面积；
（3）确保每个单店盈利后再扩张，不盲目追求规模；
（4）低成本优势带来的低价优势，平均价格低于1000元/月/工位，创富港全国范围内最便宜的工位可以低于300元/月/工位。
那么创新工场又是靠什么赚钱？
从财报披露的信息可以看到，创新工场营收大幅增长背后，其AI新业务帮了不少忙。
创新工场近两年愈发重视AI业务，传统业务（创业服务以及基金管理外包服务）占比已经由接近100%降至营业收入的六成。2018年创新工场新成立的AI子公司创新奇智，成立当年就贡献了6007万元的营业收入，占总营业收入的三成以上。
创新奇智是一家提供AI相关产品及商业解决方案的人工智能公司。目前，创新奇智已完成A+轮融资。创新奇智的客户主要集中在零售、制造、金融三个行业：包括玛氏、永辉、原麦山丘、雀巢、鸿海科技、中冶赛迪、邮储银行、光大银行、太保安联等。
除了创富港和创新工场，其他孵化器的财务表现可谓惨淡，超过六成的孵化器最近三年的扣非净利润不足500万元。
这9家孵化器中亏损最多的是正润创服和科技众创。财报显示，两家企业巨亏的原因是大幅扩张带来的费用高企，企业收入覆盖不了运营成本。
令人意外的是，正润创服和科技众创这两家孵化器，自2016年挂牌以来竟从未盈利，最近三年累计亏损额分别为2539万元和4698万元。
二、盈利对比：过半孵化器靠补贴输血
既然不赚钱，为什么有些孵化器还能继续待在新三板呢？
政府补贴救了不少孵化器的命。数据显示，过半孵化器在靠政府千万级补贴输血续命。
如上图所示，这9家孵化器最近三年累计收到政府补助1000万级的有6家，1500万级的有4家。其中，赢家伟业拿到的政府补助金额最高，创富港和创新工场拿到的政府补助最少。
为什么拿补助最少的两家孵化器经营状况反而是最好的？政府补贴看似雨露均沾，披着孵化器名义难道轻轻松松就能搞定高额政府补贴吗？
“也不是品牌大，得到的政策就一定很好，还跟具体做的事情或者说承诺有很大关系。创业孵化器也会迎合政府补贴的需求去创造一些事情。”一位企业GR（政府关系总监）向PropTech研习社透露。
这位GR透露，除非是本区第一家或者是龙头企业，政府才会主动给补助。“一般来说，凡是已经形成竞争力的、有竞品的这种项目，都是自己公司的GR拼了命去谈下来的。”
PropTech研习社统计这9家孵化器最近三年年补贴总额发现，他们在2018年拿到的政府补贴要比2017年少了三成多。
从前面那张图可以看得出来，包括赢家伟业、科技寺、苏河汇在内的部分孵化器，在2018年拿到政府补贴实际上直接“膝斩”了。科技寺，2017有800多万补贴，2018年只有几十万。
2017年，有6家孵化器拿到了500万级政府补助，当年只有创新工场和创富港拿到的补助较少。到了2018年，拿到 500万级补助的只有宏福孵化一家企业。
那么，政府补助对于这几家孵化器净利润的贡献有多少？政府补贴的大幅削减是否将严重影响创业孵化器的净利润？
数据表明，超过半数的孵化器政府补助占净利润的比例超过50%，也就说超过半数的孵化器业绩是靠政府补贴撑着的。
注：科技寺和正润创服在部分年份的净利润为负值，为了方便比，各家企业的净利润均取绝对值。
从补贴占比幅度来看，数值最低的恰恰是赚钱能力最强的创富港和创新工场。
从年限上来看，2016年补助占比最高的是创富港，2017年是正润创服，2018年是苏河汇。
其中，连续三年亏损的正润创服拿到的政府补助相当可观，有些年份的政府补助甚至是净利润的2倍以上。
但目前情况有所变化，随着行业开始洗牌，双创热度降温，政府补贴逐渐减缓正成为大势所趋。接下来拿不到政府补贴的孵化器，该拿什么“续命”呢？
转型，成为这些孵化器的不二选择。
三、模式转型二选一：要么租工位，要么靠投资
从已披露的财报数据来看，租金及孵化服务收入依然是大多数新三板孵化器的主要收入来源。
但PropTech研习社发现，有一些孵化器开始谋划转型，逐渐从“二房东”“纯孵化”模式，向 “投资+服务”模式转型。
“投资+服务”转型最早的，当属创新工场和苏河汇。
公开信息显示，当年为了顺利挂牌，创新工场剥离了旗下基金管理业务。近年来，创新工场不断的去“孵化”，重“投资”，目前已经转型成为一家“VC+AI”的机构。
而苏河汇作为投资型孵化器，骨子里就带着投资机构的基因。与其他孵化器“去孵化，重投资”不同，苏河汇近年来一直在向科技服务公司转型。
在过去的6年里，苏河汇投资了吉刻联盟、flowerplus、众人帮、希鸥网、蛋解创业等150多个项目，覆盖消费升级、企业服务、人工智能、时尚创意等领域。
图：部分新三板创业孵化器在投资领域的布局（来源：公司公告）
除了转向投资模式的创新工场和苏河汇，创富港、莘泽创业、赢家伟业在做好主业的同时，也在积极寻找优质标的，但投资业务带来的收入占比均不到1%。
行业疾行多年，其实自2016年开始，模式早就开始分化。一个众创空间名下，既有联合办公模式也有投资孵化器模式。走到现在，靠谱的盈利模式只能“二选一”：
要么像创富港那样在联合办公领域做到极致，赚租金和增值服务的钱；要么像创新工场那样专注投资，赚投资收入的钱。目前来看，模式不清晰，服务不极致的选手正在被市场洗牌出去。
而这几家新三板公司的财报也在证实这一点：市场正在抛弃中庸，模式“二选一”必须侧重一端，没办法两全。
本文来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：Ellie，编辑：李晓丽