来源 | 真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）
作者 | 高妹
你可能难以想象，一个发展还不如我国县城的东南亚海滨小城市，锁住了半个房地产投资圈的目光。
地方在柬埔寨，印象中巨穷的一个国家。唯一就是自然风光好，它有着东南亚海滨城市标配的美景，有着东南亚标配的气候条件。
最近的西港被很多投资者认定为热土，当然后续也有人说，这个城市的坑远比你想象中的还要多。
偏巧前段时间刚从那边回来，也深度采访了两位特殊的朋友。可能看法不一定对，所以想跟大家聊聊这个红的发紫的魔幻西港。
01
我走过那么多地方，西港最疯狂，没有之一。我有个朋友戴叔，这么形容这座小城：“整座城，就是一个大工地。”
一边是贵州特色小吃贩卖车，一边是正在施工建造的工地。
整座城都在施工是怎样的体验呢？不下雨，足足10公分尘土漫天飞扬，让人难以呼吸；一下雨，泥浆遍地寸步难行……
目之所及，由近及远，都是施工现场，你踩过的土地，如果还不是房子，就是在变成房子的路上。
和一派热火朝天不匹配的是，没有水泥路，只有土路，水电供应也跟不上，基础配套设施严重短缺。
戴叔说，我行走江湖多年，也算见过些世面，西港是唯一一个让我用疯狂去形容的城市。
西港，西哈努克市的简称，位于柬埔寨西南海岸线上的小城。柬埔寨是东盟重要节点国家，也是一带一路的重要样板区：
西港同时也是柬埔寨最大的海港，仅次于首都金边的第二大城市，全国唯一一个经济特区，对标中国的深圳。
2018年柬埔寨的人均GDP1495$，也就是说刚刚脱贫，人民刚挣扎出温饱线，可是GDP增速却是高达7.3%，是东盟各国增速最猛的。
这得益于贸易、博彩产业、娱乐产业、旅游业……
西港经济结构很特殊，第一产业农业一般般，第三产业服务业欣欣向荣，第二产业工业几乎没有。
整个城市给人的感觉，就是上世纪80年代的中国。
02
西港，你一点都不会陌生，因为来了西港，你会觉得你没出国：
随便看，都是“中国人”“大中华”“富豪烟酒”“重庆码头”这样熟悉的字眼熟悉的语言，仿佛走进了中国城。而且，遍街都有你熟悉的沙县小吃。
市中心繁华的夜总会，赌场也是中文：
西港有100+家赌场，开业的有60-80家，可是真正实现盈利的也就是头部的大赌场。
当你随便出门转一圈，回来手上就一打卡片。
同时这里也有非常多国人来工作，其中一个主要行业是网络博彩投资。
一栋一栋的办公楼里面，密密麻麻全是人，入住几十家公司，基本上一栋楼是千人的规模。甚至当写字楼还没有装修好，招租就招满了。
写字楼一家比一家盖得快，因为你比别人快一步，就能比别人抢先一步拿到热钱。
整个西港娱乐业、博彩业、旅游业和与其配套的衣食住行，已经形成了完整的产业链条。西港本土人口只有5万左右，而在西港的中国人有20+万。
而这样带来的直接影响就是，西港形成了两个物价体系：一个是本地人的，一个是中国人的。本地人物价相对低廉，中国人物价。我反正形容不出来，我这样表达你感受一下。
如果鸡蛋换种做法，煎鸡蛋：
对的，你没有看错，14美元（这个价格，可以在国内买100个蛋）。
而这样的物价，除了各方热钱和投资涌入东南亚市场，进军西港，更加离不开背后的房产、土地交易。
03
西港，买地买地还是买地。
我们能看到的一线房企，有富力地产，slogan就让人打鸡血：为颠覆而来，引领而生。
▲ 图片来源：栋察楼市
大部分我们看不到的，是汹涌澎湃登录西港买地的人，究竟有多疯狂我就不用赘述了。
一开始是韩国人+中国台湾人在金边做投资开发较多，近三四年来，越来越多的中国大陆商人/投资者来到柬埔寨，在金边和西港寻找投资掘金的机会，买地、买楼、建厂……
从高德卫星图上我们看一下西港的变化：
如今的2019年7月18日截图，西哈努克城区已经密密麻麻铺满了建筑物：
三四年的时间，西港的土地上，鳞次栉比的房子；三年多，西港地价翻了10倍，房租翻了5倍。咱们具体看一下板块的划分是这样的：
▲ 图片来源：栋察楼市
▲ 图片来源：栋察楼市
我专门采访了曾经的校友达哥（柬埔寨人），达哥现在在西港上班。
为什么不去金边买房，买地呢？
因为金边很多国家的人都来投资，已经发展饱和了，现在没有什么机会和潜力；
而西港不一样，这里主要都是中国人在投资，还在发展中，一切都有可能，你什么时候来看看吧，都是你们中国人，中国商店，不会柬语也没关系的。
你们当地人怎么看待中国人在西港的房产投资？
我们很开心啊，一直以来我们和中国关系都很好，大量中国人来投资，带来了热钱，帮我们盖房子建设城市，这样我们有了就业机会，增加了就业收入，不过物价也上去了，来了更多赌博色情行业。
曾经的柬埔寨是法属殖民地，政权不稳定，权贵主义盛行，腐败严重，货币贬值。
红色高棉事件之后，柬埔寨人民就格外珍惜和平年代的经济发展。换句话来说，柬埔寨百姓，西港土著们，真的穷怕了。
但是西港的土地交易目前最显著的问题就是：高度信息不透明。
西港两极分化明显，穷的要死买不起，富的就是权贵上流，没有必要买你的土地，完全可以自己买地；所以未来接盘你土地的，其实还是中国人为主。
这样就很容易出现这些问题：
1. 土地性质、产权你不清楚，永久产权的只针对本国人；
2. 价格的不对称性，低买高卖，最恶劣的是完全欺骗，把钱给他就没有下文了；
3. 柬埔寨是君权主义国家，权贵资本在这里有很大话语权，且掌控机会所有资源，缺乏科学性，城市规划主观能动性干预强，所以你的风险和成本比较高；
4. 达哥说，现在西港卖土地不是按照一亩一亩来的了，按照你们中国人的平方——
比如靠近海边的位置，属于城市里面，位置最好，一般要卖到2000~5000美元（相当于人民币1W+~3W+）。也就是说一亩地900万到2200万人民币。
而远离海边的位置，也就是城市外面，位置不行，一般是卖到200~500美元（相当于人民币1K+~3K+）。也就是说一亩地90万到220万人民币。
所以，不要被几百块钱一平米忽悠：比如你买一亩地30-40万，而西港不限容积率，可以盖好多层楼，刻意夸大容积率，从而把每平米的建安成本和楼面价人为降低，最终算出来300-400块一平米。
在柬埔寨土地交易中，土地产权一般分为两种：俗称硬卡&软卡。
拥有硬卡的土地是永久产权，且完全属于你个人所有，政府无权任意使用你的土地，也是安全有保障的。这张硬硬的卡纸上会明确清楚：土地的具体定位位置、土地面积等基础信息，而且是柬埔寨国土部权威颁发的。
软卡是一种类似于辅助证明材料的卡片，你可以理解成民间契约，没有固定形式，没有政府和国土备案，需要律师做出公证。软卡可以向国土部申请转为硬卡，如果通过就会有文件公示一个月，交完契税后，获得硬卡，可是达哥说，这个可能性是说不准的。
达哥说，之前还有99年软卡产权，现在99年的取消了，只剩下45年产权的了，而如果你想要买地盖楼，就不要买这种的，确实有风险。
另外，还有特许经营的土地，但是哪怕是特许经营也不代表有保障。
虽然硬卡安全指数高，但是硬卡的比例非常少，可以正常交易没有纠纷的只有10%左右，具体实际情况并不透明，我们也无从得知。
在西港买地要分地段，分用途。如果你要盖公寓、盖房子，那一定要买硬卡；如果你要做餐饮、娱乐方向，那么软卡也是勉强可以的。
外国人购买西港的土地一般有三种途径：
第一，找人代持。就是你买了土地，挂在柬埔寨当地人名下。（当然很少有人会选择这种方式，利益面前，信任和交情荡然无存）
第二，注册公司。就是你找柬埔寨人合开公司，把土地挂在公司名下，但是柬埔寨人必须占51%的股份。
第三，信托合作。相当于你购买信托，信托帮你持有土地，其中信托会收取一定费用；土地是永久产权，信托单次最长99年；99年后，可以交易续期，不会影响土地产权。这种是目前相对稳妥，也是中国人比较常用的买地方式。
04
投资西港，或许你要当心的。
1. 如果一定想买，就务必去实地考察看看，看清楚你要买的土地，究竟位于哪里；且千万注意安全，西港的治安，真不是闹着玩儿的。
2. 太多的投资客，太多的热钱涌入西港，泡沫是肯定的了，或许泡沫还会更大，你要思考的是，这个当下你过去，是不是嘤嘤待割的韭菜。
3. 搞清楚土地产权：硬卡和软卡，只字之分，天差地别。
4. 在售的土地不一定有规划，有了规划不一定落地，一旦落空，楼盘价值就荡然无存，最差的情况就是一片农田留给你。
5. 戒掉暴富心理，戒掉暴富心理，戒掉暴富心理……背十遍。
绝美的热带海景风光，繁华城区的娱乐产业，亟需大力扶持建设的基础配套设施，一波又一波源源不断去寻找机会的人……
未来柬埔寨政府会规范完善相关法律法规，交易流程趋向透明公正化，西港未来可期。
西港人希望家乡越来越好，我们当然也希望友好邻国可以发展壮大，和我们合作共赢完成一带一路的宏伟目标。
确实遍地黄金，也确实遍地大坑。
我们不推荐，特别是地产小白以及不肯承认自己是小白的小白，请远离！
05
最后，我问达哥，你们西港这么火热，你最大的感受是什么？
达哥瞥我一眼，笑笑：“西港不是我们的，是你们的。”
以上为正文，来自高妹。另外卢俊也和大家啰嗦两句，有几句话想和大家分享：
1. 如果有人告诉你一夜暴富的故事，多想想他为什么会告诉你；
2. 确信自己是真懂而不是装懂，确定自己不是只听一个人听懂的，确保每掏出的一分钱都去干嘛了。哪怕选择做第一次吃螃蟹的人，也不要吃生螃蟹，这是常识；
3. 国外的项目或者海外地产，其实无关乎城市能级项目好坏，很多人依然还停留在不知道买的东西是什么；
4. 我坚信最好的投资机会在中国。