新政后的二手挂牌，变得我快不认识了

上海可能是全国各城市里最重视二手市场的。刚开始认识到这点，也是七八年前坐中介小哥后座上，前面的人说的。

那时候，上海二手房市场的老大还是中原，系统化学习市场是这类机构中介培训新人的必修课，最枯燥的那句就是：上海是全国最大的存量市场。言下之意是上海拥有全国最大的二手房市场。

也确实，在这个市场，不管高低，月均一万五的二手成交不是难事。对于这个数字，各位有心的话可以对比下其他一线，绝对的遥遥领先，更不用说二三线。

哪怕看上海本身，其新房VS二手的成交占比也在1:2，这还是因为去年新房供应井喷。按目前态势，今年新房VS二手成交应该会回到三年前的1:3，相当于成交1套新房就要成交3套二手房。

不管相对还是绝对，上海楼市都清楚地写着：二手兴，楼市行。

所以日常我们叨叨二手房也比较多，成交量和价格、挂牌量和价格什么的。今天特别想分享的是挂牌，因为我们发现这几天这个数字变得让我们都快不认识了。

肉眼可见，上海的二手挂牌又来到一个前所未有的新……阶段。

一

“17万套”，这是链家上海的全网挂牌量，各位也不用着急去链家网求证，你们大概率是看不到这个数字的：

哪怕在之前还有二手挂牌量的时候，这个数字也只是前端数据，真正前端加后端的全网数字才是链家真实的挂牌量。

眼下这个数字来到了17万套，意难平，意难平。

老粉都听我叨叨过，五年前这个数字还在十万套上下，那时候每个月成交两万套左右、再新增两万套左右，然后全网就维持在十万套上下。

但从去年3月开始，这个数字不小心飙到13万，下半年又飙到16万，那时候我心里就隐隐在想，别哪天破了17万，犹犹豫豫维持了差不多1年的16.9万套，就在这个六月破了17万套。

这没什么大不了，但不知道为什么，我总是忍不了，想记录下这些特殊数字。

因为这个数字我之前都没见过，我相信链家自己也没见过，这是后台库存中从未有过的数字。

如果你要问我为什么对一个链家的挂牌煞有介事。

我也知道各位在日常中看过很多以十万为单位的全市挂牌数据，但链家挂牌，首先它的数据样本占据市场挂牌的70%左右，关键是每套都是真实的，哪怕是有点问题的房源都会被下架。

曾经我看中过延平路某小区的一套小户型，结果被链家下架，因为产权人不清晰。

还绝对实时，前端有客户下定后，后端中这套房源就不计入总房源。

对我而言，这样的数据样本远比外面天花乱坠的挂牌数据更能让我放心食用。这也是为什么这个数据的点滴变化都让我格外上心。

那如果占市场70%的“数据样本”都来到峰值，整体挂牌市场的走势可想而知。

我们用70%的市占率去预估全市二手挂牌，大概走势应该是这样的：

在这个六月进入峰值：

哪怕不是目前的挂牌最高点，也是绝对的阶段峰值。这是个值得被市场记住的数据。

二

按道理说，现在的成交速度惊人，怎么会迎来这种节点数据？

我看有小伙伴说什么，新增挂牌比成交高所以库存高。

这不废话么，哪个月不是新增挂牌高过成交，如果新增比成交还低，那还是存量市场么，新增挂牌多于成交是常态。

那这17万数据怎么来的？

首先确实跟新增挂牌有关，但不是高过成交，而是高过以往的日常水平。

大概就是从新政后开始，时间可以精确到从5月27日当晚开始。

新政当晚，中介朋友接到最多的两类电话，一是看房、二是挂牌。

我给各位比对下：日常新增房源差不多日均900套左右，5月27日之后飙到日均1200套以上，周六日更是达到1200～1600套左右。

高峰期比认房不认贷的日均还要猛，更是甩了2020年～2022年日均新增750套左右的数据几条街。

超脱的挂牌热情直接推动徘徊在16.9万套的后台直接冲破17万套。

要说成交也是真的猛，从16.9万到17万也就千把套数字，愣是反反复复在新政后一周后才破。

好，这时候我们就需要关注一个问题：这波挂牌到底多在了哪？

这也是这个选题最让我痛苦的地方，我从来没看过如此纠结的数据。

首先看环线：挂牌占比提升的部分是内环内、外环外。

我本来以为这正好是政策指向的两条环线，但接下来面积段、总价段的数据彻底打翻了这条推测。

挂牌占比提升的面积段，没有市场成交最火的300万～500万价格段什么事。

面积段也是，提升最多的不仅有50～70平，还有70～90平、120平以上，不知道的还以为这是刺激改善的政策呢。

就在我想掀桌子的时候，我突然意识到，这是存量房源，也就是说，哪里挂牌少了，就是去化掉了；哪里多了反而可能是去化比较慢的。

带着这点，我又重新回看面积、总价、房龄数据，这些都在清晰地告诉我们：

市场在清晰去化小面积段、低总价、老房龄的房子；而相对大面积、相对高总价、相对年轻（因为相对贵）的房子反而被留了下来，成为高库存的压舱石。

整个市场对于量的追求高于价格，这件事我深有体会。

以浦东高行为例，这个板块成交量比较大的局部区域应该是围绕森兰绿地一圈的次新房。

最近成交最典型的就是金地未未来、中冶尚城，而无论是社区还是户型，都是金地未未来更胜一筹。

但在同样的挂牌量前提下，中冶尚城的成交反而火了。

大部分都是近1个月成交的

不是因为中冶尚城的品质更好，而是中冶尚城的总价更低。

市场对价格的高度敏感，也倒推我们看到了房源库留下的是哪类房源。

三

成交量起来的时候也确实给房东带来了自信，因为不断下行的挂牌价终于上浮了。

过去两年，挂牌价向下是大概率事件，只在每年三月小阳春象征性抬头。但这个6月，挂牌价居然反弹了。

不是所有挂牌都在反弹，但反弹已经成为大概率。除了内中环，其他环线的挂牌价都在清晰上升。

同样清晰上浮的还有各个区，不管是静安徐汇还是松江嘉定，这些区域的挂牌价格都在清晰上浮。

各总价、各面积、各房龄段的挂牌价都有不少上浮：

我这么吃惊，还是因为挂牌价在过去一年里的走势基本是毫无悬念地越挂越低。

当然，这件事说出奇也没多出奇，新政之后的成交量猛增，这是链家转定单在新政第一周就告诉我们的数据。

这几天我们也刷到了二手房单日网签破千的数据，类似级别的数据我们往往只能在往年小阳春，以及2021年上半年那样的市场才能见到。

总之，成交量给了市场可能筑底的信号，房东在犹豫之间收窄了自己的议价空间，也调高了自己的挂牌价，想给市场送团火、也给自己留个念想，万一呢你说是吧。

四

但其实我想提醒各位房东的是，是新政就有效力期，这对买家来说是刺激作用的有效期，对房东而言就是说过很多次的窗口期。

我们会单独出一篇关于政策对市场作用周期的稿件。

但在此之前我想跟各位分享的是，眼下这样的新增挂牌到底意味着什么？

我们可以考察一个数据：新增客源/新增房源。

也就是楼市的新增购买力和新增房源之间的比值，直白点说，这两个数据就有点像楼市的出水口/进水口，直接关系着库存去化的速度。

可以看到，新政以来的半个月，这个数据平均值在6.7，最高值为11.14。放在过去三年里，这并不是一个多突出的数据。

换句话说，现在的成交量是高，但可用购买力和你所在房源之间的比值并没有乐观到可以支撑你涨价的程度，当下依然是需要把握的窗口期。

五

很多时候，我们对市场中的某一个数据印象不会很深，尤其当我跟各位说挂牌量、议价空间这些二手分支数据的时候。但其实，恰恰是这类数据才最能反映真实的市场。

有些数据，比如挂牌量里的库存，可能会直接影响到各位房东的挂牌价。很简单，同小区的挂牌量是10套还是20套，直接会影响你的议价空间。

再比如新增客源是单倍覆盖新增房源还是双倍覆盖，直接影响着各位房东的卖房速度。

市场在大多数人眼里是分裂的，或者像真实的挂牌量、成交价这样的数据都是看不见的。

但在楼市基本面上，这些数据都是息息相关、互相佐证的。

今天关注的挂牌量数据，让我们再次见证了一个小小的楼市节点数据。也希望各位能从这些变化里看到未来两个月的成交走势。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽