为什么挂牌量是跟踪楼市情况的核心指标?
2024-06-22 12:16

为什么挂牌量是跟踪楼市情况的核心指标?

本文来自微信公众号:沧海一土狗 (ID:canghaiyitugou),作者:沧海一土狗,题图来自:视觉中国

文章摘要
本文解释了为什么挂牌量是跟踪楼市情况的核心指标,探讨了房价持续下跌的原因以及被动卖出者的概念。

• 💡 解释了房价持续下跌的流动性原因

• 📉 分析了开发商和普通投资者作为被动卖出者的影响

• 🏠 提出了通过跟踪中介挂牌量来追踪被动卖出者情况的方法

楼市的“5.17”新政落地有一个多月了,然而,资本市场对“楼市的复苏预期”却在不断地下修。



以房地产开发的龙头企业保利发展为例,市场在“5.17”新政落地的前后,对“楼市的复苏预期”最为丰满,后面进入了现实验证的环节,并没能通过检验,市场在不断地下修预期。尤其是5月的房价数据公布之后,预期更是下修至今年1月份的水平:


6月17日,国家统计局发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师王中华解读称,5月份,70个大中城市新房和二手房价继续呈下跌趋势,跌幅有所扩大;在新建商品住宅销售价格方面,有2城环比上涨,上海以涨幅0.6%领跑全国。


于是,就有了两个重要问题:


1. 为什么“5.17”新政的效果没能立马体现在价格上?


2. 在价格出现变化之前,我们该如何跟踪楼市的变化?


回答这两个问题,需要用到“房地产中介挂牌量”,这是一个极其重要的指标。


为什么房价持续下跌?


从流动性的角度来看,房价和股价并没有什么区别,持续下跌的房价反映了楼市的流动性在不断收缩


在“雪球产品风波”中,我们使用过一个“场内资金供需模型”,它从买卖的角度解释了为什么资产价格持续下跌



如上图所示,在一波资产价格下跌的过程中,我们会观察到一个现象,资产往往是缩量持续下跌的


站在场内资金供需的视角观察,我们会观察到两种力量:


1. 随着资产价格下跌,一些投资者爆仓,成为“被动卖出者”,驱动需求曲线惯性扩张;


2. 买方意识到“被动卖出者”的存在,会推迟自己的买入,甚至期待“被动卖出者”完全出清后再买入,因此,博弈力量导致场内资金的供给遭受抑制。


这个模型引出了一个重要的变量:“被动卖出者”,他们既导致了需求曲线惯性扩张,也导致了供给曲线存在收缩的倾向。



因此,被动卖出者才是导致价格持续下跌的根本原因,那么,为什么会有这样的人存在呢??因为杠杆在不同市场的普遍存在


楼市的被动卖出者


楼市的“被动卖出者”大致有两类:


1. 开发商


房地产开发是一个高杠杆行业,开发商们借了大量的钱盖房,囤积了大量的存货,当开发商的现金流断裂之后,“资产价格下跌——被动卖出者增加”的螺旋就产生了:A开发商出问题会导致B开发商也出问题,这实际上是一个巨大的资金池。


在这波开发商的危机中,很多人只是看到了“烂尾楼”,并没有去关注这个多米诺骨牌效应,所以,才忽视了开发商现金流紧张对二手房的持续的负面影响。


事实上,开发商最开始出问题并启动链条的那个主体。当他们集体现金流紧张之后,“资产价格下跌——被动卖出者增加”的螺旋开始启动。这给二手房市场制造了巨大的压力——有更便宜的新房可以买,本来要买二手房的资金会被大量地分流。


因此,开发商是一类极其重要的“被动卖出者”,如果这帮人继续被动卖出,那么,房价很难见底。


一般来说,让这帮人出清的形式有两种:


(1)开发商彻底把库存清理完,这属于彻底出清了;


(2)政府救助,开发商不再会因为现金流问题被迫卖出。


事后来看,2023年实际上是“开发商去库存的高峰期,这相当于(股票市场中的)机构因为赎回,往二级市场倾倒了大量的筹码。因此,楼市小阳春之后,整个楼市急转直下。


2. 普通投资者


事实上,普通投资者也有大量的杠杆,毕竟很多人只掏了30%的首付,此外,不少人还持有多套住房来炒房,实际的财务情况更差。


因此,当房价持续下跌时,普通投资者中也出现了大量的“被动卖出者”。


对这些人来说,有一个自然底线:房子卖掉后,不要倒欠银行钱


最终,在本轮下跌过程中,开发商中的“被动卖出者”和普通投资者中的“被动卖出者”相互影响,相互强化,导致了资产价格的螺旋下跌。


这也就解释了一个问题:为什么一轮又一轮地产政策出台,但价格迟迟不企稳?问题在于这些地产政策没能做到一把清理光这些“被动卖出者”,然而,这又是一个充满了杠杆的系统。


如何跟踪被动卖出者


现在我们的问题转化为如何跟踪“被动卖出者”的数量了。市场进入右侧的信号十分明确:当观察到价格反弹时,“被动卖出者”肯定被清理干净了。


那么,价格下跌过程中,该如何跟踪呢?这就要用房地产中介挂牌量这个指标了。



在资产价格下跌过程中,“被动卖出者”是一个吸引子,它会同时扭曲普通买家和普通卖家的行为:


(1)它会抑制买家清理挂牌量的速度;


(2)它会吸引普通卖家跟风挂牌,虽然这些人不会主动砸盘,但是,他们会跟别人一起挂。


因此,挂牌量是“被动卖出者”数量的一个重要代理变量,当挂牌量很多时,意味着“被动卖出者”的数量十分庞大;当挂牌量低于某个阈值,“被动卖出者”被清理干净,我们会观察到价格变化。


从挂牌量的角度来看,“5.17”新政产生了一定的积极效果,以北京某著名中介为例,今年高峰时候的挂牌量在18w套左右,虽然北京在“5.17”新政之后没有出牌,但是,挂牌量已经降低到了13.5w套。


当然,这个挂牌量离出清水平还有一段距离。如果我们想要加快出清速度,显而易见,北京是需要跟进上海的政策的。


结束语


综上所述,我们就找到了一整套跟踪楼市出清情况的框架,并解释了一系列我们所关注的问题:


1. 为什么2023年小阳春之后楼市没稳住?开发商那块没出清,他们在2023年继续去了大量库存。


2. 为什么一轮又一轮的政策没能稳住楼市?因为这是一个高杠杆行业,下跌带来了大量的“被动卖出者”,已出台的政策不足以清理掉这个群体。


3. 如何跟踪“被动卖出者”的情况?跟踪中介二手房挂牌量,因为“被动卖出者”是挂牌量背后的吸引子。


4. 本轮地产政策是否能稳住楼市?比2023年的状况要好很多,毕竟开发商中的“被动卖出者”大量出清,现在主要的“被动卖出者”在居民这一头。


最后,我想再强调几点:


1. 普通卖家或者买家都是墙头草,对他们的调研,意义不大,事实上,他们的观点也在反馈“被动卖出者”的情况,只不过他们自己不知道罢了;


2. 对于绝大部分持有者而言,只要不出现财务问题,这场风波跟他们的关联不大,痛苦只是情感上的痛苦,实质性的伤害出现在那些“被动卖出者”身上;


3. 美股自身并没有什么风险,真正的风险来源还是美国楼市,所以得跟踪好美国楼市。


美国房产经纪协会NAR周五数据显示,5月成屋销售年化月率下降0.7%,至411万户。待售现房的库存最近有所增加,部分原因是一直等待利率下降才出售房屋的人已经决定不能再等了。房价中位数较上年同期上涨5.8%,达到创纪录的41.93万美元。按照目前的速度,出售市场上所有房屋需要3.7个月,这是四年来的最高水平。


‍无论对什么经济体而言,楼市的情况都至关重要。只有房价稳住,内需才有希望。


本文来自微信公众号:沧海一土狗 (ID:canghaiyitugou),作者:沧海一土狗

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