虎嗅注：几乎很少有房企能真正做到对政策趋势的精准洞察，而许多中小房企老板，开始索性不要宏观周期判断。但航母房企不同，他们必须尽可能看清方向和趋势，以减少风暴对航母房企的冲击。以敢说著名的融创孙宏斌，在本文中，就对房地产的未来、当下机会与风险、政策是否放松、未来头部房企的机会等，都做了简单直接的判断，并由编者提炼，值得一读。
题图：东方IC，本文来自微信公众号：地产总裁内参（ID：dczcnc），编者：潘永堂，演讲者：孙宏斌，来源：民生银行不动产金融年会，发言文字来源壹地产
判断1：不让经济过度依赖房地产，或是“国策”
目前房地产政策环境，是中国经济是否还依赖房地产？这是一个国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么？
这个行业太大、太重要了。
这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%；
这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。
这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。
所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。
改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择，我们要理解这次的调控。
判断2：“期待”调控放松？这不太可能
我们这三年的调控主要就是一句话，房价不能涨。
你说现在经济压力比较大，会不会还会怎么样？我觉得不会的。
四中全会已经有这样的政治定力了：经济增长不需要那么高，4%就挺好。
大家记得2016年10月份限价，很多人其实是误判了，觉得：
2017年“两会”以后就能放开，结果没有放开。
说十九大以后放开，结果没有放开。
说2018年“两会”以后放开，还是没有放开。
一直等到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。
主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。
新形势就是这次的调控，第一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”，这是一个长期的行为。
这是从国家政治高度和国家战略，所以不能有侥幸心理。这轮调控，基本上会持续很长时间。
判断3： 16万亿规模或会保持很多年
未来房地产整体规模，原来我们说60%多，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。
一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，肯定有一半的人想换房子。
虽然你不换也能活着，但是你都希望换！
今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。这是一点。
判断4：房企主战场之变：从抢增量到抢存量
行业还有一个变化，到十五万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变。
原来在2007年的时候，这个行业是三万亿，2008年的时候降了一点，二点几万亿。
到了2010年的时候，是四点几万亿，到2011年大概五万亿。
从2007年到2019年，涨了5倍。
从2011年到现在涨了3倍。
所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。
但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。
从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。
回头看，过去十年确实增量非常大，从2007年3万亿到15万亿，增加了5倍，增加了12万亿，12万亿什么意思？就是增加的是全球汽车市场，全球汽车市场是2万亿美元。
房地产这些年好做，就是因为有那么大增量。
判断5：结构性风险在于“一二线城市与三四线城市”
再一个变化就是，前一轮的时候“去库存”，可能是错的。
因为本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了，然后2016年10月份限价，限的是一二线城市，强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。
一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。
目前的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，这就是结构性风险。
判断6：严厉组合拳调控，让行业风险更小
今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的。
这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利的。
因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干了，最起码风险性小。
而且现在好就好在，现在的调控已经把政府的期望值也调下来了。
原来房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。
所以政府现在慢慢把期望值也降下来了，反过来，未来房价限价是把风险给弄好了，限负债总额让这个行业的杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。
判断6 “品牌、产品、服务”是综合竞争力
第一步，先是库存，库存有问题的话，说不上综合竞争力。
因为房地产的库存很麻烦。
因为挣点钱很难，亏钱特别容易。
要是挣一个亿的话特别难，但是亏一个亿特别容易。
因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。
所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，问题直接变化为“能不能活着”？
第二就是品牌、产品、服务，这是个综合竞争力。
要提高我们的综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。其次看产品和服务，这些都很难。然后再看持续的降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。
第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。
我们也一直这么做的，有文旅、旅游，我们文旅是国内最大的，文化我们也在做。这个是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。
因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲高质量增长。
判断7：并购解决风险最快，银行要支持并购
第二个建议，你要支持并购，因为并购是解决风险最最快的方法，有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。
如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险，就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段，所以要支持并购。
不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。
判断8：5年后TOP5占行业30%左右
还要支持头部企业，为什么？不是因为我是头部企业，因为这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%，为什么？
因为每个行业，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，我说的就是前五名。我们这个行业，前五名是18%，所以再过五年，30%问题不大。
头部企业对行业稳定也有好处，头部企业我说的是前100名，所以这也是一个建议。
本文来自微信公众号：地产总裁内参（ID：dczcnc），编者：潘永堂，演讲者：孙宏斌，来源：民生银行不动产金融年会，发言文字来源壹地产