本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：陈利，编辑：陈梦妤，头图来自：视觉中国
日前，一份关于西安曾经的“万人摇”网红盘高科麓湾国际社区四期的退房方案在网上流传。
方案显示，受“地铁5号线雁鸣湖站过境占地”影响，此前购房合同中四期住宅的容积率3.1即将调整为3.75（暂定），因此根据合同约定进行赔付及退房，并提出了两种解决方案：
继续履约的，业主可要求项目进行赔偿，最高不超过合同总价款的千分之一；
若需解除合同要求退房的，业主则根据合同解约并提前通知，15日内退还全部房款，同时补偿买房人自付款日期起的贷款利息，利率不低于同期贷款利率4.35%，出卖人按照全部房款的0.1%支付违约金。
7月17日，西安一业内人士向“每日经济新闻”记者证实了该方案的真实性，“主要是针对去年交付几栋尚未办证的业主，1号楼、5号楼不受影响，可以正常出售。”
一、为地铁让路，开发商提出退房方案
方案显示，此次退房的主要原因在于，受西安地铁5号线雁鸣湖站过境占地影响，小区容积率由此前的3.1上升到3.75（暂定）。
按照规划，雁鸣湖站是西安首个融合轨道交通站点与住房、配套商业综合开发的项目，总建筑面积约6.6万平方米，目前3栋租赁住房建筑群、配套商业主体已全面封顶。
“小区门口就是地铁站。”负责该片区的贝壳找房经纪人张磊（化名）告诉每经记者。
与此同时，高德地图也显示，高科麓湾国际社区四期1号楼、5号楼是距离该地铁站最近的两栋。
针对此次调规，开发商给出了两种解决方案：
第一种，对于解除合同的购房者：购房者根据合同解约并提前通知，15日内退还全部房款，并按照4.35%的利息补偿购房者自付款日期起的贷款利息。与此同时，开发商按照全部房价款的0.1%向购房者支付违约金。
若以2021年5月高科麓湾国际社区四期取证价计算，一套约105平方米的三室两厅一卫房源，总价130万元左右，如果贷款100万元，30年期，采取等额本息还款方式，则每个月的平均利息约2200元，目前还贷时间为36个月，利息为79200元；加上违约金总房款的0.1%，为1300元，那么购房者退房的本金、赔偿款共计约138万元。
不过，选择此种方案的购房者需自行办理提前还贷及房贷解押手续，方能退款，这对许多刚需群体来说有一定难度。
另一种针对不解除合同的购房者：在业主提供相关证据证明损失后，开发商以最高不超过合同总价款的千分之一进行赔偿，据此来算，一套总价130万元的房子，若不退房则最多能获得1300元赔偿。
“小区1号楼和5号楼2020年就已交房，业主也基本装修完毕，其余楼栋则是在去年交房的。”张磊告诉每经记者，目前小区能对外销售的也是1号、5号楼，其他楼栋则因尚未办理相关证件，不能对外进行销售。
对此，项目也与和银行、住建局、公证处沟通后，明确退房流程，对毛坯房与已装修房屋退房及赔偿方案进行了区分。
二、两次“万人摇”
高科麓湾国际四期曾是西安名副其实的“万人摇”红盘。
公开信息显示，整个高科麓湾国际社区总用地面积562亩，住宅产品涵盖高层、洋房、小高层等，2014年8月首次开盘均价5500元/平方米。
此次涉及的四期是从2019年开始对外销售的，2021年3月11日、2021年5月6日分别推出528套、248套房源，均吸引了超万组购房者报名，中签率仅5.10%、1.86%，成为当年9个“万人摇”项目成员。
然而，因项目规划变更，交房所需“两书一表”（即住宅质量保证书和住宅使用说明书、《建筑工程竣工验收备案表》）不齐全，至今项目仍是预交付，房产证仍未能办理。
每经记者查询了解到，2022年7月，西安市自然资源与规划局曾发布了一份《关于地铁5号线雁鸣湖站地铁上盖物业项目用地性质调整及规划条件公示》，原本的二类居住用地性质变更，调整为城市轨道交通用地混合保障性住房用地。
而在此之前的2020年3月，该宗地还进行过一次变更，由当时的二类居住用地变更为轨道交通用地混合商业用地。
业主们在人民网政府留言板等多个渠道进行了投诉，根据今年2月西安灞桥区人民政府的回复：该项目因地铁过境造成项目用地范围发生变化，建设单位未完善土地规划调整程序，暂不具备规划验收要求，建设单位未申请办理规划验收手续。
7月17日，每经记者以购房者身份咨询了项目工作人员，四期的交付和房产证问题，均是土地规划调整暂未完成导致。
不过，对于此次退款方案，有业主担心“退房会导致人财两空”，而“赔的利息不能覆盖房贷利息，赔的违约金连提前还款违约金都不够”。