本文来自微信公众号：双极地产（earthabglobal），作者：双极分析师，题图来自：视觉中国

你担心有一天会失去你的房子吗？

“是的，我担心”

在一项针对33个国家和地区居民的调查中，有大约1/4的是受访者给出了这样的答复。

租客说：我担心有一天会被房东赶走。

房东说：我担心有一天收入会还不起贷款。

女人说：我担心有一天离婚，会被迫流落街头。

分房和公租的人说：我担心有一天，房子会被公司、国家收走。

千万人的背后，有着千万个担心，而千万个担心背后，又有着千万个房产投资的危险，机遇和趋势。

家庭的颠覆性变革

一个国家越发达，这个国家的女人越缺乏安全感。

这是双极分析师在研究各国住房安全感的过程中，发现的一个有趣现象。

举个例子，在英国有9%的男性缺乏住房安全感，而女性则达到了14%。

想对比而言，越南不论男女，住房不安全感的比例都是10%，而像柬埔寨、印度尼西亚这类国家，女性的安全感甚至高于男性。

这是一个反常识的数据，因为在传统认知里，发达地区的妇女权益应该会被保护的更好。

双极的分析师通过3个数据点，理解了这背后的逻辑。

首先，经济发达地区的离婚率暴增，正在压垮这一代中老年女性。

这是一个影响滞后的数据，这一代已经老去的发达国家女性，她们结婚时处在一个海誓山盟的年代，那个时代的人相信爱情，相信可以和一个人共度一生。

她们年轻的时候并没有想过要积累什么财富，可她们没想到，她们衰老在一个人人离婚的时代。

这种形容并不夸张，在葡萄牙，离婚率已经在2016年达到了70.97%（当年离婚数量÷结婚数量）。在这个国度，不离婚才是偶然。

可是在1960年，这个国家的离婚率还只有1.28%，在1970年离婚率更低，只有1.06%。

我在最好的年华嫁给你，想着只要你不是太差劲，我们就能共度一生。谁想到，当我老了，没有给自己留下积蓄的时候，离婚却变成了这么简单的事情。

西班牙、卢森堡、法国、丹麦、芬兰、荷兰、俄罗斯、捷克、爱沙尼亚，这一个个国家的离婚率都已经突破了50%的“大关”。

加拿大、美国、澳大利亚、意大利、挪威、新西兰、德国、英国、瑞士、瑞典，这一个个经济发达的国家离婚率也都超过了40%，逐渐向50%迈进。

亚洲诸国虽然略低于欧美，但经济发达的中、日、韩三国也均已突破30%。

“你变了！”

“不是我变了，是时代变了。”

这种家庭构建逻辑的颠覆性变革对房地产市场的颠覆也将是革命性的。

当一段婚姻多半要以离婚收场，有什么理由不是一人买一套呢？

可是，这就引出了第二个关键问题，女性的购房承受能力弱于男性。

仓颉造字之时就告诉过我们一个规律，女人有了房子，就有了安全感。

婚姻压力造成的女性购房需求爆发在很多国家已经成为现实。

在美国，单身女性购房的比重是18%，男性仅为7%。在南非，单身女性已经超过家庭，成为了第一大购房群体。

但客观上讲，女性不论是购房还是经济水平就是低于男性的。

在澳大利亚，这种矛盾极其突出。

澳大利亚女人喜欢买房，早在2002年，澳大利亚女性购房者已经比男性高6%。历年的统计数计也一直显示女性购房意愿远高于男性。

可高涨的购房热情背后，是越来越多的老年女性流落街头。

一项针对流浪者的调查显示，2012年到2018年，澳大利亚50岁以上寄住在别人家沙发或者住在车里的女性人数翻了一番。

那一代的女性，将大多数精力投入家庭，有些还是全职主妇。离婚过后70-80%的收入都要用来支付房租。

一个不慎，无家可归。

与此同时，收入水平决定了，女性的房贷额度在大多数国家是低于男性的。

以英国为例，男性的平均收入比女性高8.6%。表面上看起来不多，但这一差距直接导致了有80%的男性可以有资格贷款购买联排别墅，而女性仅有65%。

而在收入和贷款能力之外的，则是家庭结构变革带来的负担。

第三，非婚生育现象的激增。

坦言之，在刚刚看到欧盟统计局的数据时，双极分析师一度认为是自己的英文阅读能力出现了问题。通过与经合组织的数据进行二次校对后，才姑且认为这个数据可能没有问题。

冰岛71.2%，法国59.9%，保加利亚58.9%，斯洛文尼亚57.9%，挪威55.7%，葡萄牙54.9%，瑞典54.5%，德国54.2%，荷兰51%。

这些是2017年，欧盟国家中非婚新生儿的比例。在这些国家，有一半以上的孩子出生在一个没有婚姻的家庭。

不只是欧洲，智利的非婚生育率达到了73%，墨西哥非婚生育率达到了67%。

未来在这些国家的学校里，孩子们可能会出现这样的对话：“你居然有爸爸，太不可思议了。”

人的生理决定了，在非婚生育的场景下，女方大概率比男方承担了更多抚养子女的压力。也就是说，在收入水平偏低的同时，在相当多的国家，女性购房者还面临着更多的支出和更大面积的住房需求。

这也是一个影响滞后的现象，拥有发言权的成年人对这个现象是缺乏感知的。

因为在70、80、90后这一代出生时，未婚生育还处在较低的水平。1970年的法国未婚生育率不过是6.8%；1980年的保加利亚，未婚生育率也堪堪上涨到10.9%；1990年的荷兰，未婚生育率也只有11.4%。

即使你身边有众多的外国朋友，你对于世界的感知仍然可能停留在上个世纪。

小结

过去我们对于房地产市场需求的判断，更多的是基于人口指标。因为那个时代，家庭和婚姻是稳定的。

但事实上，家庭的变革一直在延续，房产市场的变革也一直在延续。

在过去，我们经历了一个从大家庭到小家庭的时代。

经济发达如欧美，这一过程已经完结。1910年的美国，家庭平均人数是4.5人，1980年的美国，家庭平均人数就已经下降至2.7人，再看现阶段的2.54，家庭规模的下降已经大幅减缓。

亚洲经济体，这一过程仍在逐渐延续。比如说迪拜，2000年的时候家庭单位规模是3.9，预期2035年会下降至3.6。

斯里兰卡，公寓的主力户型在前两年还是200平米的大户型，因为家庭中有大量的孩子。近些年，中小型户型的楼盘也开始逐渐涌现。

现如今，小家庭面临着进一步拆分，婚姻和家庭的变化，又在全球带来了新的房地产发展趋势。

价格更低廉的租贸产权开始逐渐侵占永久产权的市场。儿孙自有儿孙福，在家庭制度缺乏保障的时代，人们只想管好自己这一辈子。

在很多人口增长失速的地区，刚需购房需求却在实际增长。因为市场已经从一家一套房向一人一套房迈进。

人均住房面积在增加，但住房单位的平均面积在减小。单身公寓、共享住宅、多元产权等众多可以削减住房成本的概念也在拥有越来越多的市场份额。

人生如攀岩，房子、婚姻、家庭都是你的安全绳。

没错，高昂的房价让房子如同枷锁。可是，在这个其他关系如此脆弱时代，不上套，你敢吗？

本文来自微信公众号：双极地产（earthabglobal），作者：双极分析师