WeWork过山车式的估值经历，恰好证明了它不是什么互联网高技术企业，而是个实打实的“二房东”。本文来自微信公众号：新周刊（ID：new-weekly），作者：荷西帕，题图来自：图虫
EMI是日本东京的一位普通白领，但因为“联合办公”，她的日常跟每天在格子间里自闭的你完全不一样。
早上十点，办公困了的EMI小姐姐就会去大楼的健身房里唤醒一下自己；中午以员工折扣价享用了楼下的网红餐厅后，再利用午休时间去楼里真正的牧场吸一把软萌小羊。
这一切完美工作环境的产生，都源自于“联合办公”的概念。联合办公，即不同公司的人在共享的办公空间中一起工作，不仅降低了办公租赁成本，也增加了团队间沟通碰撞的机会。
无固定工位的灵活模式、连通楼上楼下的滑梯、艺术廊般的会议室……越来越多不属于工作环境的场景出现在了办公室里。而办公室里你对面坐的，不是区块链达人，就是新锐导演，或网红博主。
更令人鼓舞的是，福利只是一些副产品，这些设计所指向的目标是：真正的高效。
联合办公空间，颜值必须能打。/图虫创意
因为这个完美的概念，联合办公的行业巨头WeWork曾一度价值470亿美元。然而，就像是一个烂俗的套路，前半程越看上去无懈可击，到后来就越容易被证明是徒有其表。
2019年10月，WeWork 公开提交了IPO文件准备上市后，一切都变得不一样了。公司的估值只剩下了零头，降到了80亿，上市计划完全取消，甚至连创始人诺依曼也放弃了CEO的位置。
是的，WeWork亏了很多钱。之后舆论风向的极速转变令人望不过来。昨天还坚信这是未来模式的投资商，立马开始攻击称联合办公的谎言是互联网经济卖得最贵的一次概念。
你看联合办公曾经画下的饼，多好
“人生而自由，但无往不在格子间中。”
尼吉尔·萨瓦尔的《格子间里：工作场所秘史》一书显示，“60%的美国人在格子间里工作，其中93%的人不喜欢自己的办公空间”。90度的夹角对空间的使用更有效，因此格子间就这样诞生了。
到今日，对于办公环境的吐槽就从没有停止过。
格子间总让人觉得“拘束”。/《欢乐颂》
传统办公环境按职能排布的逻辑，无形中让空间成了工作的阻碍。在事业单位上班的网友@杨不挂称报销流程很曲折，因为来回奔波于不同部门修改资料，她甚至都想要自己出钱了。就连日常的打印也非常不易，离得远要跑几层楼，离得近也日日被打印声吵得不胜其扰。
这样的物理分隔更增加了沟通成本和情绪消耗。@一_SunshineBoy 提到跨部门合作就觉得非常痛苦，她工作的时候经常被其他部门突如其来的消息或电话打断，还会产生大量不必要的反复沟通。
惠特曼曾形容职员们“腿细、面色苍白、胸部凹陷”。不仅如此，在这种压抑氛围下佝偻一天的我们甚至连话都懒得说了。网友@翟喵了个安阿本身是个活泼好动的人，但在国企的工作环境下常常一天一句话都不说，“真的很难受”。
就在这时候，联合办公的概念横空出世，解决以上所有问题。它迅速得到了各方的追捧和认可。
不计代价要把川普赶出去的彭博社创始人布隆伯格，在参加美国总统竞选时都说，如果当选，将把白宫东厅改造为开放式办公室。而他本人也会“待在一个领导者应该在的地方：和团队在一起”。
美国一家WeWork的吧台空间。/wiki
如今我们知道，对于员工来说联合办公并不像它画下的饼那么好。所以，重新审视它宣称的那些优势显得很有必要。
联合办公最吸引人的地方就是打破工位的“交互空间”。轻松、灵活、有趣、创意，这些原本与上班格格不入的形容词立即跳了出来。香港渣打银行就与联合办公巨头WeWork重新规划了办公室，来实现“和超越个人的意义结合”。
所谓的开放式办公并不是想当然的全开放、无隔断，而是采用自由的隔断，或是通过家具、玻璃和光线控制创造出多重独立的办公环境。听着就，厉害了。
在共享式环境中，传统办公室的空间权力结构也被打破。原来，老板们常常害怕跟员工沟通过多会失去他应有的权威，比如网友@新垣结益达就说，与老板的沟通甚至少到连自己已经升职了都不知道。
而在联合办公和开放式的办公室里，每天跟你面对面工作的可能就是你老板。Facebook的创始人马克·扎克伯格的办公桌就是公共区域一张普通的白色桌子，和所有其他员工一样。
这样的设计据说还能提高工作效率，因为不管是不是真的有人从你身后经过，你都会觉得别人在看你的屏幕而不敢摸鱼。对此老板们自然是喜闻乐见。
离开独立办公室，霸总们还霸得动吗？/《欢乐颂》
更别提精心设计的“地面呈现出的淡淡的粉色”，“工业风格的裸露天花板管道及金属板“，从色彩心理学搭配的精美地毯、各种织物、绘画、彩色墙面和空间配色，还有新型办公区：图书馆、餐厅、露台、健身房、桑拿室、冥想室、游戏区……
加上其它时租工位、随时预约世界各地共享办公室，一手包办行政、保洁等服务，着实让人非常向往。
开放型办公环境是怎么一步步走下神坛的
其实联合办公并没有变，它的问题从一开始就在那里。
1999年，出租开放式办公室的“联合办公”概念被提出。2005年，一位谷歌的软件工程师创立了第一家联合办公空间。但是真正燃起这股风潮，还要等到WeWork和它的创始人诺伊曼的出现。
WeWork认为，自己是在创造一个不止于生存、更为开创生活的工作空间。/WeWork官网
在WeWork模式失败后，大家纷纷指责诺伊曼的荒唐和野心。但这也是最初让这间公司脱颖而出，成为未来工作模式象征的原因。
2010年，经济危机后百废待兴，所有大型办公室、写字楼都静静等待着互联网创业大幕的开启。一个身材高大，一头长发，不吃肉，喜欢龙舌兰酒，还研究犹太神秘主义的年轻人，刚从低价租入闲置办公楼，重新分隔后再租出的买卖里赚到了钱，于是他有了更疯狂的想法。
他创建了WeWork公司，甚至还想建立WeSleep、WeBank来包办人们生活的方方面面。你很难想象其它公司在给办公室做了精装修后就变得像WeWork一样有魅力，因为这间公司出租的不是办公桌，它卖的是气氛、满足感和对宏大历史进程的参与。
那时候市场上的一切都在增长，对办公空间的需求也逐渐回升。而WeWork受益于“未来生活模式”的光环，加上诺伊曼推销其狂野愿景的能力，从中分走更多的份额。
“创造未来的东西”，听上去很美。/WeWork官网
从那以后，它就以不合常理的速度迅速开店，甚至软银在向其提供融资的时候都说，“在战斗中，疯狂比聪明要更好”。正是因为相信这间变革性公司可以统治世界，WeWork的估值达到了470亿美元。
或许那些中年投资者们就是看中了WeWork打造“可持续发展300年的生态体系”的狂热，才投了它。
但到2019年年末，面对IPO“剥皮”过程时，投资者们才意识到自己不得不将其看作一间普通的公司，去重新评估它的空置率、现金流、回款等数据，去要求它的创始人表现得像一个合格的CEO，而这些对一般企业无比寻常的指标却如此跟WeWork格格不入。
到最后，人们发现，或者说人们终于承认，这间神话一般的公司亏了这么多钱，而这个势不可挡的创始人也不过是个商业地产的房东罢了。
香港一家共享办公空间。/Wpcpey
在联合办公模式开始在美受到强烈质疑的时候，中国联合办公行业则实现了快速的发芽生长。从2015年到2018年，优客工场、氪空间、SOHO 3Q等国内外背景的共享办公企业大量出现。根据国家信息中心的数据，2018年中国联合办公营业额达到同比增长87.3%。
和WeWork一样，中国联合办公能迅速发展得益于时代机遇的红利。联合办公空间的主要目标客户是那些还不能拥有独立办公环境的初创型企业。刚刚好，2015年在鼓励创业的政策环境下，中国新注册的公司数量超过400万家，同比增长21%。
对这些年轻的公司来说，它们最重要的财富是什么？年轻人！而对于这届年轻的千禧一代来说，办公室就是要什么都像，就是不像上班的地方。
咖啡馆、瑜伽馆、健身房……联合办公室，反正就不能像个办公室。/WeWork官网
联合办公其实并不是什么独立概念，而是共享经济的大背景下，一种办公市场的滴滴和小黄车。
中国的人口基数给了共享经济更大的想象空间，根据eMarketer2017年的数据，中国已有7亿人使用过共享服务，而美国使用的居民仅有26%。
但你知道，所有风头正劲都有可能是走下神坛的开始。2018年的前十个月里中国有40个联合办公品牌倒闭。2019年1月份的一项调查显示，有68％的弹性工作空间运营商计划放缓或停止扩张。中国的联合办公市场也前路茫茫。
联合办公，互联网创业中卖得最贵的概念
联合办公又是一场看上去很美的盛宴。当你真的工作其中，才能看到卸下浓妆，取下假睫毛后它的真实模样。
一位在开放式环境中工作了20年的平面工程师说，“开放式办公室使感官超负荷”，他甚至不得不为此辞去工作。网友@错别字大王在开放办公的环境中经常被人打断，如果强行工作也是漏洞百出，只能上班等下班，把重要的工作带回家做。
平均每11分钟，试图工作的共享办公员工就会被打断一次，而据加州大学的研究，每发生一次干扰后要重新思考手上的工作要23分钟。这样的工作环境不仅完全没了私人空间，还增加了泄密风险。
联合办公空间，到底是让梦想触手可及，还是让生人触手可及？/图虫创意
同时，联合办公一直鼓吹的高效办公也不全是那么一回事。哈佛商学院的一项研究表明，开放式办公让员工面对面的交流减少了70%，并增加了50%的邮件往来和信息。
甚至与传统办公环境相比，在开放式办公室工作的员工请病假的时间多出了62%。他们变得低效、不快乐，压力更大。
赞美和指摘都这样来势汹汹，相比这些过度包装的语言，我们更想知道的是，哪些是这个价值479亿概念中的泡沫，而哪些是联合办公能带来的真正价值。
对使用联合办公的公司来说，一个好处是，它相对不贵，而且更像一种办公奢侈品的试用。就像虽然买不起奢侈品的包包，但总可以购入一支同品牌的口红。
谷歌人力资源的分析师算了一笔账，开放式办公模式兴起后，2013年全球员工的办公面积比2010年下降了20%。美国最大的几间公司因此能节省数亿美元。
就像Google著名的午睡舱一样，大公司的小习惯总是引起无数学皮不学骨的模仿。图/《实习大叔》
对初创企业来说，租用联合办公空间除了工位、租期灵活外，也是因为对谷歌、脸书等大企业的模仿。它们不是真的想提高生产率，而是想拼命展现自己的公司正在做一些有趣的事情。
但是这种有趣动人的“轻资产”是建立在提前租入房产的前提下的。所有临时调价、毁约都会成为风险。而且随着联合办公行业的扩张，剩下能租用的办公楼将会更贵，它的边际成本会越来越高，成本激增难以避免。
WeWork过山车式的估值经历，恰好证明了它不是什么互联网高技术企业，而是个实打实的“二房东”。它的价值全然不是基于面积和空间的逻辑，而是它的会员体系，是它平均每周超过一千场的社区活动，将“空间资产”一步步拉向了“人”。
二房东的本质，掩藏在装修精致、审美年轻、活动多样的画皮之下。/图虫创意
联合办公依然令人鼓舞，但这个膨胀的概念已经被戳破。
我们的世界依然需要更多疯狂的诺伊曼们，只是办公室的设计可以更不讲规则，但联合办公本身要合理选择自己扩张的边界。
参考资料
[1] 《锵锵三人行》，2014-03-24
[2] 《WeWork败局和共享经济的未来》36氪
[3] 《人人都讨厌开放式办公室，为什么它依旧存在？》36氪
[4] 《超级独角兽WeWork为什么会出问题？（上）》36氪
[5] 《超级独角兽WeWork为什么会出问题？（下）》36氪
[6] 《对这届年轻人来说，“生活”在办公空间，才是向往的生活》界面新闻
[7] 《中国联合办公跑赢整体共享经济，2018年营业额同比增幅87.3%》界面新闻
[8] 《寒冬将至OR春天将临——中国联合办公发展概况》产业地产研究
[9] 《公司人说：开放式办公优点多 但效率难保证 》央广网
本文来自微信公众号：新周刊（ID：new-weekly），作者：荷西帕