“二手房抢购潮”来袭:卖家割肉,买家捡漏
2024-08-18 14:55

“二手房抢购潮”来袭:卖家割肉,买家捡漏

本文来自微信公众号:十点人物志,作者:旺仔,编辑:芝士咸鱼‍‍,题图来自:AI生成

文章摘要
二手房市场逆势增长,成为刚需购房者首选。

• 🏠 二手房成交量攀升,价格下降

• 💼 刚需购房者涌向性价比二手房

• 💡 购房者经历细致观察和心理战

二手房市场的抢购热潮,如同今夏的热浪,席卷了全国。


尽管整体楼市仍然处于低谷期,二手房的成交量却出现了逆势增长。据“诸葛研究院”调研数据显示,2024年7月份重点城市二手住宅成交120316套,创下多月以来新高:北京二手房网签量1.5万套,广州二手房网签宗数达到万宗水平,深圳的二手住宅过户量也超过4000套。


诸葛数据研究中心重点监测的14个城市中,10个城市二手房成交量环比上升


二手房成交量攀升的同时,价格不断降低,成交周期明显缩短,“以价换量”是市场现阶段的大势所趋(以价换量:以较低的价格来换取较高的成交量)。据统计,2024年上半年,全国大中小型城市的二手房挂牌均价呈现下跌态势。


刚需购房族购置二手房的热情被点燃,有人透过杂乱无章的天线网,找到心仪的婚房;有人从不见天日的群租房搬进了属于自己的温馨小窝;也有人趁着房价低位捡漏,在30岁前买下了温暖的避风港。


二手房像是同时装载着过往与未来的人生容器,购房者们经过了细致的观察、走访、比价和协商后,寻觅并构建起自己的新生活。


一、刚需买房族‍,涌向了性价比二手房‍‍‍‍‍


来自安徽的独生女陈夏,大学毕业后到北京工作,5年攒下数十万积蓄,今年6月,她在距离北京五六十公里外的河北廊坊,花五十万买下了一套二手房。


陈夏买房的念头始于母亲,考虑到女儿未来长期在北京工作,陈妈想住得离她近一点,母女俩合计了手中存款,即使再攒几十年,在北京买房也是奢望,于是她们将目光转向了河北廊坊,在这座与北京仅需二十分钟高铁车程的小城,房价仅为北京的零头。


每天有不少班从北京开往廊坊的高铁,图片由受访者提供


那是2020年,全国房价高居不下,母女俩的积蓄即使在廊坊也只够买套老破小,陈夏实地看过几套房源,小区上方有密密麻麻如蛛网交织的电线,楼房外的墙皮严重脱落,电动车随意摆放,没有一套让陈夏母女感到满意。


购房计划被一度搁置,直到今年,陈夏从手机的新闻推送上发现二手房房价大跌,在卖房软件上,曾经卖一百多万的房子,如今挂牌价六十万。


2024年上半年,三四线城市房价跌幅最大,环比下跌7.7%,均价跌至1万元/平方米以下。但对于刚需购房者,二手房房价大跌,也成了捡漏的好时机。


二手住宅价格持续下跌中,数据来源:中指数据


陈夏选择了全款购房,经济下行的背景下,她的工作和收入都不稳定,担心如果未来失业,难以承受还房贷的压力。而在她的购房决策中,新房价格高,又担心遇到烂尾楼、下房本慢等问题,性价比更高的二手房成为首选。


二手房的优点是所见即所得,价格更受市场影响。据中指研究院出具的数据报告,今年重点城市二手房市场活跃,整体成交表现好于新房市场。


同样作为大城市打拼一族的阿琳,今年也做出了购买广州二手房的决定。然而,她身边的人都不太看好这个决定,同事们不明白阿琳为何要在房价持续下跌的时候入手房产。


身边朋友纷纷劝她再等等,他们认为房价目前还在半山腰,有进一步下跌的空间。另外,广州的新楼盘层出不穷,没必要买一间二手房作为小夫妻的婚房。


原本阿琳并不着急买房,但她发现微信群里都在转发楼市政策的新闻,才得知购房限购政策放宽,贷款利率进一步下调,将买房提上了日程。


4月,她与丈夫共同贷款,买下一间77平方米、有30年楼龄的三居室。在阿琳眼里,虽然这个小区比较老旧,但位于城市中心,周边配套成熟,生活非常便利。


阿琳买的三居室,图片由受访者提供


另一位购房者刘梦也有着自己的打算。她买二手房的初衷,是为了缓解孩子的教育压力,她原本在一线城市生活,为了孩子搬到新一线城市成都,卖掉一线城市的房产,在成都买了两套二手房。


尽管二手房的挂牌价在持续下跌,由于买卖决策是在同一时期进行,刘梦并不觉得自己吃了亏。


刚来成都时,刘梦一家租住在学校附近的郊外农村。后来她跟随校址迁移到三环,在同学家长的推荐下选择了如今的小区。刘梦最满意这套房的通勤距离,步行10分钟就能到达孩子学校。小区里聚集了很多同学,他们来自全国各地,共同依偎在这个社区里。


二、好户型难找‍,二手房的优缺点都明显


一间二手房不仅仅是栖身之所的物理坐标,它更意味着叩开了另一种生活的大门。


购房者寻找着经济负担与居住质量之间的微妙平衡,房屋的每一个角落都映照出他们对未来生活的期盼。


在沈阳从事电商销售工作的罗欣,目标是买套40万以内的一居室。她希望新家能靠近公司所在的市中心,同地段的新房价格远超她预算的三四倍,于是专注二手房市场。此外,她注意到沈阳的新房市场大多是大户型住宅,几乎不存在一居室选项,这更坚定了她购买二手房的决心。


罗欣乔迁新家,装点门楣


罗欣最初通过大型连锁中介找房,这些中介手上房源很多,但位置分散不集中,她看中的小区在大中介那里只有一两套二手房源。于是,罗欣又试着去找小区附近的小型中介。


“通过大中介找小区,通过小中介锁定房子。”连续看房几次后,罗欣得出结论。‍


面对同一套二手房,不同中介的报价大相径庭。为了全面了解并比价,罗欣喜欢让不同的中介带她看房,每套房平均会看三次,检查房屋本身外,也会检查公共区域的楼梯和走廊。


选购二手房需要更谨慎地检查种种细节,并学会辨别中介的卖房话术真伪。看房过程中,罗欣发现了不少“货不对板”现象:


中介宣传的“近地铁房”生活并不便利;而部分看上去很美好的Loft公寓,实际商住两用,楼内行人鱼龙混杂;有些挂牌价低的房子,靠近物流园区,24小时都有车辆鸣笛和装卸货物的噪音;还有些小区楼道放满了菜缸,散发一股浓浓的酸臭味道……


为了买到心仪的房子,阿琳也来来回回看了至少二十多套房,有时与丈夫同行,有时会独自看或与父母一起前往。


她看重房屋的朝向和通透性,因此会特意选择阴天看房,还会留意房间里的窗帘是否能被风吹起来,以此来检查房屋的通风情况。对于年代较久的房子,她会更仔细地查看下水道和电路系统,并将电线老化可能引发的电压不足等问题,纳入未来的装修成本计算中。


阿琳曾考虑购入市区中心的一套二手房,那套房有宽敞的露台,非常适合她养的五只猫咪。但房屋外立面老旧不堪,电线如同乱麻般横穿头顶,公共区域里垃圾和杂物堆积如山。在她带着父母和公婆看房后,几位长辈纷纷表示,没必要住这样的房子委屈自己。


阿琳前后看了不少套房,图片由受访者提供


选购二手房是一门权衡与取舍的艺术,几乎不存在完美的二手房。追求中心地段往往意味着不得不忍受噪音和较为老旧的生活环境;而追求更高的居住舒适度,则可能需要在地理位置上作出妥协。


陈夏希望未来的家能够南北通透,户型方正,既不要顶层也不要一层,房屋内部不能过于老旧,“最好刷墙就能入住”。她优先考虑的是靠近高铁站的地段,这样周末回家会更加方便。她曾看过一套房源,站在厨房里居然能看到高铁站。她笑着调侃说“别人都买海景房,我差点买了‘铁景房’。”


但陈夏没有选择这套房子,原因是客厅的采光不足。


陈夏看房时看到的高铁“铁景房”,图片由受访者提供


通过实地看房的经历,陈夏形成了自己对不同类型二手房的看法。


她将看过的二手房分成几类:楼龄25~30年的“老破小”,地理位置有优势,缺点是装修成本高;楼龄15年左右的房子半新半旧,有谈价空间;而楼龄10年的房子性价比最低,配置不如新房,原房主在房价高位时入手,如今卖房高于市场均价,且谈价难度大。


她提醒想买二手房的购房者,一定要注意产权问题。部分房屋已经被过户多次,名义上是“二手房”,但实际上成了“三手房”甚至“四手房”。如果过去的某一任房主曾经设立了居住权,那么这可能会成为不易察觉的产权隐患,为未来埋下一颗潜在的定时炸弹。


三、好房永远需要抢,谈价是场心理战‍‍‍


最终,陈夏买了一套楼龄17年的步梯中层两居室。虽然地段不在高铁站附近,但房主将屋子维护得很用心,地板没有起皮现象,墙面也仅有轻微泛黄,卫生间跟厨房整洁而明亮,还有一面开阔的落地窗。


相比之下,她之前看过的其他房子要么多年无人居住,像座被人遗忘的孤岛;要么仍在出租,留有租客杂乱的生活痕迹,“感觉是别人不要的东西给你了”。


陈夏买的二手房,较为干净整洁,图片由受访者提供


房主是位礼貌细心的中年人,他在这所房子里经历了人生的重要时刻——结婚、生子,儿子现在已经十多岁了。他还带领陈夏参观了家里的地下室,这是父子俩的秘密基地,摆放着儿子珍藏的动漫手办和收藏品,整洁又温馨。


最打动陈夏的是房主说的一句话:“房子不只是商品,而是代表着一个家。”


她决定买下这套房,价格谈判的过程也比较顺利,陈夏进行了小幅还价,对方也接受了。签约时,依然有购房者打进电话想要和房主谈价。陈夏庆幸自己的决策足够果断:“虽然现在是买方市场,但价位、地段、朝向比较合适的房子永远不愁卖”。


办理二手房过户当天,陈夏拿到了房产证,图片由受访者提供


不同于陈夏在谈价阶段的顺利,阿琳在这个过程中遇到了一些波折,她低估了谈价的难度。


“我只想探个底,看房主愿意多少钱卖给我”,但中介们不愿电话沟通,常说“我们当面聊”,然后在线下开启了一轮又一轮漫长而复杂的价格战,通常以数小时起步,有时甚至拖到深夜,双方都在看谁能坚持到最后,谁会先妥协,松口答应另一方的条件。


阿琳抗拒面对面一再拉扯,她明白业主有自己的利益要守,不想为难别人,但购房预算有限,她也不希望自己吃亏。她选购的房子最初报价为138万,经过中介的努力协商降低至135万元。实地验收时,因为父亲敏锐地发现了地板老化问题,最终价格被压到133万。


其实阿琳更喜欢对面那套三面采光的通透房型,但总房款比她看中的这套高出15万,由于业主并不急于出售,讲价未能成功,“总不能为了那一面光,平白多掏15万吧。”阿琳觉得这样做未免太过奢侈。


四、在二手房里践行的一手人生‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍


在买房普遍不被看好的当下,每位购房者都经历过一番激烈的内心斗争。而每一次对于改善居住体验的渴望,又会促使他们最终下定决心签购房合同。


罗欣原本没想过买房,她是东北人,毕业后曾去青岛工作,租住在几百元的群租房里,原本的两室一厅被二房东划分成了六个小隔间,罗欣住的房间由厨房改造,仅能容纳一张床,床头紧邻着锈迹斑斑的水龙头。


租来的房间没有窗户,冬天也没有暖气。她时刻需要忍受肮脏的卫生间和频繁堵塞的马桶,并与另外五名室友争夺它的使用权。有时,罗欣奔波在青岛的大街上,看着两旁的房屋,心里羡慕却不敢多想。


罗欣新家的卧室,舒适又整洁,图片由受访者提供


回沈阳工作3年,罗欣终于下决心买房,刨去首付后,她每月要还一千多块钱房贷。原本她担心还贷会有压力,而这种压力很快转化为动力,她利用工作之余的时间来选品、开发客源、维护与工厂的关系,收入成倍增长。


对于刘梦来说,换一个城市生活意味着更多改变。她不需要像过去那样拼命卷孩子教育。在刘梦儿子曾就读的小学,学生们的考试成绩和排名都是公开的。有一次,孩子没考好,在全班同学面前被老师批评,这件事给他留下了很深的心理阴影。


刘梦不希望儿子承受太大的学业压力,当他们搬到成都后,这座城市的慢节奏生活让一切变得不同,孩子开始接触到更个性化的教育方式,她还惊喜地发现孩子在游泳方面的天赋和兴趣。


阿琳和丈夫在广州奋斗的这些年,都住过城中村的“握手楼”,外墙斑驳,红砖裸露,天空被一栋栋紧密相连的房子切割得支离破碎,采光也很差,“那时才意识到,原来广州的阳光要另外收费”。由于商水商电,阿琳在某个月还支付了600块高价电费。


后来他们带着五只猫,租下了一百多平方米的三房两厅,每月租金三千,阿琳对采光有很高的要求,但几次租房下来,出租屋的朝向和光线都不尽人意。


好在新买的二手房南北通透,当她带着长辈看房时,每个人都对户型赞不绝口,“一走进去,就觉得很舒服”,房子与人之间存在着一种难以言喻的缘分。


新买的房子有个大大的阳台,图片由受访者提供


阿琳深受父亲的“居住哲学”影响。从小,父亲就经常跟她探讨不同房屋的户型,启迪她思考布局对生活的影响。比如他会指出:“有些厨房做饭时不会感到特别晒,是因为它的朝向巧妙地避开了直射的太阳光。”或者拉着阿琳站在窗前,让她亲身感受风是如何吹进来的,并告诉她通风的方位与居住舒适度之间的联系。


对于刚买的房子,阿琳想装修成中古风,她相信越是经典的设计就越耐看。最近正忙着装修的她,经常奔波于建材市场,挑选合适的板材、陶瓷、地砖......前后花费了不少时间和精力,她却乐此不疲。


阿琳最喜欢家里那扇宽敞的落地窗,每天清晨,阳光倾泻进房间,洒满整个地板。虽然买下的是一套二手房,但这里将会成为她与丈夫共同经营的新家。


(为保护隐私,文中受访者均为化名。)


本文来自微信公众号:十点人物志,作者:旺仔,编辑:芝士咸鱼‍

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