上海楼市还有机会热起来吗?
2024-08-21 11:15

上海楼市还有机会热起来吗?

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:巧克丽丽,题图来自:AI生成

文章摘要
上海二手房市场稳定,未来新政影响有限。

• 📈 二手房成交数据最能反映楼市变化

• 🏠 下半年政策以稳定市场为主

• 💹 房东挂牌意愿降低,市场或将横盘

有段时间没跟金融小伙伴约饭了,不过他们说过的那句“我们也在盯二手”我记到现在。不同场合我提了这句三次,始终觉得这句背后的东西还没挖够。


就比如越来越多时候我发现,二手最能反映楼市。


新房受供应影响、土地又有点延迟。二手几乎是那个最客观、最即刻的楼市数据。


更重要的是什么,这也是我把那位金融小伙伴的话记到现在的原因:二手最大程度链接了需求端,还有什么比这两个字更能真实反映楼市的?


借着这个切口我也来回答下最近被身边同行和中介问得最多的一题:下半年楼市会怎样?


我记得上月有位粉丝也在留言里问到这个,原谅码字狗的我太忙了,今天把这个问题重新拾掇起来,希望还不太迟。




先说下八月二手到底成交多少套。


其实现在说八月二手还太早,还有十天没过完,全月的数据也得下月才有。但这不妨碍我们先看下成色。


截至8月19日,8月上海二手房(注意不是二手住宅)已经成交10918套。


按照工作日和非工作日的单日成交均值去看后面这十天


可以匡算出八月二手房成交大概是:10918+538✖9+653✖3=1.77万套上下。


这数字是二手房,还不是二手住宅。


我们再用1.77万套✖92%(二手住宅/二手房=92%),可以看到八月二手住宅成交应该在1.64万左右。这是个匡算数字,比的不是最后到底是精准到百位还是千位,比的是这个数字我们应该怎么去看。



不要单独看8月,把8月放入6~8月这个时间段去看。


1.6万套的数字无论最后如何波动,他最后大概率都高不过7月。


我们把6~8月的数据放一起看,如果各位还记得两个月前的一篇《数据看这次新政大概能持续多久》的稿件的话,应该会记得我们在这篇稿件里说的新政有效期前后持续差不多3个月。


这里面3个月最后回落的那条线不是别的,是5·27新政前一年的平均水平。



那回过头去看这个6~8月的数据,无论是递减速率、还是有效期,都预估的比较精准。



不过说这么多可不是为了复盘数据,而是想让各位看到6~8月的成交是一个可预估、有规律的周期性数据。


所以之前有粉丝在问:不是说新政持续3个月么?我一直想找机会解释下。3个月不是高歌猛进的3个月,而是一个周期里的3个月,这背后站在数据的角度是抛物线的自然走势,站在需求端是市场需求被满足后的自然回落。


而周期性数据放在今年楼市里还有个作用,就是随着周期开始和结束你会发现6~8月的数据完整托底了今年的二手楼市。


就今年年底如果有人复盘今年的数据,他大概率不会感受到去年5月后那种市场如坠冰窟的断崖感,今年楼市最危险的时刻已经过去。


同时你也能看到上海楼市想要的是什么。



这就可以回答下那个问题:后面还会有政策么?


首先市场托底这件事的背后其实可以看到一些政策制定的底盘逻辑。


从去年9月的认房不认贷,再到12月的普宅标准的改变,最后来到今年1月的放开外环外的单身限购,这里面每一步走完都有自己的周期。


这个我们也在过往的稿件里为各位分析过,分别在2~4周不等的新政有效期。带着这些过往的经验,5·27新政的发布节点是经过深思熟虑的。


5·27之前是小阳春、5·27结束后是金九银十。


完美过渡的背后上海想要的不是过热或者过冷,而是平稳过渡。


翻看过往的政策你也会看到,不管是支持性政策还是限制性政策,背后的永恒逻辑都是稳定。过热要降温、过冷要扛过去。


也就是说只要市场是平稳或者说是正常的,比如接下来市场金九银十、以及本身就没那么热的11月、12月。


只要是正常的,政策就没有出台的必要,即使有政策出台也大概率是微调型波动,所以在期待下一步新政甚至期待再来一次5·27的群体可以适度醒醒了,总的来看下半年的基调在这。



后面金九银十也不具备什么未知性。


虽然金九银十被诟病,但这原本就跟十年前开发商在九月十月开房展会卖新房有关。


现在线下房展会几乎销声匿迹,金九银十自然声浪不如以前。


但从2016年以来的数据看,大部分年份里的9月、10月基本都是下半年成交的顶梁柱。



只有遇到类似2020年的甩尾年份或者2021年7月的三价就低这类政策外力会出现不同走势,其余只要正常跟着市场走,每年的九月、十月都是成交的自然发生月。


所以理论上只要下半年不出类似三价就低这类抑制型政策,9月、10月的二手成交都不会拉跨。


所以你说后面楼市会怎么样?答案基本都在这了。



老实说现在的一些现象也已经说明问题,市场平稳期最容易出现的情况就是横盘,就是买卖双方的数据就卡在一个区间,比如成交价、议价空间。


这两个数据还高度关联,新政后有人口嗨成交价涨了。本质上其实是议价空间的收窄,让价格没有继续往下走而已。


说实话我最近也已经看到一些横盘迹象,议价空间是我们日常会观察的一个数据。我参考的议价空间是链家的转定单议价空间,不能代表全市,但可以拿来参考下议价情况。


这个数据已经连续三周停留在7.3%,没有继续下探。



更有趣的是转定单是在不断下滑的,以往伴随着转定单下滑,议价空间会随之放大。


很好理解,成交减少、客户下场少了、议价空间拉大。但现在并没有如此,这背后能看出很多模糊情绪,比较明确的一个情绪:是房东不再愿意大幅降价。


另外还有一点,就是房东的挂牌意愿在走低。


现在我们经常都能看到二手挂牌量高的消息,但其实是存量高,新增挂牌是另一回事。这是房东挂牌意愿、置换意愿的一个数据。


这个数据我们可以参考链家每月的日均新增挂牌套数数据。如果说转定单链家市占只有25%,那挂牌市场链家70%+的市占率可以定性一些问题。


我们现在已经看到链家每月日均新增挂牌数据,同比回到去年同期、环比清晰下滑。


今年目前为止的日均挂牌量已经来到小阳春以来最低,房东挂牌热情在退却。



这背后我问过身边一些房东朋友,他们反馈比较多的一点是:价格太低、这时候卖不划算。这也在某种程度上加速了下半年横盘市场的到来。




又是一次二手分析,每次二手分析我都感慨良多,这是上海最大交易体量,是每个购房者用脚投票换来的楼市一线。所以我尽可能地去做到真实,不管是滞后的网签还是硬吹二手都不是我要的,更希望为各位带去的是此时此刻正在发生的、或者有凭有据可以看清走势的蛛丝马迹。


接下来的我们需要更清醒,不管是看高还是看低市场都需要清醒。


市场有时候跟人生一样,站在年中看年末,看不出什么的,非得过上几年才能说有些什么差别。

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