住房养老金制度此时推出,释放出什么信号?
2024-08-27 20:04

住房养老金制度此时推出,释放出什么信号?

作者:瓜片,原文标题:《四亿房奴瑟瑟发抖:一边还房贷,一边要给房子交养老金?更扎心的真相是……》,题图来自:视觉中国

文章摘要
房屋养老金制度推出,预示房屋老龄化社会加速到来。

• 🏠 公共账户由政府建立,试点阶段不增加居民负担

• 💡 现有住宅专项维修资金不足以覆盖老旧房屋维修

• 🌆 试点城市多为一线、强二线城市和省会城市

最近几天,“房屋养老金”突然刷屏了。全中国四亿房奴,突然破防:


原来,我们不仅要赡养老去的父母,还得赡养年迈的房子;


乍一看,以为要拿房子给我养老,仔细一看,才知道是让我给房子养老;


有人忍不住感叹,买房如买“爹”,真的好费钱。


物业维修基金好比预交住院费,防止“爹”生病;房屋养老金好比生活费,让“爹”老有所依。最后,还要交一笔房地产税……


有网友感叹:一边还房贷,一边给房子交养老金,简直爽麻了。就想知道,自己退休后社保够不够养房子?


唯一的赢家,大概只有房屋检测机构了。大A还没回到2900点,房屋检测概念盘先涨停了。


吐槽归吐槽,大家最关心的还是这几个问题:


房屋养老金到底由谁出,会不会增加房产持有成本,让房价继续下跌?


买房的时候已经交了一笔“住宅专项维修资金”,是否又要再交一笔钱?


住房养老金制度此时推出,到底释放出什么信号?



关于房屋养老金,最大的关注点无疑是:这笔钱谁来出?


围绕这个话题,各种传言和来源不明的消息满天飞。


一张广为流传的截图显示:


“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露,主要依据房屋的面积和楼层而定”,并标注了不同房屋的收费细则,比如对于总层数在22层(含)以上的房屋,每平方米交存144元。”



但很快,“上海网络辟谣”公众号发布辟谣消息称,“从上海市住建委、市房管局获悉,该传言不实”。


浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析,按照传言的标准,不需要30年时间,房子就可以重新造一遍了。每年都交意味着20年要交30万元,30年要交45万元,平均4500元/㎡的单价超过了普通高层住宅的建安造价。



舆论炸了锅,住建部官网赶忙连发5条动态,核心主题只有一个:“公共账户政府建,不给群众添负担。”



就在今天(8月26日),住建部相关司局负责人又专门回应:公共账户不需要居民额外缴费,不会增加个人负担。


说来也是无奈,房屋养老金并不是突然蹦出来的,一切都有迹可循。


2022年5月24日,国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》,就提出:“完善房屋质量安全强制性标准,研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。


距离现在已经过去了两年。


2023年3月,住房城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》,要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法,开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。


差不多一年半前,已经提出了试点。


今年3月的全国两会记者会上,住建部部长提到了“完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制”,其中就包括:要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。


直到这个时候,房屋养老金都没有引起特别广泛的关注。


直到上周五(8月23日),国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上,住房城乡建设部副部长透露了最新进度:研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前,上海等22个城市正在试点。


而且领导专门强调:特别说一下房屋养老金,个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了,试点的重点是政府把公共账户建立起来。


由此可见,房屋养老金主要由两部分组成。


一部分是个人账户,由住宅专项维修资金构成,这笔钱是购买新建商品房的时候已经强制缴纳过的,并非试点对象;另一部分是公共账户,由政府负责搭建,这才是试点的主要内容。


起码在试点阶段,不需要业主额外掏钱。




可是,既然已经有“住宅专项维修资金”,为啥还需要“房屋养老金”?


原因很简单,这笔钱根本不够用!


据第一财经报道,目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元,看起来似乎很多。


但是,这笔钱并不是均衡分布的。


很多老小区、老公房建起来的时候,尚未建立起“住宅专项维修资金”制度,一开始就没有这笔钱。它们恰恰是最需要维修的。


有人说,老旧小区可以补缴住宅专项维修资金,也确实有这样的案例。去年宁波出台政策,对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴,按新建项目的60%交,剩下40%为政府补贴。


且不说让从来没掏过这笔钱的老小区业主,心甘情愿地交钱。即便有专项维修资金,随着通货膨胀、物价上涨等因素,大概率也无法负担将来的大范围改造。


曾有全国两会代表举例称:


在南京,即使已经归集专项维修资金且当前有结余的老旧小区,仍有近三成小区余额低于10万元,远远不能满足现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。


有网友分享,自己在县城的小区有20栋楼,房屋维修公示牌显示1000万维修费用,光修理下水道就花了200多万。



一个难以接受的现实可能是,专项维修资金大概只够用于外观上的修修补补“小手术”,动到筋骨的“中大型手术”,还需要其他支撑。


随着存量房时代的来临,老旧房屋占比不断上升,房屋的维修基金未来面临的缺口也会不断增多。


众所周知,我们的商品房虽然只有70年产权,但很多材料都是按50年寿命,而且很多小区30年就已经步入老年,甚至破破烂烂了。


当年的第一批商品房,楼龄基本已经30岁了。


《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示,城镇存量住房规模已超过300亿平方米。以10年为一个周期来看我国家庭住房建成时间,2000年以前的房屋占比达到27.55%,21世纪00年代占比达到33.98%,10年代以后占比达38.47%。


也就是说,到2030年,差不多有3成的房子超过30年楼龄。到了2040年,超过6成的房屋将进入中老年阶段,需要的大体量资金支持。



很多老旧小区当初在规划、设计、建筑材料、建造工艺等方面就存在不足,很多已经开始衰朽。管道漏水、墙皮脱落都是很常见的,有些甚至存在结构安全上的隐患,需要从外部加固。


很多人可能没意识到,还有一种房子属于“高危群体”,这些年在各大城市遍地开花的超高层住宅,动辄去到40层甚至50层。由于设计和使用方面的原因,超高层的老化速度远远快于普通低层小区。


为了避免更多老破小、超高层沦为未来的“贫民窟”,必须要未雨绸缪,提早介入。


从这个层面来看,房屋养老金-公共账户的补充,是非常有必要的。



那么,公共账户的钱从哪里来呢?


总结主流观点,大概有以下四种途径:土地出让金、土地增值税、财政奖补投入、公积金增值收益等支持。


这里面的每一笔钱,都与房子所在的城市密切相关。


我一直觉得,选上海做试点有个很重要的原因是,它是财政最富裕的城市,没有之一。放眼全国,估计只有上海出钱给老公房搞“拆除重建”。


作为唯一一个被住建部特别点名的试点城市,上海相当积极。住建部发布会三天前,上海市长已经在一次会议中披露了上海的进度:“第一步,今年先行在浦东等区开展试点;第二步,在试点基础上,明年全市推开。”


房屋养老金的出现,其实给我们所有人都敲响了警钟:房屋老龄化社会,正在不可避免地加速到来。


与之相随的,一场史无前例的巨大分化,也在悄悄开始。


你有没有注意过22个试点城市名单?


上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。


它们是一线城市、强二线城市、省会城市、副省级城市。无锡虽然不属于前述分类,但人均GDP在全国都是靠前的。


除了城市在分化,城市内部的房子也在分化。


短期内来看,新房和次新房暂时还不需要面对“大维修”。没有维修资金护体的老房子,恐怕要面临一次价值重估了。

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉,请联系tougao@huxiu.com
正在改变与想要改变世界的人,都在 虎嗅APP
赞赏
关闭赞赏 开启赞赏

支持一下   修改

确定