“买涨不买跌”心理+Fed开启降息对居民房地产市场的影响

昨天美联储降低隔夜利率50个基点 (0.5%）， 朋友圈中的地产板块一片欢腾。

2022年的4月初， 当时的资本市场一片腥风血雨， 很多人预测下面房价会显著下跌， 我们通过看实际经济数据“美国房地产市场的拐点何时到来?”， 发现实际可能和“想的不一样”， 于是得出下面的结论:

事后来看， 这是2022年以来的美国房价中位数走势图 (数据来源: 美联储官网fred.stlouisfed.org/series/MEDLISPRIUS， 注意里面有季节性因素， 一般都是冬天便宜， 夏天贵)。

于是， 值此美联储开启降息之际， 我们再来一篇吧: 美联储降息对房地产市场买方和卖方的影响。真不是要和朋友圈中房地产行业的朋友对着干 (跟其中不少人还都关系很好)， 但通过分析具体数据， 我要来讲个略微不同的故事。

买方

现在美联储进入（隔夜利率的）降息周期， 大家都知道短期国债利率肯定会降， 连带着各种长期贷款利率也会降。 于是问题就来了? 这是利好房屋需求还是利空? 这里只谈非刚需。

我们站在购房者的角度看， 如果你知道下面一两年贷款利率会下降且最多会降到2.X%的情况下， 你会不会现在买房? 当然不会了嘛。 相比下面30年交的房贷， 等个一两年算什么， 除非一种特殊情况：

什么特殊情况? 就是你预测房价会暴涨。 否则一般都更情愿等个1～2年什么的。那房地产有没有可能在短期内暴涨? 

房地产行业短期看金融，中期看土地，长期看人口

短期看金融。除非美联储再次把利率降到0以及开启巨额量化宽松，才有可能。 但注意现在的隔夜利率还在4.X%， 房贷利率还在6.X%，未来降也就是降到3.X%， 而且美联储还在量化紧缩呢！

刚才说的是全国一般情况， 具体在不同地区， 当然会有不同的局部影响。 比如在湾区， 房屋需求就很受到科技企业IPO+雇佣人数+薪水变化规模所影响。而现在? 科技企业IPO处在历史平均水平之下+通过多处实际与人聊天/走访“走遍美国游记： 一个混乱且伟大的国家”， 湾区科技从业人员“实际失业率”在10%～20%之间 (注意这个 > 官方失业率 “大非农就业: 一本正经地讲八卦节目....”， 因为那个的分母是“仍在劳动力市场的人”， 而“实际失业率”分母是“所有相关行业人员”)。所以也没那么多“Easy Money”来爆买。

综合一下需求端: 很有可能因为“买涨不买跌”的心理预期，下面1～2年反倒会出现需求下降，然后在降息末期重新爆发的情况。 

卖方

这是目前美国房屋Active Listing 的数目 (数据来源: 美联储官网 fred.stlouisfed.org/series/ACTLISCOUUS)， 可以观察到目前是一直缓慢上升的状态：

Inventory以及平均在市场上挂牌代售的时间环比/同比也都在上升。

要预测下面走势的话， 我们就分别看新房+旧房两块供应。

建商这里: 通过研究具体建商公司“Lennar vs KB Home  中档新房开发商 [S2 500财报-111]”， “Toll Brothers: 收费兄弟咋样了呢 [S2 500财报-38 续]”， 我们看到随着建筑人员更容易找/更便宜， 建筑材料也逐渐降价， 建商提升供给比之前容易太多了. 这点和2022-2023年截然不同。

比如下图是现在建筑行业的雇佣人数 （数据来源: fred.stlouisfed.org/series/USCONS）， 我们可以看到都显著超过疫情前。

另外大家看现在的美国GDP数据中建设外部结构+内部设备安装的数据，外部结构环比减少，内部设备安装环比上升 “美利坚合众国 (下)‘S2 500财报-95’”， 这说明之前各种大工程“挤占”的建筑人员已经用的差不多了.........可以回来盖房了! ===可以增加新房供给！

然后新房供应增加的现象在南部地区表现的特别特别明显........

下面再看二手旧房。回到核心问题: 什么时候卖房?

1. 失业了， 没钱的时候。一般人是先放弃信用卡， 然后放弃车贷， 最后才放弃房贷/房子。这个顺序非常重要，房子是人最后才放弃的东西。而目前? 失业率4.2%，不差（ “现在的美股: 回调正常， 但缺乏大跌的基础; 以及为何不能清仓” ），所以因为失业卖房的情况目前比较平稳。

不过下面失业率显然还是要上升的。目前美联储最新点阵图预测下面一年逐渐上升到4.4左右 (数据来源: www.federalreserve.gov/monetarypolicy/fomcprojtabl20240918.htm)， 不过可能略微有些低估。

(尽管在居民住宅端拖欠/清盘率还好， 但是在Office上情况就是另外一种情况了...........暴增。 )

2. 想小换大/置换的人。这部分人之前因为疫情期间大量refinance拿到极低的利率，换房觉得“很吃亏”， 他们应该也是要1～2年后这轮降息周期到尾声的时候才会放弃现有房屋/房贷，上市旧的，同时再买大房的。

3. 还有个临时因素。疫情期间很多人因为高租售比投资AirBNB，后来发现现在美国国内AirBNB需求显著下降 (美国玩的太贵+无聊 vs 国外又便宜又好玩， 所以游客都出国了)， 所以很多人就把AirBNB房子卖掉....我知道的都有好多例。

综合一下供应端， 主要是新房增加所导致供给增加，旧房供应这里目前比较平稳，未来上升的状态。

再综合一下供需两端+年内季节性波动因素：

下面1～2年房价反倒会出现“稳中有降， 特别是今年冬天和明年冬天”， 然后再次上升的情况， 而非一路上涨上去。

所以甭听别人忽悠， 别人只是要现在就赚到钱而已......... 看数据+常识。

本文来自微信公众号：S2 Richard，作者：S2