出品｜虎嗅大商业组
作者｜格根坦娜
题图｜CFP
低调的银泰集团创始人沈国军已经很久没出手了。这次他看中的是上海最知名的步行街南京路上的标志性商业百货——新世界。
在此之前，他名下最有名的建筑是北京东三环国贸桥西南角的北京银泰中心，2008年建成后成为长安街两侧的第一高楼（249.9米、66层），只要你被堵在国贸桥上，就一定能看到亮闪闪的银泰LOGO。
根据上海新世界股份有限公司（下称上海新世界）5月6日的公告，公司股东沈国军及其一致行动人沈军燕、沈君升、鲁胜、沈莹乐、浙江国俊有限公司，与昝圣达及其一致行动人上海综艺控股有限公司已共同签署“一致行动协议”。在协议签署完成后，双方对上海新世界的持股比例达到25.2234%，这使得公司第一大股东发生变化，根据沈国军及其一致行动人的确认，其存在对公司控制权的谋求意图。
北京银泰中心PICC大厦，图源CFP
实控权的转移没有那么简单。在此之前，新世界的第一大股东为上海市黄浦区国有资产监督管理委员会（下称黄浦区国资委）。在公告中，黄浦区国资委表示，“在尚未看到沈国军及其一致行动人提出的有利于公司未来发展的规划之前，其不放弃对公司的控制权”。
这意味着，想要如愿进驻新世界，沈国军需要与国资进行持续的沟通、磨合，给出令其满意的未来发展规划。从目前的公开信息披露来看，沈国军还有很长的路要走——
5月18日，新世界公告称，公司收到上海证监局的警示函，沈国军及其一致行动人在今年2月增持新世界的过程中，持股比例达到5%时，没有在履行报告和公告义务前停止买入上市公司股份，因此上海证监局决定对其采取出具警示函的行政监管措施。
5月25日，新世界举行2020年第一次临时股东大会，据《每日经济新闻》报道，沈国军及其一致行动人并没有代表现场出席此次股东大会，董秘则表示，目前无论是公司层面还是私人层面都没有与沈国军接触洽谈。
为什么看上新世界？
沈国军的资本版图囊括多家境内外上市公司、100余家控股参股公司。1997年，沈国军创办银泰集团，全称为“中国银泰投资有限公司”，旗下包含银泰商业集团、银泰置地集团、银泰黄金集团、银泰文旅集团、银泰投资与金融集团、银泰公益基金会等。
尽管他和马云一同被视作浙商代表，但沈国军始终是低调的。这种低调，在2017年银泰商业私有化后变得更为突出——在那之后，银泰百货成为阿里新零售生态中的重要平台，沈国军则似乎在商业零售领域“神隐”，重心转向银泰集团内的其他板块。
一位接近沈国军的人士告诉虎嗅，沈国军目前有一半的精力都花在了商会及公益机构的日常事务上。他目前身兼着浙商总会执行会长、甬商总会会长等多种社会职务。
久不出手的浙商大佬，为什么看上了新世界？
从新世界过往两年的业绩来看，这算不上一个优秀的投资标的。根据新世界的2019年报，上海新世界本年度实现营业收入16.53亿元，同比下降40.45%；归属上市公司股东的净利润0.37亿元，同比下降86.58%。新世界表示，利润锐减主要是由于上海新世界城于2019年3月起开始装修，持续至当年12月。
但在装修调整前，新世界就已开始显现颓势——2015年~2018年，新世界的营收分别为31.14亿、30.18亿、30.22亿和27.76亿，逐年下降。2018年，归属于上市公司股东的净利润仅为2.73亿元，同比下降39.13%。
业绩在逐年下降，但新世界城的地理位置具有不可代替的价值。
根据天风证券今年3月发布的研报，新世界公司旗下的百货门店新世界城拥有拥有建筑面积21万平米，位于上海核心商圈，“自有物业重估值为210亿元，RNAV（重估净资产）重估值为224.45亿元，RNAV/市值=3.2x，公司价值严重低估。”截止5月25日收盘，新世界的市值仅为78亿元。
上海新世界城，图源IC Photo
除了“新世界”这个百年老字号商场，新世界还涉足酒店、医药领域，旗下有蔡同德堂药号、上海胡庆余堂国药号、新世界丽笙大酒店等等。
一位接近银泰的人士向虎嗅表示，银泰看中的不仅仅是新世界城这个单体百货的地皮价值，更是其座落商圈——即南京路——的商圈价值。相比单个的商业体（百货、购物中心等多种业态），银泰素来更看重商业体所处商圈带来的产业链带动效应。
南京路是上海开埠后最早建立的一条商业街，连接起黄浦、静安两个区，位于黄浦区的南京东路以百货业闻名，聚集了上海当地多个老牌百货公司、老字号商铺等。南京路步行街更是上海最重要的平价商业区、重点旅游区，向东走完整条步行街，就能到达上海最著名的景点外滩，游人如织。
但同时，南京路步行街也有值得改造的部分——相比更吸引游客的南京路，如今的上海已拥有更吸引当地潮流年轻人的商圈，如淮海路、徐家汇、新天地等。
2019年12月，南京路步行街正式开启“东扩”改造，开始了新一轮的大更新。据黄浦区商务委相关人士接受上观新闻采访时的表述，未来的南京路希望集聚更多新消费理念下的业态，包括主题店、快闪店、买手店等。简单来说，就是在传统商业的基础上变得更“时髦”、拥有更多流行元素。
银泰的经验与意图
想更准确地了解银泰的意图，需要先了解银泰目前在商业零售及商业地产领域的布局与过往经验。
目前，银泰旗下的商业零售业务包括银泰城、in系列银泰购物中心等，而商业地产业务包括银泰中心、银泰城、顶级酒店与公寓等产品线。其中，北京银泰中心in01、杭州湖滨银泰in77、北京王府井银泰in88、成都银泰中心in99等，均是高端商业项目。
沈国军在2019年第五届世界浙商大会上，图源CFP
和新世界城一样，银泰旗下的不少商业体都位于当地著名的步行街区内：王府井银泰in88位于北京王府井步行街内，杭州湖滨银泰in77更是占据了西湖边的优越位置，共有ABCDE五个区，总建筑面积近30万平方米，是杭州首个街区式购物中心。
从选址就能看出银泰对“商圈价值”的看重：国贸商圈、王府井商圈、西湖湖滨商圈……无一不是当地热度极高的商业步行街及文游综合区，同时能给单个商业体的商业价值带来放大效应。其中，杭州湖滨银泰in77在2019年的销售额达到56亿元。
而上述项目的另一个共性特点是，这些都是银泰集团与当地国资企业的合作。比如，银泰集团从2007年起与杭州市上城区开展合作，湖滨银泰in77的发展也伴随着杭州湖滨商业步行街的变化、成熟。
另一个常被提及的沈国军与政府打交道的案例是对鄂武商的股权之争。
2005年，武汉国资公司为鄂武商A引入战略投资者银泰系，银泰则在随后的7年时间里数次举牌，持股比例一度超过公司第一股东武商联，双方就鄂武商的控制权进行了多番争夺。直到2012年，武商联以58.6%的溢价大手笔要约收购鄂武商5%的股份，拉开两者持股差距，银泰最终选择撤出银泰系所有在鄂武商的高管人士。
此次举牌新世界对银泰来说更重要的是，上海一直是银泰全国布局中“失落的一角”。虽起家于浙江、与上海一江之隔，但浙沪商业格局差异颇大，银泰在过去的23年间始终没有打入上海滩。
入主南京路，或许是银泰进入上海的好切口。