周期共振：房地产与白酒消费的“引力关系”

白酒消费有三大场景：礼赠、宴请、投资。无论哪一个，房地产都稳坐C位。

房地产投资是传统周期下经济的重要驱动之一，链条长、乘数效应强。在各类固定资产活动中，房地产可以说对白酒消费的影响最为直接，而反过来说，白酒对房地产的行情冷暖也最为敏感。

在房地产投资出清的下半场，即便各种政策频出，房地产依然乍暖还寒，而这条线上的白酒消费潜力也肉眼可见地持续削弱。

那么，房地产是如何支撑白酒消费的？由房地产带动的白酒消费又将何去何从？

地产“黄金时代”，白酒“量价齐升”

1998年，“福利分房”政策终止，中国进入了住宅私有化的时代。

2003年，房地产过热引发争论，央行随即出台文件严控房地产贷款和高档住宅建设。这是首轮房地产牛市启动后，第一次采取抑制房地产过热的措施。虽然遭遇当头一棒，但随后国家出台的“18号文”明确了房地产业在国民经济中的支柱地位，真正打开了其发展空间。

2004年起，房地产开启了黄金十年。

在房地产黄金十年中，白酒产业一路向上。名酒研究所梳理发现，伴随着房地产开发投资额的持续两位数增长，规模以上白酒企业的产量、销售收入、利润均翻了几番。其中，房地产开发投资额同比增长520.45%；规模以上白酒产量同比增长293.42%，销售收入同比增长719.53%，利润同比增长1272.09%。

传统周期下，房地产建筑活动通过上游工业品渠道拉动经济增长，房地产销售活动通过下游消费品渠道拉动经济增长，对白酒消费带来了极大的助推作用。

2004～2013年，中国GDP由1.96万亿美元增长至9.57万亿美元，同比增长388.27%，经济的蓬勃发展也极大地刺激了国人的消费欲望，从而助推了酒饮消费。

倒回去看，白酒的黄金十年与地产的黄金十年高度重合，水井坊井台、国窖1573、品味舍得、青花郎、红花郎、青花汾酒、洋河蓝色经典系列、今世缘国缘系列、古井贡酒年份原浆系列、习酒窖藏系列等大单品的成长也大抵在这个时间线上。

究其逻辑，一是房地产的壮大催生了大量的酒饮消费场景，而政务、商务消费场景的爆发则驱动了高端品牌、商务品牌的崛起；二是居民的富裕推动了对美好生活的追求，次高端、中高端乃至口粮酒全价位段崛起，大单品纷纷涌现并成型。

这一阶段，白酒产业水大鱼大，“量价齐升”成为房地产对白酒的主要支撑效果。

地产“退热”，白酒“量减价升”

2013年左右，白酒行业因限制“三公消费”进入调整期。

限制“三公消费”只是当时反腐风暴的一个缩影。在2014年一篇新闻报道中，新华网曾用“反腐风暴年”来形容这一年份，可见当时反腐力度之大、范围之广。

事实上，反腐对房地产的抑制是很明显的，公开数据显示，房地产投资增速从2013年的19.26%，下降到了2015年的1%。

时任万科董事会主席的王石在接受央视采访时就曾表示：“反腐是对房地产最大的调控”。王石认为，腐败行为在房地产行业尤其明显，权钱交易多数都会跟房子有关，反腐把这些非刚性需求的腐败购买力打掉了。

非刚性需求购买力的出局导致了房地产开发投资的“退热”，这也传导到了白酒行业。

名酒研究所梳理发现，2014～2019年期间，白酒行业大单品价格走过了“V”字低谷。2014年，规模以上白酒企业利润698.75亿元，这一数值甚至不及如今贵州茅台一年的净利润。

整体来看，2014～2019年，规模以上白酒产量同比减少37.48%，销售收入同比增长6.82%，利润同比增长100.94%。

产、销、利三个指标一降、一稳、一增的背后，是行业在调整中加速集中的重要表征。名酒依托强大的控盘能力完成了市场的全面渗透，其抗风险能力也在调整中进一步夯实。这一阶段，白酒在快速跌落低谷后迅速反弹走高，贵州茅台成为资本市场风向标。“茅”成为了各产业领头羊的“代称”，白酒在所有产业中的风头可以说是一时无两。

细究这一阶段白酒与房地产的关系可以发现，2015～2021年，中国经济增长很大程度依赖房地产驱动，这里面宏观逻辑是房地产涨价去库存带来的社会财富估值增长，具体到地产行业就是棚改“货币化”直接造就的“财富效应”，带动白酒消费需求。这背后是在经济上行周期，国家的政策——棚改“货币化”政策起到两个显著效果：

一是货币化安置让老百姓直接拿到钱，能马上转化为购买力，带动大众消费。二是去库存立竿见影，光是2016年就通过安置去库存约2.5亿平米，占当年住宅商品房销售面积的18.2%。

积极的政策推动了房价上涨的预期，吸引更多投资性购房进场，从而房地产的开发投资连续6年实现增长，直接带动了200多个相关行业的就业，极大地推升了居民的资产价格和财富，为白酒的涨价提供了最直接的支撑。

同时，在存量竞争中，低质产能出清，中小品牌出局，头部品牌快速蚕食市场，在礼赠、宴请、投资场景中占领主导地位，白酒产业整体呈现出“量减价升”的态势。

“后地产”时代，白酒的“变化”

在“人口红利”还在吗？一文中，名酒研究所指出：“人口红利”正在肉眼可见的减弱乃至消失。伴随着人口进入负增长、25～44岁主力购房人群增长放缓，住宅销售驱动的地产大周期拐点已现；而结婚和生育意愿的下降，进一步降低了购房需求，在这种背景下，房地产被迫进入“下行通道”。

2023年，全国房地产开发投资额11.09万亿元，多于2017年但少于2018年。而即便是降低存量房贷利率、降低房贷最低首付比例、创设保障性住房再贷款、支持收购房企存量土地等一系列支持房地产的政策出炉，也未能阻止房地产开发投资的下滑。

今年1～6月，全国房地产开发投资额同比下滑10.1%，1～9月同比下滑9.1%。

从逻辑上来看，近几年的房地产新政，更多的是作用在盘活存量用地、缓解房企资金压力、加快房地产库存去化方面，是稳定资产而非提升资产，这也就注定资本是流出而非流入。而白酒消费场景依靠的是房地产新项目的加入，简单来说就是开工更多的地产项目，这也就决定了，在今后一段时期内，房地产对白酒的支撑作用将持续减弱。

白酒行业素来以销定产，伴随着房地产投资的下滑，规模以上白酒企业产量提前反应，但销售收入与利润却一路走高。名酒研究所整理发现，2020～2023年，规模以上白酒产量同比减少39.35%，销售收入同比增长34.63%，利润同比增长46.84%。

由于市场惯性，在这一阶段的前半段，白酒行业呈现出“量缩价升”的态势，而在后半段里，则呈现“量价齐跌”的态势。比如大单品飞天茅台的渠道流通价，就已回落到4年前水平。

拉通来看，这一轮调整使得香型格局趋于稳定，名酒互相渗透，直至进入“肉搏战”，中小品牌则加速出局或蛰伏。但同时，凭借品质升级、价格错位竞争、特色化与精细化的服务，一些地产品牌也获得了市场机会。

一个比较利好的消息是，2023年末，中国城镇化率为66.16%，这一数据的对比参照是美国为83.3%、欧盟约为75%、日本为92.04%。从这个角度来看，中国的城镇化率仍有较大提升空间，在下一个传统周期中，大基建、大房产的发展，或许将给白酒带来又一次整体提升的机会。

本文来自微信公众号：名酒研究所，作者：名酒研究所团队