全球顶级富豪俱乐部，背后金主揭秘

黄石俱乐部坐落在蒙大拿州的大天空镇（Big Sky）。俱乐部主楼的一扇门（真的是有好多扇门）后面，隐藏着一间宽敞的休息室，里面有舒适的椅子、各类小食和冷饮，还有一个15英尺×15英尺的俱乐部模型。模型展示了俱乐部的私人滑雪场、郁郁葱葱的高尔夫球场，以及分布在其15，000英亩土地上数百个以数字编号的物业——这些都对销售会员资格起了不少作用。

俱乐部的主要所有人是波士顿房地产投资公司CrossHarbor Capital，其管理合伙人萨姆·伯恩（Sam Byrne）自豪地列举了团队自2009年收购这家陷入破产窘境的俱乐部以来，在滑雪和高尔夫场地之外又新增了哪些设施：一个演艺中心，曾举办斯汀和Doobie Brothers等摇滚巨星的小型演唱会；波士顿名厨蔡明昊（Ming Tsai）主理的高档餐厅BaBa；此外还有夜店和豪华水疗中心等等。“我们做的这些事情是独一无二的。”伯恩骄傲地说。

一

美国再没有哪个滑雪度假小镇像大天空那样，拥有实力如此雄厚的投资者。

除了在15年前与合作伙伴以1.15亿美元收购黄石俱乐部之外，CrossHarbor还在2013年进行了两笔收购，从而在大天空地区开发更多豪华住宅。它花2600万美元购买了滑雪和高尔夫社区西班牙峰山地俱乐部（Spanish Peaks Mountain Club），该社区占地5700英亩，同样宣告破产；还花3200万美元收购了滑雪度假村和住宅开发项目月光盆地（Moonlight Basin），该项目也陷入破产，并转至债权人雷曼兄弟控股公司。

交易完成后，CrossHarbor将西班牙峰和月光盆地的滑雪区出售给持有并运营大天空滑雪场的公司Boyne Resorts。Boyne将它们合并为大天空度假村，使之成为美国最大的滑雪度假村之一，拥有大约5800英亩的可滑雪区域。

过去15年里，CrossHarbor通过债务和股权融资总共向大天空项目投入了至少40亿美元。这些资金用于收购黄石俱乐部、西班牙峰、月光盆地以及大天空镇中心的土地（由此获取了43，000英亩的土地），还用于在这些土地上建造住宅、餐厅、两家酒店及其他设施，此外还用在了购买和建造员工住房上。

2022年，CrossHarbor从博兹曼的西姆金斯（Simkins）家族手中购买了500英亩的土地。该公司合伙人兼蒙大拿子公司Lone Mountain Land Company（以下简称Lone Mountain）负责人马特·基德（Matt Kidd）称，达成这笔收购后，如今大天空镇中心超过一半的土地都归CrossHarbor所有。

大天空由此也成为这家成立31年的公司最大的整体项目。CrossHarbor还在全美范围内投资公寓楼、办公楼和零售中心。该公司在2023年的ESG报告中表示，“CrossHarbor是（蒙大拿西南）地区最重要的私人所有者，构成了当地税基的75%。”

这些税金流入了这个仅有约3300名常住居民的小镇。该镇并未设立市政机构，也就没有镇长或市议会。大天空镇大部分位于蒙大拿州的加拉廷县，不过黄石俱乐部则属于邻近的麦迪逊县。除了大天空滑雪度假村，Lone Mountain在这个小镇的投入和利益关系最大——这也使长期居住在大天空的基德（他与妻子和三个孩子一同生活在此）成为某种意义上的“非官方镇长”。

“他们的时机再好不过了，赶上了一个长达15年的发展浪潮。”曾在黄石俱乐部销售和会员团队工作十年埃里克·拉德（Eric Ladd）表示。“当时我们用不到十年的时间实现了差不多30年的增长。”拉德后来于2008年在大天空镇创办了媒体、活动和房地产公司Outlaw Partners，并担任董事长。

今年59岁的伯恩少时便涉足房地产行业，他在17岁时取得执照，帮助母亲在马萨诸塞州马布尔黑德附近的房地产办公室售房。

1993年，他在波士顿与人共同创立了CrossHarbor Capital，专注于商业房地产私募股权。如今，CrossHarbor管理着102亿美元的资产，并在芝加哥和加州纽波特海滩设有办事处。2020年，CrossHarbor将少数股权出售给了Dyal Capital Partners（现为Blue Owl所有）、日本的三井住友信托银行以及总部位于新加坡的私募股权公司高瓴资本。该公司的投资者包括约300个家族或家族理财室，其中一些是黄石俱乐部的会员。

CrossHarbor对其回报情况口风颇紧。黄石俱乐部的早期支持者获得了约4.5倍的投资回报。“当然了，黄石俱乐部在财务上是个成功案例，”基德表示。他在2008年加入CrossHarbor，专门负责黄石俱乐部的事务，并自那时起一直管理着公司在蒙大拿州的业务。

至于公司在蒙大拿州的其他投资，他表示，“这些项目应当会取得成功，我们的投资者将因他们的耐心和付出收获回报。”此外，CrossHarbor还投资了位于丹佛和弗吉尼亚州福尔斯彻奇的公寓开发项目、位于凤凰城的一座100万平方英尺的亚马逊配送中心，以及加州圣罗莎和罗得岛州克兰斯顿的露天零售综合体。

二

黄石俱乐部最早是由俄勒冈州的木材企业家、前亿万富豪蒂姆·布里克塞思（Tim Blixseth）创立。

他于1991年购买了黄石国家公园附近的14万英亩土地，并通过交换获得了建造俱乐部的用地。1999年，俱乐部正式成立。2000年代初，滑雪爱好者伯恩首次造访朋友在黄石俱乐部的家，随即遍迷上了这个地方，并于2005年成为俱乐部会员。

两年后，CrossHarbor投资将近5500万美元购买了俱乐部的一些地块，并计划再花4.55亿美元收购整个黄石俱乐部。最终，这笔交易未能达成。后来曝出布里克塞思向瑞信借款3.75亿美元用于俱乐部建设，但他私自花费其中超过2亿美元购买游艇和豪宅，想打造一个高端分时度假项目。然而，该项目从未真正发展起来。

后来，布里克塞思夫妇离婚；作为离婚协议的一部分，布里克塞思的前妻埃德拉（Edra）在2008年6月得到了黄石俱乐部。CrossHarbor向埃德拉提供了3500万美元的过渡贷款，以维持俱乐部的运营，但这根本不够。俱乐部最终未能偿还瑞信的贷款，在2008年11月申请破产。

此时，CrossHarbor已经对俱乐部的财务状况了如指掌，它与大约40名俱乐部会员合作，以1.15亿美元的低价将黄石俱乐部从破产中购得。

CrossHarbor扩大了它在大天空的版图后，伯恩仔细研究了其他度假小镇。他观察到怀俄明州的杰克逊霍尔在引入四季酒店和安缦迦尼这两个高端品牌酒店后，增长迅速。到2013年为止，大天空倒是也有几家酒店，但没有一家是全国性品牌。

“当时，工程师和建筑师们完成工作后，还是会选择开车一小时回博兹曼，去攒万豪的积分。”伯恩指出。Lone Mountain 开始开发位于镇中心的威尔逊酒店，这是一家由万豪旗下Residence Inn管理的酒店，是大天空首家四星级酒店，于2019年开业。

2021年底，经过近十年的筹备和超过7亿美元的投资，Lone Mountain推出了奢华的蒙塔奇大天空酒店。这处雅致的开发项目位于西班牙峰山地俱乐部，拥有通往大天空度假村的滑雪通道，适合高端自由行游客和奢侈游旅行团——这些游客能帮助填满淡季的空房。

“这里的酒店从6月15日到9月中旬会保持100%的入住率。但在平季，你就需要靠团体游客人来填补空房，这样你最终才能成功运营一家五星级物业——因为它的运营成本很高。”伯恩解释道。

伯恩仍然住在波士顿地区，每年多次前往大天空。《福布斯》在7月前去采访时，他正好在镇上，庆祝CrossHarbor购买黄石俱乐部15周年。公司在当晚举行了一场投资者晚宴来庆祝他们的成功。

在新冠疫情期间，受蒙大拿州相对宽松的限制措施和便利的户外活动吸引，新居民纷纷涌入位于该州一隅的大天空，这个小镇由此经历了一波强劲的增长浪潮。然而，当前的增长有所放缓。尽管仍在收到大量房屋和公寓购买请求，但Lone Mountain已开始为购房者提供家具补贴等甜头。

“要在大天空置产，现在其实是个好时机。你能从我们这里得到一些优惠，这样的优惠之前不可能有，在不久的将来可能也不会再有。”基德说。不过，Lone Mountain并未降低房价。

相比极其昂贵且高度私密的黄石俱乐部（会员上限为914人，入会需付押金50万美元，并购买最低1000万美元的土地或房产，此外还要交7.8万美元的年费和1.4万美元的业主协会费用），在月光盆地和西班牙峰购置房产相对“平价”。

这两个地方最便宜的房产是150万美元的单间公寓，但也不乏高达3000万美元，拥有六个卧室、面积9300平方英尺的豪宅。这两家俱乐部的会员费分别为15万美元和20万美元，年费约为2.5万美元，涵盖俱乐部会所、餐厅、无限次高尔夫及其他户外活动的使用权。（还有其他价格较低的会员资格，不过不能享受高尔夫权益。）

其他几家公司在这里都以破产收场，CrossHarbor不仅存活了下来，甚至还繁荣发展，原因为何？基德表示，是过多的债务拖垮了黄石俱乐部、西班牙峰和月光盆地的前所有者。“它们各有不同，但都有一个共同点——债务太多。它们需要用股权融资来抵御时间和经济环境的挑战，不应该靠抵押土地来融资或者靠贷款来买地。”基德解释道。Lone Mountain确实会借钱，但只为项目建设借贷，不是为了购买土地。他说，以低价购得大天空的土地无疑帮助免除了借贷的需求。

三

和所有度假小镇一样，大天空也面临许多挑战，其中最大的就是员工住房短缺。

Lone Mountain表示已为此斥资超2亿美元建造或收购约650个住房单元，这些住房位于大天空及大约30英里以外的加拉廷盖特韦。但75%的大天空员工仍然居住在周边的县域，通勤去上班。

无论如何，伯恩和基德仍然计划继续扩张。他们最近的一个项目是已筹备约十年的One&Only Moonlight Basin酒店，位于月光盆地社区的山脊上，可以观览大天空标志性的龙恩峰。One&Only是超豪华连锁酒店，由已故南非企业家索尔·科兹纳（Sol Kerzner）创立，现由迪拜政府的主要投资机构迪拜投资公司（Investment Corporation of Dubai）所有；大天空将成为One&Only在美国的首家分店。

Lone Mountain与作为少数股东的迪拜投资公司合作，为该项目投资8.5亿美元。酒店滑雪场将于今年12月开业，届时将通过一条新建的厢式缆车索道与大天空度假村相连，酒店则将在明年投入使用。

Lone Mountain还在蒙大拿州其他地方进一步扩展业务。2021年，它购买了距离大天空约一个半小时车程、面积18，000英亩的Crazy Mountain Ranch，在那里另外建造一间俱乐部，目前飞钓、骑马和高尔夫球场地正在建设中。加入该俱乐部的初始押金为150万美元。而在大天空这边，他们预计未来15年内将在西班牙峰和月光盆地分别再建造200到400栋房屋。他们还计划再开两家酒店，但尚未透露具体细节。

“当时我看得很清楚：要想让黄石俱乐部变好，就得做一些社区层面的基础设施投资，这样一来所有东西的价值都会提升，”伯恩说。“我们认为，我们最好能控制将产品投向市场的节奏和方式，并参与各类相关事务。这就是为什么我们把大天空已有的项目基本上都收购下来了。”

本文译自：https://www.forbes.com/sites/kerryadolan/2024/10/13/the-private-equity-firm-betting-big-on-big-sky-montana/

本文来自微信公众号：福布斯，作者：Kerry A. Dolan Forbes，翻译：Lemin Guo