作者｜银昕
题图｜视觉中国
“疫情以来整体下降了几百元，但最重要的不是价格下降，而是没人租。”小丰作为某品牌分散式长租公寓朝阳区某街区的托管业务管家，从3月初开始便接到了公司停止收新房的指令。
“从3月初开始所有打电话要我收房的人都被我婉拒了，因为即使收了也是空置，根本不可能租出去。”
根据某分散式长租公寓的挂牌价格及虎嗅从多方人士口中获得的消息，目前北京房屋租金水平较疫情之前降了4~5%。
一位十里堡片区的托管管家告诉虎嗅，十里堡某小区此前一套两居室大概每月可租到6000元以上，“装修好一点的房子甚至可以签到6500，但现在我建议业主把价格预期降低到6000以下，即便如此也少有人看房，因为没有需求。”
上述人士口中的“没有需求”，与北京每年房屋租赁市场的供需节奏有关。
北京房地产中介行业协会赵庆祥秘书长告诉虎嗅，以往北京的租房需求每年有两个高潮：春节之后的回京复工潮，许多“北漂”有换租或租新房的打算；6至7月的毕业潮，大量留京工作的应届毕业生进入租赁市场，房子一时供不应求。
但是今年，因为疫情的影响，回京复工潮几乎可以忽略不计，而6月12日前后北京出现的疫情反复又无限期地推迟了应届生进入租赁市场的时间。
虎嗅询问小丰大概何时能恢复收房，小丰说：“今年之内都够呛。如果上半年这两个高潮都被完美错过，2020年基本没指望了。”
在赵庆祥的所有记忆中，北京房租普降，还是头一遭
北京房屋租金普遍下降，这种“破天荒”的事情在赵庆祥的记忆中尚属首次。他告诉虎嗅，至少在他的所有记忆中，这是头一遭。
北京房租罕见普降，牵动了租赁链条上所有人的心。
租客：趁机升级居住条件
金台路和十里堡都是北京地铁六号线上的重要站点，金台路更接近市中心，二者相差一站。由于东四环路红领巾桥的阻隔，位于四环内的金台路片区在房屋中介和长租公寓的标价一直比十里堡一千元上下。
疫情期间留在北京没有返乡的小李告诉虎嗅：“6月底我在金台北街小区的一居室合同到期，前几天我发现一站地外的十里堡5000出头就能租个两居室，而且采光更好，机会这么好，我动心了。”小李在金台北街这套一居室的租金每月也有4000多，以不足1000元的成本从一居室换成二居室，值得考虑。
得益于房租降价，小李有望将眼前这间逼仄的一居室升级成二居
虎嗅从房产中介处得知，目前空置的二居室数量远多于一居室，二居室的降幅也大于一居室。原因在于，中小学迟迟无法复课，暑假又马上就到了。“二居室主要是父母带着在附近上学的孩子来租，孩子一天不复课，他们就一天没有租房的需求，与之相比主要由‘北漂’租住的一居室空置率就没那么高，很多‘北漂’已经复工了。”链家地产金台路附近一门店经理对虎嗅说。
正得益于一居室和二居室供需关系的差异，小李实现了大大改善居住条件的“二居室之梦”。
房东：不想“甩卖”就先别租了
几家欢喜几家愁，十里堡片区的业主受不了了。
“同样的户型，我邻居去年租到6200，现在蛋壳不收房了，链家告诉我最好以5500以下价格挂牌，否则看都没人看。”十里堡北里的一位房主小曾在今年春节后曾被蛋壳和自如找上门请求托管，当时他还没有准备好搬家，暂时回绝了两家长租公寓的托管请求，谁知到了6月份，他主动去找两家托管，居然被回绝了。
根据小曾的回忆，春节刚过，蛋壳和自如两家抢着给他打电话，他的这套二居室“皇帝女儿不愁嫁”。小曾同时也向附近的链家门店的直租业务负责人咨询过价格，门店的人告诉他，依照这套房子的装修水准和楼层，标到6000以上都有再涨价的幅度，如果不托管给长租公寓而是选择直租，小曾可以租给出价最高的租客。“他们告诉我这种房子一旦挂上去，求租的人立马纷至沓来。”
与目前的无人问津相比，小曾略微有些后悔，“当时要是早点准备搬家就好了。”小曾告诉虎嗅，他不愿意“割肉”，如果成交价格让他感到已经低过了“地铁六号线沿线”的基本价值，他会继续自住，不租了。
长租公寓：先停止收新房，再与业主协商降价
托管管家小丰从公司接到的命令是：等空置率降低到10%以下，再开始收新房。
“我司目前的二居室空置率已经超过20%了，据我所知这个数字不是单指十里堡片区，而是全北京。”小丰告诉虎嗅，由于一居室的需求仍然不小，他没有接到停收一居室的命令，“一居室空置率肯定没超过10%，否则也不让收了。”
赵庆祥告诉虎嗅，长租公寓停收新房的目的在于及时止损。“长租公寓会设置一个入住率红线，通常划在85%或90%，如果入住率低于这条红线，新收进来的房子只会徒增长租公寓的托管成本，毫无意义。”
赵庆祥还说，6月12日前，全国的疫情防控已经取得阶段性胜利，租赁市场对6-7月迎来第二个高潮：毕业潮的心理预期非常高，各行业监测机构对租赁交易量的预测也十分乐观。
“不少长租公寓已经跃跃欲试，希望将手中房源在毕业季到来之际大量放出，以弥补春节后返京潮需求量的不足。”哪知6月12日前后北京疫情反复，毕业年级学生继续延迟返京，毕业生群体不能马上进入租赁市场，“这批房源砸手里了，他们不可能再收新房。”赵庆祥说。
为了消化已经已空置了20%以上的库存，长租公寓正在加大促销力度。
虎嗅了解到，位于头部的蛋壳、自如等公司每年都会在毕业季为应届毕业生设置各种优惠，以蛋壳的“安居计划”为例，今年加大了优惠力度：签约后首月租金打4.9折，满两月后返20%租金，连返10月，满12个月后再返50%租金，若住满一年，实际上可被免3个月租金。
位于头部的长租公寓纷纷加大促销力度清理库存，“海燕”“安居”…各种计划从不间断
除了停收新房，托管管家的另一项任务是说服业主降价。
小丰告诉虎嗅，对于降价幅度，他一开口就是好几百，“以前能租到6000出头的房子，我会先让业主降到5500，同时我也会告诉业主做好心理准备，最终成交价可能更低。”小丰最新成交的一单是十里堡北里一套二居室，以每月5200成交，这个价格比业主最初的预期低了900元。
房屋中介：对直租业主以安抚情绪为主
除了长租公寓的托管业务，房屋中介的直租业务也受到不小影响。
北京东城区北新桥片区一中介门店的章某最近一项重要工作是安抚业主的情绪。“我会告诉他们，疫情的影响是暂时的，北京的房子不会没人租，只是现在该毕业的没毕业，该上学的没上学，该复工的还没复工而已。”这些并不是说给业主听的“话术”，而是章某的真实想法，“疫情终究会过去，以北京所集聚的优势资源和城市吸引力，租金至多小降，5%已是极限，业主大不了转为长期持有，保值不成问题。”。
房屋中介也在建议有意换房的房客们抓紧时间改善居住条件，“过这村就没这店了”。上述小李的经历在房屋中介眼中不是极端个例。章某直言，他不乏见到宁可支付违约金，也要趁机“抄底”换更好房子的租客，“即便加上违约金，算到总账里也是值的。”
北京租赁房源一度是供不应求的香饽饽，但如今中介门店悬挂的租赁招牌门可罗雀
赵庆祥告诉虎嗅，目前疫情的控制情况是左右北京2020年租赁市场的生命线。“现在市场跟着疫情走，我无法判断下半年的走势。”
然而，他不支持“今年没指望了”的悲观论调，赵庆祥认为，一旦疫情有所减退，毕业生和返京复工人员的需求还是会在未来几个月缓慢释放，整体需求会缓慢上升。也就是说，与此前每年春节后租赁市场都能迎来“V”型回升相比，2020年会以“U”型趋势在底部多徘徊一阵，但终究都会释放出来。