本文来自微信公众号：有间大学（ID：youjian-university），作者： 赵景宜，头图来自：pexels
把民宿开进北京的隐秘胡同，把房客带进北京的城市肌体。在北京，胡同里开民宿的生意到底好不好做？
大学毕业不到两年，宋欣就“杀”进了民宿行业，但她怎么也想不到，自己手里的十几套房子，有一天会变成负担。
宋欣手头的房子大多位于北京东城区，集中在南锣鼓巷、北新桥、鼓楼等地，这一片的胡同有各式各样的房源，经过简单的软装设计，原本普通的住所就能变成一间民宿。
2020年5月17日，北京，唐彬来到育群胡同，他的大多数民宿都选址在这样的杂居院子内。在一片熟人社区，居民对住进来的游客非常警惕，常会向街道投诉，终止民宿运营。图/张博原
过去，她和男朋友也在胡同里住过一段时间，后来搬到了朝阳区，因为那里的街区更现代化。她认为，尽管胡同的生活很有趣，但始终缺乏都市生活的便捷与舒适。
让宋欣的房源变成“负担”的，是始自2020年年初的疫情。在此期间，国内旅游市场跌至冰点，据宋欣介绍，受疫情影响，Airbnb、飞猪等民宿平台在北京重新开放预订的日期一直在推延，最早也要到6月底，这促使她把大部分房子转为长租，以此及时止损。
虽然市场短期受挫，但宋欣对未来依然乐观：“民宿行业在明年估计会非常好，因为人们太久没旅游了。”
“这里就是一个迷你空间，放点东西进去就显得很满，但还算温馨”
2017年，宋欣来到北京，在一家教育机构的新媒体部门上班。最初三个月，她几乎没休息过一天，经常加班到凌晨，住在公司提供的多人宿舍里。
“当时很崩溃，成天待在公司和宿舍，就像困在盒子里一样，每天都在跟屏幕‘说话’。”
宋欣负责撰写营销文案和策划案，经常需要一版接一版地不断修改。有一次，她把改过好几遍的方案交给主管，后者看过后，当着其他人的面直接把一沓文件摔了出去：“这是什么东西？”
很多因素促使她辞职，并决定开一家民宿。在办公室，她常常偷偷上网看房源。
她所在的宋庄离市区三十多公里，因为每周只有一个休息日，到了那天，她就尽可能多地约见中介，去看更多的房源。而她选择在胡同里开民宿，不仅是看中观光带来的人流量，也是因为投入成本相对较低。
“二环内有很多小型中介公司，每个中介都会私自和房东签约，他们手上的房源不一样，你得挨个去看。”
看过三十多套房源后，她终于确定了一间。“我当时比较倾向复式结构的房子。如果只是平层，那和普通人家里差不多，没什么特点和新鲜感，没有多少人会想住进来。”
但1万多元的有限预算，让她只能选择一间10平方米左右的房子，两层楼，层高不到1.6米，房租每月3000元，步行5分钟就能到南锣鼓巷地铁站。
刷漆、铺地毯，购置沙发、洗衣机、冰箱、电视……她花了3000多元改造房屋。“这里就是一个迷你空间，放点东西进去就显得很满，但还算温馨。”
宋欣的目标客户，是那些追求趣味的年轻人，但这群人普遍不太注重居住体验。和大部分胡同里的房子一样，宋欣的这个迷你空间没有卫生间，租客需要去公厕解决。
“很多人住民宿，会要求对方提供沐浴露的品牌，卧房枕头的材质、高度等。选我这儿的人预算一般有限，他们更多是想体验老北京的生活。”
她把房费定在每晚200多元。上线的第一个月，房子几乎每天都客满，这让她有了信心，自己也搬进了胡同，继续寻找第二间、第三间房。
“每天看着叔叔阿姨们坐在一起下棋、聊天，早上提着鸟笼出门，这种生活氛围特别好。”
趋于饱和的胡同民宿市场
最初营业的三个多月里，宋欣要带客人入住。房子在一个大杂院里，周围住了三十多户人，“特别难找，要从一个非常小的口进去，弯弯曲曲拐几道，我的房子藏在最里面一排，特深”。
比起人们想象中有明亮天井、树荫的四合院，眼前堆放杂物废料的群居院落把房客迅速拽回现实。
住客们常常反映的问题是隔音差。回到房间，他们能听到别人家的讲话声、电视机声、炒菜声，有时候连油烟味儿也能闻到。
“很多人住过一次胡同，就不会来住第二次了，它更适合短暂的体验。”宋欣说。
宋欣进入胡同民宿业时，国内的民宿市场已几近饱和。2019年11月，中国文化和旅游大数据研究院发布的报告显示，中国共有66405家民宿，其中，北京有2436家，数量在全国排第二位。但开在胡同里的民宿并不算主流。
同年，北京第二外国语学院学者王佳音在《建筑与文化》杂志发表论文，分析北京二环内历史城区的民宿空间分布，她通过大众点评、小猪短租等平台，利用爬虫技术进行信息搜集，估算出北京二环内有257个民宿，其中传统胡同院落型民宿124处。
宋欣则认为，胡同民宿正处在一个加速上升的时期，“但空房率很高，因为大家风格趋同。来北京旅游的人，可以选择住酒店、旅馆，也可以去民宿更集中的朝阳区，没理由来胡同住。
很多女生订胡同房，其实只是为了拍个照，然后发社交网站炫耀”。
熟悉了客人的需求后，她开始给每一个房源确定不同风格。她尝试过布置以零食为主题的客房，墙上粘个收纳架，里面摆放着不同国家的零食，“很受小女生喜欢”。
胡同里的房子普遍存在通风、采光不好的问题，长久待在里面，人会感到压抑，宋欣便要求工人们在屋顶开个天窗。
“这也成了我们卖得最好的一个房子，好评率特别高。很多人因为这个天窗预订我们房源，他们会问：‘过几天来住，会不会看到星星？’我说：‘那你一定要选天气好的时候来。’”
但胡同的居住条件普遍不佳。在胡同住了两个月的曹雨认为，那里只适合“过渡一下”。
在她的描述中，房间总是非常潮湿，和邻居共用的淋浴间也有点脏，更麻烦的是，上厕所要去院子外的公共卫生间，冬天也烧不了暖气。
4月的某晚，曹雨发现院子里有好几户人搬走了，他们是外地来的体力劳动者。
她目睹了房东和新房客打交道的过程：“原来，在胡同里租房有很大的溢价空间。一个房东开价3200（元），有个女生还到了2600（元），她称会帮忙装修。虽然房子里带独立卫生间，但里面会反味。”
院里很快搬来几个新房客，都是年轻人，文艺气十足，期待相对独立的空间，但普遍收入不高。
“那种盘问就像调查户口一样，感觉我做了什么坏事”
宋欣被派出所找过，民警提醒她，她手头的房源已经“被登记”了。在国内，民宿生意并非完全合法，但也没有明确禁止。
理论上说，居民区不允许开设民宿或家庭旅馆，而一般找上门的执法，大多和周边居民的举报有关。
“被举报一次，一年内就不能再开，只能转成长租，之前的努力也白费了。”
宋欣那所被举报的房子位于育群胡同的一个大杂院。院内稍显破败，墙面上挂着38个电表。其实电表并不能显示具体户数，因为通常有好几户人共用一个电表。
上世纪末，为了解决众多人口的居住问题，北京很多四合院的内部被改建成一个又一个私房。
宋欣表示，深入北京胡同后，会发现它和想象中的差距很大，“居民们不太富裕，装修也非常简单，很多用的还是钢塑门”。
今天的胡同只剩下老年人，年轻人大多搬走了。新的住户由外地务工人员、喜欢胡同文化的年轻白领以及短租的游客组成。
宋欣等民宿经营者抓住了胡同的这种变化，嗅出了其中的商机，同时也面临着各种潜在的风险。
在胡同里开民宿，必须处理好和原居民的关系。宋欣在这方面就吃过很多亏，“一定不能说自己是开民宿的，这样会被其他人举报。每次装修房子，很多居民都会过来问东问西，他们会用异样的眼光看你”。
“那种盘问就像查户口一样，感觉我做了什么坏事。老一代人有很强的集体意识，当了几十年邻居，过去都是家家户户不锁门的状态。”
在胡同里开民宿，还要处理好和原居民的关系。/unsplash/@Bruce Tang
在后马厂胡同，宋欣租过一套带独立小院的房源，随后改建成四居室的民宿。中介给了优惠价格，每月租金1万元，而旺季时每天房费就有1000多元。
宋欣的男朋友唐彬更擅长处理和附近居民的关系。他过去觉得开民宿不太靠谱，但后来他也辞了职并参与进来。
唐彬称，北京人的法律意识很强，这也和街道的长期教育有关，“他们会对流动的外来人口格外警惕”。
“我会说自己住在附近，是一个创业团队，都是北京小伙儿，想宣传胡同文化，让外地人体验一下老北京。房子赚不到什么钱，来住的人也都实名认证了。你一说到赚钱，他们就容易眼红，你如果强调是年轻人创业，他们就会理解你。”
交谈时，唐彬会特意用京腔表明自己本地人的身份。他认为，如果告诉居民自己是外地人，就会被排斥。逢年过节，唐彬会带些茶叶和水果给邻居。
“人熟了之后就没那么多事了，少了些芥蒂。这两年来，我们也对这些邻居的性格有了些了解。他们的要求也不高，只要不影响到他们的生活就行。”
为便于住客找到各自的房间，唐彬会事先拍好视频版路线图。他叮嘱客人务必保持安静，尤其是晚上，附近的居民很早就休息。
进门的钥匙一般就藏在窗台上，再垫上个花盆。他考虑过电子门，但开门时的“滴滴滴”声很容易吵到邻居，也会引起居委会或片警的警惕，“一听就知道你在开民宿了”。
“如果重选一次，我还是会做民宿，但不会收那么多房子了”
经验和房源多了，宋欣开始注重民宿的选址，比如在一排房子里尽量选中间的，“南方人可能不知道，在北方买房子，讲究的是不要边户，因为冬天不保温，夏天更热。胡同里房子大多没有暖气，靠边的会特冷”。
她也不再选那些位于胡同深处的房源，而是尽可能找临街的，降低被举报的风险。
胡同民宿有时会面临被举报的风险。/unsplash/@Steve Long
去年冬天，有一个熟客想投资50万元。宋欣和唐彬自然想到了和中介类似的合作方式，不同的是，他们打算用投资人的钱来找房源、进行装修，自己负责运营，所得收益进行分成。
他们想以此试水，未来扩大规模，“计划在2020年销售额翻一倍，达到400万元。我们还成立了品牌‘也未空间’，打算联合小型民宿主，一起扩大市场”，但这些计划很快就“泡汤”了。
其实不只是宋欣、唐彬这些个体从业者，不少公司化运营的民宿主也承担了巨大压力。
“我们可能都付不起房租了。”建筑师丹青称。2016年起，丹青和两位设计师朋友改造过四个四合院，每个院子占地面积180~270平方米，有5~7间客房。
不仅是住宿，他们还给蔡徐坤、杨千嬅、马思纯等明星提供过拍摄场地，而这样的体量，也让丹青感受到了压力。尽管房东减免了一个月房租，但他们还是亏损了50万元。
“这还是净亏损，没算预期的收入。我们开始接设计项目，以此补贴民宿。不太看好未来的一年，因为这次疫情不仅会降低人们的消费能力，也会改变大家的消费行为。”
宋欣和唐彬的日子更不好过。2月初，他们把手头的一些房源陆续转为长租，为了过渡，宋欣找了一份新工作，要坐一个多小时地铁才能到公司。
“我得假装自己很忙的样子。本来晚上10点就可以下班，开会非要安排在深夜12点，我不能理解。同事都是1998年、1999年的，我压力当然很大。”
“一夜回到解放前的感觉。”唐彬也找了份新工作，5月19日上班。他和宋欣负债十几万元，需要用信用卡套现交房租。
“现金流算是断了，过去赚的钱都投到房子里了，所以看不到钱，这也是创业的怪圈。今年不会有旺季了，等明年吧。如果重选一次，我还是会做民宿，但不会收那么多房子了。”
本文来自微信公众号：有间大学（ID：youjian-university），作者： 赵景宜