真正的增量：真实需求在哪里？

有效需求不足，已经是一个共识。但有效需求不足，不等于没有需求。为什么化债的思路并不受市场追捧，有很多人讲，是因为“决心不够大”，只搞存量，没有增量。

然而，怎样才叫“决心够大”？

作者之前提到过，中国大陆的“刺激”是从2008年就开始了，然后基本没有间断过。因此辜朝明关于资产负债表衰退的理论是对的，但中国大陆面临的问题确实又与当年日本存在诸多不同。

一是广场协议签订后，日元升值，财政扩张叠加货币宽松，才开始形成最后的泡沫；中国大陆是在与主要国家协调汇率之前，房地产泡沫已经开始破裂。

二是日本在泡沫破裂后，还有十年人口增长期，增长预期的“幻想”仍然存在；中国大陆在房地产泡沫破裂时，人口已经进入下降区间，人口预期的“幻想”已经不在，对老龄化的恐惧越来越浓。

三是日本在泡沫破裂后，全球仍然在高速走向超级全球化，虽然美国市场对日本而言收缩了，但随即迎来了中国大陆加入WTO，这就是吉川洋所谓，真正将日本拉出通缩的，其实是一个来自外部的“中国特需”；而中国大陆在面临通缩困境时，超级全球化已经结束，再全球化已经兴起，外需的预期是下降的，并且确定不可能出现一个足够庞大的、可以替代存量欧美市场的“海外特需”。

四是从技术与市场的关系看，日本在泡沫破裂后，技术扩散仍然导致了外部市场的扩张，日本的技术研发投入在转换为产品后，仍然有不断扩张的外需去承接；但中国大陆现时的技术进步，直接导致了过往高度依赖中国大陆市场的欧洲制造业企业利润的大幅下滑，欧洲经济曾经的火车头将至少在一段时间内陷入困境，这又进一步导致了外需的收缩。

简言之，日本当年的内部刺激是在外需受挫之后，而中国大陆的内部刺激则在外需受挫之前。“已经刺激过了，再刺激的效果不会太好”，这是非常现实的。这个次序上、时间上的差异，直接导致了“增量刺激”存在困难。这个困难在于，到底还能刺激什么？增量投入哪里？如果中国大陆今天的基建仍处于2010年的水平，那问题就变得太简单了。但问题在于，早就不是当年了。当无人区都铺满了高速公路，修建了很多上亿元一座的大桥后，你要再想通过财政刺激基建来恢复经济的持续增速，是不太可能的。

如果说过往存在什么问题，作者认为，主要问题就在于现实的供给与真实的需求是严重不匹配的。在有真实需求的地方，供给严重不足；而在没有真实需求的地方，供给严重过剩。

所以，房地产行业为什么这么难呢？因为，大量的烂尾楼不是建在仍然有实际需求的城市，而是在人口早就快速下降，但在2016年之后地方和几乎所有房企还想继续赌一把的那些城市。

一个没有需求的市场，通过注入资金就能化解债务吗？一个没有需求的地方，怎么会有市场，怎么会有那么多债务呢？

一方面，市场认为，缺乏足够有力的财政扩张增量刺激；另一方面，市场又认为，对需求侧的支持很不足。但有多少人能够想明白，上述两个观点本质上是完全相反的。在居民侧承压，处于资产负债表衰退思维时（也就是不停还债、不再投入时），按说财政是要扩张，通过增量来弥补市场投入的不足。那在基建投入空间越来越窄的前提下，市场又开始主张财政直接补贴居民，无论是发现金、降存量房贷利率还是降低社保缴费比例。但仅仅用财政补贴居民侧，经济就会开始自行恢复吗？

作者一直主张，需求侧改革才是当前最重要的（《分配问题为什么最重要》），但作者并不认为，财政补贴个体之后，缓解民众现实的压力之后，经济就能自行恢复。因为在没有财富效应的收缩期，所有人都会倾向于还债，而不是消费和借贷。换言之，作者认为，财政补贴居民侧只是必要条件之一。

必要条件之二，是必须彻底改革并重启房地产市场。

一切的关键，在于必须在“有足够拉动能力的真实需求”这个前提下去设计增量改革。当前的核心问题在于，幻想通过体制优势打造个别行业（主要是“高科技行业”），通过个别行业去完成对泛房地产就业的替代。这在5000万～1亿人口的国家似乎还有可行性，但在14亿人口的国家，则是完全行不通的。

一方面，高科技行业的就业人数永远都是少数，随着AI的发展，未来还会进一步减少，因此高科技行业对直接就业数量的影响非常有限；另一方面，在普遍收入预期尚未恢复的前提下，缺乏足够的购买力，高科技企业加速内卷，不经济的过快迭代，快速变成白菜价，这又冲击了外需。这必然会导致出现频繁的贸易摩擦，导致海外出现：“关税挑战、本土化生产和供应链强制替换。这实际是将后发国家辛苦积累资本支持下的技术创新，以极其廉价的方式扩散到先发国家，再帮助先发国家快速建立产能和供应链。”（《分配问题为什么最重要》）

所以，真正“有足够拉动能力的真实需求”到底是什么呢？作者认为，尽管从当前人口出生情况来看，人口下降已是现实。但从未来十年每年仍有过千万的大学生毕业人数来看，住宅需求不但十分真实，并且仍然足够庞大。

中国大陆的房地产行业有拉动1/4行业的能力。只要一个人搬入新家，那他就会开始购置新的家具家电，并开始漫长的升级之路。

但现实问题在于，房地产靠什么来重启呢？房地产行业其实脱离有真实需求的老百姓已经很多年了。作者2022年到一个人口老龄化高居前列的贫困小城时，当地人讲，2020年的时候，当地新建楼盘已均价8000，而当地几乎已经不存在多少会留下来的年轻人，所以，在短短两年内，当地房价又降到了均价不到3000。所以，这些作为“民营企业”的大型开发商，究竟是怎样在判断“市场”呢？类似的情况，在过去几年，作者在东北、西南反复见到。这些地区的烂尾楼如此之多，难道通过“保交房”，就能让当地经济好起来吗？

在去年作者与房协一位副会长的交流中，对方认为，在去年一二线房价的基础上，降20%就是极限。作者当时指出，一二线即便降50%，年轻人很可能还是买不起。中国大陆的房地产行业研究十分落后，他们甚至连自己客户的购买力从哪里来都没搞清楚。在过去十年中国大陆房地产最后一次高歌猛进的时期，一线的房价维持完全有赖于全球化下的个别行业，比如互联网、金融，以及房地产自身。当再全球化袭来的时候，这些行业高光不再，不但承接高价的人群没有了，甚至连承接曾经中间价格的人群也不多了。

所以，重启房地产市场，不可能是像房地产行业内想象的那样，通过低利率、低首付、营造抢房假象就能实现。换言之，中国大陆房地产对个体的财富金融功能，犹如日本房地产泡沫破裂后一般，已经消失在烟雨中。

那么，如何重启房地产呢？去年作者《消费能力去哪里了》一篇，掀起过网络上内需讨论的小高潮，在其中，作者已经提出了自己的观点。作者认为，对于那些本身就修建于没有真实需求地区的存量房，再用财政去“救”，毫无意义，并且，如果没有真实需求，烂尾是必然的。如果耗费财政资金去做收储，也不可能租出去。更为关键的是，仅仅是打通收储这个环节，将烂尾楼中的一部分建成后加以出租，也不会让开发商有信心再去投资。

换言之，当前几乎所有民营开发商一方面在忙于处理复杂的债务，另一方面心里都决定不再投入。这种“未来只有存量”的思维，其实就是资产负债表衰退的典型表现。

所以，财政扩张是必要的，但传统基建需求是不真实的，真实的需求，是未来十年每年超过1000万新进入社会、总量过亿、仍然盼望独立的年轻人，以及那些有真实改善需求的中年人。他们没有能力消费高价楼盘，但只要房价足够合理，他们愿意支出，并且，只要房价合理，他们就有足够宽裕的资金去购置价格更高的房地产附属物，家具、家电、汽车，等等。

所以，如果开发商已经处于自我收缩不愿投入的状态，那官方应当做什么呢？难道不是应当根据需求现实，牢牢抓住“有足够拉动能力的真实需求”这根主线，去改革房地产立法和制度，为那些仍有实际需求的过亿人群提供他们能够消费得起、开发商加入其中又有确定利润空间的住宅吗？

难吗？当然非常难。因为这会对那些仍然对二手房价、对房地产保值增值存在幻想的人们造成冲击，但幻想永远就是幻想，如果年轻人都没有未来了，你的财富能保值吗？卖不掉才是现实，为什么就不能接受现实呢？如果你认可房地产市场是一个真实的市场，那就要让它的价格有起有伏，你不能指望任何“永远涨”，一个观念上“永远涨”的市场，在现实中往往会“永远跌”。

在外需必然大幅调整、汇率早晚必然调整的现实之下，在与日本过往存在类似问题但又面临不同时点的前提下，唯一先要确定的，就是变革的方向。如果方向是既定的，那一切困难，都只是过程性的。

立法和制度都是人去形成的，推动住宅建设的机构也必然是人为创设的，甚至可借鉴的组屋制度，也是“无中生有”产生的。人们并不担心改变，甚至期盼改变，人们真正害怕的，是一成不变。

所以，什么是需求侧改革？让我们把供给侧和需求侧统一起来。既不能无视民众的实际需求，要承认福利过低的现实；也不能将需求侧理解为财政补贴消费就够了。真正的增量，来自对真实需求的判断，以及满足真实需求的制度安排，剩下的，还是交给那只看不见的手吧。