本文来自微信公众号：凤凰WEEKLY财经（ID：fhzkzk），作者：艾果，编辑：王毕强 ，题图来自：视觉中国
最新的《财富》世界500强榜单发布后，多家房企发出了早已准备好的“宣传弹”。
今年500强中的5家房企，全部来自于中国，分别为碧桂园、中国恒大、绿地控股、保利集团、万科，其中，碧桂园以第147名位居中国以及全球房企第一。
曾经在2016年首次上榜，2017年上升至380名的万达，并未出现在这份榜单中，从2018年开始。
“我给自己成功的定位，就是要把万达带到世界超级企业，或者说进入世界500强的前十名，这就是我的梦想！把万达打造成一个真正的国际知名品牌。”大连万达集团董事长王健林曾经在公开场合放言。
2014年万达国际房地产销售主管迈克尔-普里福伊(MichaelPurefoy)也曾有过类似的表态，按照他当时的说法，“万达计划到2020年将其目前的300亿美元年度销售额增至1000亿美元，主要通过国际房地产开发。”
彼时，万达已经进军海外市场约一年时间，并在英国伦敦南部的沃克斯豪尔、西班牙马德里、澳大利亚黄金海岸和美国芝加哥等地购买土地，还收购了美国洛杉矶的地产项目。
然而，这个目标并没有如期实现。
2020年7月30日早间，万达酒店发展发布公告，将所持芝加哥一个房地产项目的90%股权作价2.7亿美元出售，以帮助削减债务。这是万达旗下最后一个海外房地产项目，售出后，万达海外地产投资正式剧终。
这个结局并不意外，此前万达方面透露出出售意向的时候，市场就对此早有预期，而从2017年开始的几年间，万达相继变卖此前大举布局的海外项目，英国、澳大利亚、美国、西班牙……早已被外界“判定”万达要结束此前设计得宏伟绚烂的“海外梦”，这个项目只是一个形式上的句号。
2013年～2016年，是房企奔跑出海的高峰时段，在政策的鼓励下，国内房企开始拓展海外市场，万达只是其中一家。
这股浪潮在2017年以后逐渐退去，随着国家海外投资政策收紧，债台高筑的企业不得不变卖资产被迫回撤，冲出去想再造国内神话的企业为水土不服付出了惨重代价，也不乏成功落地、持续捞金的案例，他们在中国以外的地区，长出了另一双羽翼。
“未来几年内，房企按上一轮模式再次出海成潮的几率几乎为零了。”全联房地产商会创会会长聂梅生见证了这些房企出海的整个过程，如今，在整个国际国内形势的多重作用下，她做出这样的判断。“这是一次学习的过程，经验和教训都很重要。”
1. “闯世界”
“想做首富，这是对的，但是最好先定一个能达到的小目标，比方说我先赚它一个亿。”说这句话的时候，王健林正值志得意满、春风得意的人生赛段。
随后几个月公布的《福布斯》2016年全球亿万富豪排行榜中，他以287亿美元的净资产，超越李嘉诚跻身亚洲首富。那一年，中国大陆净资产超过10亿美元的亿万富豪达到创纪录的251位。
2016年可以说是这个赛段的巅峰，就是在那一年，万达首次进入世界500强名单。在2015年万达的工作报告里，王健林宣布，2016年是万达转型的关键年，到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。其中，转型年的关键标志之一，就是2016年万达集团海外收入占比力争达到20%。
数据显示，截至2015年底，万达集团海外投资总额已超过150亿美元，其中美国投资了100亿美元。
图中最高的建筑为封顶后的芝加哥万达大厦，是芝加哥市近10年内封顶的最高建筑。
“2012年万达并购AMC，我去美国时说了一句话，‘未来十年万达至少要在美国投资100亿美元’。美国一家著名媒体报道时加了个标题：‘希望王先生兑现他的承诺’，意思是别忽悠美国人。现在才过去3年，我们在美投资额就超过100亿美元。我准备让记者再写一篇文章在美国发表：‘万达已提前兑现在美投资承诺’。”这是2016年初，王健林在2015年集团工作报告中说的话。
这个项目，被视为万达迈向国际化的开始。“万达七八年前就提出国际化，但一直没敢走出这一步，直到2012年收购了美国的AMC院线。”他曾在2015年10月做客美国哈佛大学公开课时称。他曾不止一次在海外公开场合阐述过他的蓝图，除了哈佛，还有牛津。
“世界那么大，我想去闯闯。”那一年，不止万达一个大型房企宣布了国际化战略，准备大规模进军海外市场。
彼时的分析，大部分人把房企出海原因归结于2010年～2013年那轮国家针对房地产业的调控。
国内大批声音喊着房地产的“黄金十年”已经过去，海外融资成本低，市场又大，更重要的是，越来越多的中国财富阶层海外置业，仅就这一块市场，就有巨大潜力，不少企业高喊“到国外做中国人的生意”，信心满满。
“虽然影响因素很多，但房企走出去，并不是一厢情愿的事，当时国家从政策层面上来看，是持鼓励的态度。”聂梅生说，“尤其是金融方面。”
2014年工商银行投资银行部有关人士在接受媒体采访时曾坦言，万达、复星海外投资多个项目均是工行操作。
其中一种方式是常用的融资方式-并购贷款。据透露，2014年6月万达收购马德里西班牙大厦项目就是借助了工行提供的并购贷款。该项目的收购金额为2.65亿欧元，加上增值税等，预计交易成本超过3亿欧元，最终通过万达地产及其子公司资本金出资和工行的并购贷款共同安排。
“内保外贷”是当时被更普遍运用的方式。在预先获准的对外担保额度内，境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保，境内公司反担保境内银行，最后境外银行给境外子公司发放相应的贷款。
有专家曾分析，如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，再算上人民币的贬值，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态，“以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆。”
“第一批出去的房地产企业，基本上都是国内的头部，买买买为主，万达、万科、绿地、SOHO等房企巨头在全球多个国家的核心区域收购优质资产，尤其是美国、英国等发达国家。但是从2014年开始，房企出海的方式就发生了变化，他们开始把中国模式复制到国外。”聂梅生说，这是后来很多企业遇到麻烦的开始。
但在那几年的时间里，出海的大小房企们个个意气风发，并没有意识到海的另一边，在接下来的几年时间里，迎接他们的究竟是什么。
通过机构发布的海外投资规模增速数据，可以从侧面感受到2013-2016这三年，整个市场的情绪。
仲量联行数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%，交易额突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史纪录。2014年,165亿美元,比2013年增长46%。2015年，251亿美元，同比2014年高出近50%。2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长近53%。
一路都是“新高”。
2. 刹车：千亿归零
遗憾的是，两年后的2016年，上述工行人士所提的万达收购西班牙大厦的项目被原价卖给了西班牙当地的企业，当地媒体曝出的原因是马德里市政府拒绝万达集团对西班牙大厦主外立面进行拆除重建的改造计划，而万达的初衷是将西班牙大厦改建为一座配有办公区和商业区的豪华酒店。
对于原价这个说法，有媒体提出质疑，“如若考虑2014年和当下的欧元兑人民币汇率，万达此次可能亏损约1亿多元出售。”
这还仅仅是开始。
“几年过去后，可以看到后来很多企业开始抛售早前购买的资产，酒店等物业，原因是用了额度很高的贷款，加了很高的杠杆后，发现国外房地产市场跟中国是两种截然不同的市场，并没有出现预想的收益高增长，而贷款的偿还期已经到来，一些现金流不是很好的企业被迫将这些资产出售。”但聂梅生说，还是有一些运转良性的企业，留了下来，现在纽约中心的资产，还有国内房企持有。
而对于接下来一批到海外开拓市场、开发项目的地产商来讲，就不仅是出售资产这么简单。
聂梅生解释，美国的土地非常便宜，在房地产开发成本中占比比较低，中国大概在40%～50%，而美国拿地成本只占10%～15%。“这是国内很多开发商想把房建在美国的原因之一，认为低地价非常合算，所以就利用自有资金和银行贷款疯狂拿地，后来发现掉进深深的泥潭。”
此前，曾经有一家美国移民地产投资的负责人向媒体透露，一家南京的公司，拿地后才发现，年化收益率不会超过10%，而另一家企业在拿到土地的大批文后，小批文没有拿到，处在漫长的不确定等待期，前期投入了2亿美元，进退两难。
而这并不是个别现象。
“比如审批，所有技术性程序走完后，如果当地居民因为环境、种族等问题不同意，仍然无法进行，就会把整个过程拖得很长。”这些是很多开发商在进入国外市场之前并没有想到的，聂梅生称，他们中不少把国内的团队空降到国外，但是发现，无论是政策还是人脉，都不熟悉，很多工作无法开展。比如，某大型国企就曾发布过海外市场的三条军规，其中之一就是“公司信奉自主经营，海外项目的核心管理团队基本由集团派驻，并逐渐打响品牌在当地的影响力”，后来证实在很多地方行不通。
据悉，该公司2016年在美国购得一块土地，但随后打算重建某海滨地块并建造一片住宅的规划遭到部分当地居民的反对，认为该地块不应用于商业用途。彼时就有业内人士对媒体称，企业海外发展计划与当地建设规划不符的事时有发生，海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目，是企业在海外碰壁的重要原因。
另一家房企保利地产也曾经隐约透露，对于海外投资将会采取积极而审慎的态度，“因为海外的法律体系、价格体系、税收体系、材料供应体系等和国内的差异性还是比较大。”
甚至还有房企铤而走险，采取了非常规手段。
2020年6月外媒消息称，美国洛杉矶市议员何塞-惠泽尔(JoseHuizar)在家中被洛杉矶市美国联邦调查局（FBI）逮捕。据悉，他是洛杉矶腐败窝案中第五位被捕者，被捕原因在于涉嫌收受中资房地产开发商贿赂超过150万美元。此前，惠泽尔的助理已承认收受100万美元的贿赂。
随后市场传出诸多猜测，多家地产公司出面澄清，未因贿赂案被控。
如果说这些风险都在一定程度上可以避免，那么有一些风险是房企自身很难控制的。
“尤其是去年以来，国际形势发生了很大变化，原本以中国买家为服务对象的项目，发现做不下去。一方面是去化（即销售）困难，另一方面身后还有大笔的债无法偿还。”聂梅生说。
国内外政策的变化，加上种种的积累，让很多开发商的困境从2017年开始陆续暴露，而万达就是在这一年度过了年会上王健林总结的“非常难忘的一年，经历了风波，也承受了一些磨难。”
2017年2月，据路透社援引美国媒体Thewrap的报道称，大连万达集团拟斥资10亿美元收购DickClarkProductions,Inc.（简称DCP集团）全部股权的交易已经破裂。交易崩溃的原因是收购资金以及来自中国监管层的审批问题。
2017年6月，国内消息称，银监会要求部分银行排查包括万达集团在内的海航、安邦、复兴等五家公司境外融资支持情况及风险分析，并重点关注所涉及的并购贷款、内保外贷等跨境业务风险情况。从那时开始，万达系遭遇“股债双杀”，股价大跌；7月份，银监会要求对万达在海外的六个项目严格管控。
随后的一个月，王健林宣布637.5亿元卖掉13个万达文旅城和77家酒店，彼时王健林称这是万达转型轻资产的战略之一，但外界判断这是王健林为了偿还银行贷款而不得不做出的举措。
有媒体曾做过测算，从2012年收购全球排名第二的美国AMC影院公司以来，万达集团在海外的投资总额或已接近2500亿元。2017年下半年，万达甩掉了约2000亿元的海外资产，只剩不到500亿元。
2016年，万达海外投资以收购并购为主转向直接开发的关键一役，是与法国欧尚集团合作投资巴黎大型文化旅游商业综合项目，当时的法国总统奥朗德还接见王健林，并祝贺万达集团重大项目落户法国。但3年后，2019年底“万达在法最大投资项目遭马克龙喊停”的消息传出，万达称该报道严重失实，欧洲城实际是法方某大型企业牵头财团投资项目，万达只参与项目创意和设计。
彼时，万达的海外项目已经所剩无几。
3. 房企出海全剧终？
SOHO中国董事长潘石屹算是出海最早的一批之一。从2011年开始，潘石屹张欣夫妇就通过家族信托投资海外资产，包括：纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%股权，以及联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%股权。据测算，这些投资总金额约27亿美元。
2011年，张欣持股的CapevaleLimited参与投资的纽约港务局长途巴士站办公大楼项目。
这些年，SOHO陆续出售国内资产，被指清仓国内资产，同时，根据年初的报道，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。截至1月19日，潘石屹名下有115家公司。
“在出海这一步上，潘石屹确实比很多房企都做的好，这也是为什么直到现在还能持续的原因。”知情人士透露。
“国内看到了很多消息，当年出海的房企遇到了诸多困难，但事实上，确实也有不少房企，甚至是规模不是很大的房企，在美国等市场发展得不错，甚至做成了当地的TOP企业。”聂梅生把原因总结为，不是用中国思路，而是本土思路。“海外分支机构都是用的当地的团队，律师、财务顾问等等，在此过程中规矩地学当地开发商的打法，培养自己的团队，2013年-2016年3年黄金期过后，这部分房企已经做得比较成熟，得以在当地继续发展。”
事实上，除了并购、直接开发以外，房企出海还有一种方式。
2013年，全联地产商会作为机构牵头组织一批国内地产商抱团出资，创办了国内第一只出海的Elite房地产基金。
“没有买楼，没有买地，而是做长租公寓。”聂梅生回忆，“我们跟着美国头部的大开发商参股，学习他们的经验，一共投了总规模约10亿美元的十来个项目，现在进入基金退出期。”
据介绍，在美国，开发长租公寓，如果出租率超过80%开发商就可以退出，由保险基金等机构接管，这个过程大概有5年左右的时间。“跟我们同期的也有几支类似的基金在这一领域做尝试，也都活下来了。”聂梅生说。
最后一批退出的项目在纽约旁边的新泽西，时间点在今年5月，当时正是美国新冠疫情暴发的时段，“原本我们担心疫情会影响项目的退出，但结果是，我们是以此前的估算价格退出，并没有打折扣。”
“这是一次试水。”她说，“证明长租公寓这条路是走得通的，而目前中国的长租公寓也开始起步，有一些经验是值得借鉴的。”
但毕竟两国的体制不同，聂梅生坦言，比如在美国，开发商是通过招标的形式获得开发贷，三四家银行投标，“谁的条件好，开发商就用谁的钱，因此资金成本很容易降下来；再比如长租公寓的持有者和运营者是分开的，这些都需要更多的改革和创新。”
“但是至少就目前来看，像上一波一样房企大规模出海的情形，恐怕近几年很难再现。”她说。
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