作者｜周超臣
头图｜电影《功夫》截图
传闻中的“三条红线”，让房地产商谈虎色变。
有些房地产企业一定庆幸在“三条红线”传闻出来（8月28日）之前发布了2020中期财报，而不用被媒体们灵魂拷问“贵司如何看待三条红线”“贵司怎么满足三条红线的要求”类似的问题。
过去一周，关于12家试点房企被住建部和央行请到北京喝茶聊天以及房地产融资三条红线相叠加的传闻和报道，让房地产商们风声鹤唳。恰好又赶在发中期财报的节骨眼上，难免财报中各种巧立名目、让人眼晕到怀疑智商的负债要被媒体、金融机构和投资机构计算计算、算计算计，然后与三条红线挨个对照，扯下房企那块遮羞布。
微信公众号“地产三哥”根据各房企的2019年报制作的图标
被约谈的12家房企分别为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
有关部门的目的无非就是让房企去杠杆、降负债、预防系统性金融风险。
8月16日，中国银行保险监督管理委员会主席、党委书记，中国人民银行党委书记、副行长郭树清在《求是》杂志上发表题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章，为这轮房地产调控吹响了号角。他说：“党的十九大提出，决胜全面建成小康社会，必须打赢三大攻坚战，其中一项重要内容是防范化解重大风险。”而防范化解重大风险的重点是防控金融风险。
郭树清重点提到了房地产泡沫风险：“房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。近年来，各地区各部门根据‘房住不炒’和‘一城一策’精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。”
文章发布四天后，12家房企被约谈。
住建部表示，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
尽管还没有明确的红头文件被披露出来，但从几家房企的反应来看，他们似乎默认了“三条红线”和“红橙黄绿四档”管理的存在，有房地产商说会认真研究，有的则表示目前该事项还处于提报资料阶段、监管还未正式划定执行范围和执行标准。
据《经济参考报》8月28日报道，三条红线是：
1）剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2）净负债率不得大于100%；
3）现金短债比不得小于1倍。
除了三条红线，拿地销售比是否过高和经营性现金流情况也将作为监管机构考察的重要指标。
报道还称，房地产企业被分为四档进行管理：
1）若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；
2）若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；
3）若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；
4）若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
上述12家试点房地产企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成调整以达标。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制，到了这一步，几乎就是判了相关房企的死刑。2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。
生死攸关，也就难怪房企在中期财报发布会上各种表态支持了。有的房企表示，早在所谓的“三条红线”之前，他们就在努力降杠杆、降负债、回流现金了。有的甚至表示这是机会。
融创中国行政总裁汪孟德：争取未来在三年内达到这个目标
我们有几点的看法：
第一点是我们认为这项政策是正面的，因为在近年来我们也一致的判断中央政府对房地产还是坚持“房住不炒”、“不把房地产当作短期经济的刺激工具”、“稳地价、稳房价、稳预期”的基调的。而这个政策是跟这个基调一脉相承的，它主要的方向还是“稳存量、控增量”，也就是在保持稳定的情况下能够逐步降低杠杆。而是这个政策不是对某一个企业的，而是对整个行业的。并且我们也相信央行把握的度还是非常好的。
第二点是我们对于宏观政策是有提前判断的，这个政策的出现是在我们预期之内的。因此我们从2017年开始已经在推进有息负债总量的控制以及杠杆率的降低，并且我们也把降杠杆作为未来三年的重要工作之一。从我们今年上半年的动作也可以看到，我们其实已经提前做了准备。从去年开始我们一直是在做几个动作：一个是稳定整体负债结构，来增加我们的净资产，以降低杠杆；同时我们也在调整我们的负债结构，以降低融资成本；而且我们也在推动调整资产以及土储结构来调整我们的流动性。
第三点是关于具体指标，我们已经能够达到央行的要求。我们的负债率一定是会持续的快速下降，我们争取净负债率到年底有一个明显的下降，今年年底达到120%，明年年底达到100%以下。当然我们的短债比其实是符合要求的；而剔除预收账款的净负债率是比较慢的，因为这个是要靠利润的积累和净资产的增加来逐步降低，我相信我们剔除预收账款的净负债率每年都会有逐步的下降，争取未来在三年内达到这个目标。
万科总裁祝九胜：认真研究，尽快适应
自媒体叫“三道红线”，我们会认真研究，尽快适应。我们对自己的适应能力有信心，万科会认真研究，尽快适应相关的规定。万科保持现金为王，上半年现金短债比在2倍及以上，公司已经连续11年经营性现金流为正。哪怕今年受到了疫情和市场变化的带来挑战，上半年经营性现金流仍然为正。当然对重点房企的资金监测和管理规定会不断细化，万科也会跟踪细化的要求。
整个行业的长期政策的基调和导向是没有实质性的变化，政策工具的组合运用都是为了继续维持房住不炒，租购并举，稳地价，稳房价，稳预期，因城施策，总体的基调不会发生变化，维持整个行业的健康稳定的发展。，万科作为参与其中的一个市场主体，要不断的观察，不断的适应，为整个行业的稳定发展做一点自己该做的事情。
长期的主张是当好农民，种好地，做好自己的事情。
恒大总裁夏海钧：成为房地产调控模范生
这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果，楼价、地价和预期都稳定下来了，恒大集团坚决拥护房地产调控政策，努力使自己发展目标符合国家的调控要求。
1月份恒大对疫情的把控比较准确，觉得有风险，1月份就向资本市场发了60亿的高息美元债，但这不是想继续扩大规模，是为了有效确保公司有充分的现金流。3月份开始大规模的进行战略目标调整，高增长和控制规模都已经实现。
恒大的大部分都是通过按揭回款，恒大会快速增加销售额和快速增加现金回笼，这可以有效降低公司的银行贷款和负债。恒大将一如既往地成为房地产调控模范生。
旭辉控股董事局主席林中：新政出台对旭辉影响较小
此前房地产市场已经出现房住不炒、分城施策、租售并举等一系列调控举措，此时出台“三条红线”政策，会防止未来房地产市场出现一系列金融风险。优秀的企业，是实施均衡发展的战略，财务稳健以及坚持长期主义的企业会受益这种政策。然而对于依靠高财务杠杆啊，盈利能力弱的企业，影响可能就会稍微大一点。
旭辉过去一直坚持均衡发展策略、坚持长期主义、坚持财务稳健，所以新政出台对旭辉影响较小。
绿城中国执行总裁耿忠强：已经对负债规模进行了主动控制
绿城中国对于“三道红线”新政很关注，操作细则目前还没有出台，但这个细则将会对于行业平稳健康发展起到正向作用。绿城中国这几年发展借助了融资杠杆但没有依赖，此前已经对负债规模进行了主动控制，大股东对于我们的负债也有严格要求，截至6月底净负债率是66%，现金短债比为1.8，各项财务指标趋好，接下来会进一步提升经营效率，推动绿城中国高质量增长。
新城发展主席王晓松：影响不大
去年下半年已经开始降杠杆、降负债，“三条红线”对于公司的影响不会非常大。
绿地控股董事会秘书雷雨：5年前就已主动降杠杆，减负债，优结构
绿地香港5年前就已主动降杠杆，减负债，优结构，剔除预收款后的资产负债率为50%，国家红线是70%；净负债率是38%，国家红线是100%；现金短债比达到1.86，国家红线是1；处于绿色通道。全球和中国的货币政策因为疫情影响一直相对宽松，外资和境内成本是稳中有降，但是房地产政策还是相对谨慎，从“345”的新规可以看出，整体国家政策向更具有国有背景及大型企业和头部企业进行倾斜。
中海董事长颜建国：一条都没碰
中海没有触碰一条红线，一直坚持审慎的财务策略，保持合理的负债率，保持充裕的现金。
过去五六年，房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快，相较而言，大家感觉到中海比较保守，发展速度慢一点，但是公司在保持60%以下负债情况下，销售还是实现了快速的增长。
另一方面，中海的投资逻辑是根据企业所需要的净利润来反推销售规模，再反推投资规模。如果要保持利润总额的持续稳定发展，投资规模也需要持续稳健的增长。
随着规模的增长，叠加公开市场竞争较为激烈，所以我们要做两方面的准备，一方面在公开市场用更多的机会拿到符合我们投资标准的土地。第二方面在非公市场也需要做很多的工作。
大湾区、长三角、环渤海区域，都是我们投资的重点，有合适的机会，符合我们投资刻度的，我们都会比较积极地去拿。
随着存量时代的来临，我们希望我们的销售规模要尽快的进入行业前五。核心发展目标还是希望利润总额能够持续稳定的增长。