上海、西安，新房房价何以坚挺？

在年终之时，上海楼市即将“翘尾”收官。

根据统计局发布的11月份70城房价数据，一线城市中，上海新房价格指数环比、同比分别上涨0.6%、5%，呈领跑之姿。

把时间拉长来看，今年1~11月，上海新房价格指数均值涨幅达到4.5%，居70城之首。

70个重点城市中，还有一个城市新房价格同比呈上涨趋势，那就是西安。作为新一线城市的代表，西安在今年1~11月新房价格指数均值涨幅达到3.2%，在全国范围内同样表现不俗。

△图源：国家统计局

是什么原因支撑了这两座城市新房价格的坚挺表现呢？

一、上海连涨30个月

国家统计局数据显示，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨城市数量17个，较10月份增长10城；4个城市持平。

在一线城市中，上海新房价格继续领跑，其新房价格指数环比上涨0.6%，同比上涨5%。

不仅如此。2024年1~11月之间，上海还是唯一的新房价格同比上涨的一线城市，涨幅达到4.5%。

在一线城市新建商品住宅销售价格普遍波动，尤其是自2023年10月以来整体进入下行区间的背景下，上海的新房市场展现了强大的韧性。

自2022年6月以来，上海新房价格环比持续保持正增长。换句话说，已连续30个月实现“比上月略涨”。

上海新房的坚挺走势从何而来？

时代周报记者梳理发现，高端新房集中供应、购房措施不断优化调整以及对人才持续的吸引力等，均被业内视为上海楼市坚挺的主要因素。

今年以来，上海豪宅市场热度一直较高，改善型住房需求旺盛，在一定程度上支撑起房价的坚挺走势。

据克而瑞数据显示，2024年前三季度上海总价3000万元以上高端住宅成交近1900套，为2023年同期的2.6倍，成交套数创下历史同期新高；总价5000万元以上的高端住宅成交440套，为2023年同期的3.1倍；总价1亿元以上高端住宅成交约30套，为2023年同期的6倍。

2024年以来，上海共产生了30个“日光”盘，其中均价10万元/平方米的高端住宅楼盘就有17个“日光”，占比接近六成。

与此同时，今年以来，从中央到地方，一揽子促进房地产市场止跌回稳措施密集出台，房地产市场出现积极变化。

具体至上海，今年9月，上海六部门在“沪九条”的基础上再度出台重磅楼市政策，在调整住房限购政策的同时，优化信贷政策、调整住房税收政策等7项内容，业内称之为“沪七条”。

新政实施后，上海的住房市场呈现出前所未有的活跃局面。据上海中原地产数据，当月上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。

另据克而瑞数据，2024年10月上海二手房成交面积约196.12万平方米，同比上涨66%，环比上升52%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，政策的宽松对市场产生了显著的积极影响。非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满1年及以上”可购买外环外一套；连续缴满3年及以上可以购买外环内一套。这大大降低了购房门槛，进一步激活了市场需求。

11月份，上海又陆续下调契税、增值税，取消普宅非普宅标准，随着一系列政策举措落地后，上海楼市进一步进入宽松期，系列新政推动消费者的购房意愿再次提升。

安居客监测数据显示，11月，上海二手房累计签约成交达27050套，不仅是2024年以来二手房成交量最高的月份，同时也创下近44个月以来的最高单月成交量。

12月以来，上海二手房成交量已经达到11213套，连续九周周成交量突破6000套。若这一趋势持续下去，预计12月的月成交量有望达到2.8万套，甚至可能突破3万套大关。同时，二手房的挂牌量保持稳定，市场均价也有所上涨，达到了62087元/平方米，环比上涨了1.29%。

二、西安新房价格为何坚挺？

作为新一线城市，西安的新房价格保持坚挺。

2023年，在国家统计局公布的全国70城房价数据中，西安是为数不多的新房价格未下跌的城市。

进入2024年，西安的新房价格虽然偶有波动，但总体呈上涨趋势。今年前11个月，除5月、9月、10月、11月环比下跌外，其余月份环比上涨，1~11月同比平均涨3.2%，是70城里除上海外，唯一新房价格同比上涨的城市。

西安房价上涨的原因可以从多个方面来分析。首先，前几年，大量高价地块的入市显著抬高了西安的新房房价。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪曾在接受时代周报记者采访中表示，从土地供应来看，这几年西安地价一直处于上涨态势。随着地价上涨，使得一级市场传导到二级市场的动能更为显著。

与此同时，房企在这些高价地块上推出了高溢价的产品，进一步推高了房价。据克尔瑞地产研究分析，西安高改和豪宅类产品集中入市带动了成交份额扩容，结构性拉升了房价。

数据显示，西安新房总价段中除了100万~200万成交占比稳中有降之外，其余总价段均呈现出占比持增态势，其中300万~400万增幅较为显著，由2023年成交占比18%增至2024年前8月成交占比21%。

在供给端发生变化的同时，西安也在需求端上下足了功夫。

2017年，彼时西安出台了号称最低门槛的户籍新政，掀起了一轮“抢人大战”，两年时间七次调整户籍政策，放宽落户条件，极大推动了西安人口增量的上涨。

从2017年到2022年，6年间，西安的户籍人口增长了169.5万人。截至2023年，西安常住人口达到1307.82万人，是西北地区唯一人口过千万的城市。

“西安作为西北地区的核心城市，拥有较强的虹吸效应，吸引了大量外来人口，特别是从周边城市和地区前来购房的需求。此外，西安拥有多样化的产业机会，这也为其房地产市场提供了坚实的支撑。因此，具备产业基础和人口流入的城市，其房价通常能够保持较为坚挺的走势。”严跃进说。

广州市房协专家委员会委员、地产经济学家邓浩志告诉时代周报记者，从目前房地产市场情况来看，一线城市和部分二线城市有所回暖，这些城市的特征是经济和人口规模较大，具备较强的市场基础；同时，这些城市所在区域占据重要地位，周边没有更大的城市分流购买力。“西安正是符合这一特征的典型城市。”

展望后市，克尔瑞地产研究表示，上海今明两年仍为城市更新类豪宅供应井喷高峰期，房价还是有望延续当前增势，而西安房价增幅更多保持平稳，增幅或将不及上海。

本文来自微信公众号：时代周报，作者：李杭，编辑：潘展虹