本文来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：费雪、Ellie，编辑：李晓丽，视觉设计：潘悦，题图来自：视觉中国
1. 火了！千亿资金涌入IDC
这个夏天，IDC（数据中心）投资火了。
“一个指标值上亿，有钱都没处投了。”在一家投资机构接触过不少IDC项目的李磊跟投中网透露。
“不是你想进入就能进入，国企和大型民企才有能力布局。”创业者秦杰，服务过谷歌，脸书，菜鸟等大企业的数据中心建设。在他看来数据中心门槛不是一般的高，眼下的数据中心投资主要是指标生意——牌照一开，黄金就来。
但指标的价值，在一些上市数据中心专业服务商眼里看来，这反倒是最不重要的。一位数据中心高管对投中网表示，“整个行业具备数据中心资质的有1000多家，指标根本不是问题。”
但这不妨碍热潮里的投资者们占坑。
先开始这还只是小玩家追逐的风口，但连黑石、高瓴这样的大PE也进场之后，数据中心的热度有了质感。
PE层面的数据中心投资热潮，从今年6月开始一直热到现在。
6月22日，万国数据完成了逾5亿美元的新融资，高瓴资本一家就出手了4亿美元，最终获得万国数据3.8%的股份。
就在6月22日同一天，同在美国上市的IDC服务商世纪互联也获得了黑石集团1.5亿美元的投资。
紧接着，7月，远洋资本发行了国内首单IDC新型基础设施ABS，基础资产为云泰数通的IDC服务收费收益权，项目储架规模为32亿元。
7月23日，中信产业基金（CPE）正式与万国数据成立了一个合资公司，以承接北京通州的一个大型新IDC项目，耗资约26亿元。
到了9月，由黑石前高管们组建的私募机构Stone peak与Digital Edge共同投资10亿美元成立合资公司投资数据中心，目前已经在日本启动了两个项目。
伴随着数据中心投资热，行业上市公司的股价也随之疯涨——万国数据、数据港、世纪互联股价半年内接近翻倍；创业公司如秦淮数据，也准备趁热打铁，赴美上市。
在国际范围内，数据中心的标杆早就有了——全球第一大的数据中心上市公司EQIX目前市值超660亿美金。全球第二大的DLR，市值近400亿美金。
这股投资热浪，其实早从去年下半年就开始了。戴德梁行北区估价及顾问部主管胡峰对投中网表示，去年下半年有关IDC的咨询客户就越来越多，眼下IDC已成为除写字楼和物流地产外投资机构2020年最青睐的物业类型。
保守估计，近千亿资金正在涌入数据中心产业，这种疯狂的投资热背后，是数据中心供不应求。Stone peak高级董事总经理Brian在一份声明中说：“亚太数字基础设施市场是世界上增长最快的市场之一，需求持续超过供应。”
2. 围猎：3000亿新风口的投机者
那么数据中心到底是一个多大的市场？
根据中国 IDC 圈科智咨询的报告显示，2019年我国IDC业务市场规模超过1500 亿元，预计到2022年将超过3200亿元，同比增长28.8%。
3000亿，或许还只是保守估计。随着5G大面积推广，云服务需求增长，基础设施公募REITs开闸，中央首次把IDC列入“新基建”……数据中心投资只会更火。
这个爆火的风口，也迎来了一批批围猎者。
最先一批涌进来的是嗅觉敏锐的掮客，他们大多数有着数据中心的专业从业背景，借助对行业的了解倒卖指标，居间融资。
王勇是一家大型公司的数据中心负责人，最近就在帮一个数据中心项目找融资，建设批文都有，就差钱了。但王勇接触过的一些社会融资利率太高，不划算，还得继续找。
比掮客投入力度更大的还有2类机构：一类是项目玩家，一类是专业不动产PE。
所谓“项目玩家”，指的是那种政府关系好，能拿到批文，找一个通用的IDC研究院，几个设计人员就能搞出一个IDC。
“项目玩家没想那么多，以为盖起来拉几个客户就行了。没有考虑成本匹配、对客户的适应度、灵活性、长期的投资回报等问题。现在这一波供应起来了以后，客户随时能跑，做到最后压力很大，一堆遗留问题。”
一位从事IDC运营的上市公司高管对投中网说，“我们擦屁股的事干的太多了，他们进去以后才明白，IDC不是那么好干的，不如趁早套现算了 。”
项目玩家渐次退场后，大PE成为数据中心投资主力。
这么多玩家林立，如此多热情涌入，数据中心到底是一门怎样的生意？
戴德梁行北区估价及顾问服务部主管胡峰认为，数据中心是典型的重资产行业，资金门槛较高，有足够资金支持的企业才有能力去布局。
仅从投资门槛来看，北京、上海品质较高的数据中心（IDC）建设成本大约为30000-40000元/KW，折合成单个标准机柜的建设成本约为15万元。单个数据中心的投资门槛基本都是几十亿起。
但资金并非数据中心投资最大的门槛，数据中心的运营离不开电力和网络的保证，政府与基础电信运营商的支持也至关重要。数据中心投资尽管火热，但一脚迈进去之后坑也不少。
3. 玩火：一入IDC深似海
一个IDC的投资门槛大概多高？
“每个机构都有自己的IDC研究团队，基本一个小时聊下来就知道这个资产能不能投了。”接触过不少IDC项目的李磊谈到，投资IDC需要专业、长期的积累，需要有系统性的IDC投资运营能力，包括成本核算、现金流核算、估值能力、运营能力、客户等能力。
这个行业的复杂还呈现在人力结构上。投中网了解到，IDC是一个极度复合的行业，HR招人时，既需要懂设备、网络、软件、也需要懂边缘计算、懂5G、芯片的，甚至还要懂水电安装的，“原来这些人是不会在一个公司的”。
所以，要做IDC，门槛不低。
“一组5000个机柜的整体资金要8.5个亿，参股的机构单笔出2个亿，能出这么大笔资金的只有大机构，或者对行业有所了解，并不是看IDC火了就想捞一把的人。”李磊觉得这不是普通玩家轻易能入场的行业。
但大PE入场也并非易事，IDC投资第一道关就是估值难度。
李磊跟投中网表示，IDC的估值涉及到很多方面，区位、能评、电力、土地卖不卖、有没有客户、地是新地还是老地、一层还是多层、有无电梯、承重多少等等。
其中，最影响估值的四大因素是：地段、能评、电力、客户。
从成本端来看，IDC的整体拥有成本由直接成本、电力成本、财务成本、运营管理成本、空置成本等组成，其中电力成本占比超过了一半。所以，这使得很多IDC的估值，实际上是用批下来的电来估值的。
鼎晖投资甚至认为，一个IDC项目的价值上限，取决于其配给的电力容量，这是由政府审批所限制的；而一个区域的IDC项目的供给上限，取决于这个区域的电力设施配套，这是由电网规划所限制的。
不过，在所有要素当中，选址布局是IDC建设的核心竞争力之一。选址成功了，IDC建设基本就成功了一半。
IDC选址首先看地段。通常，IDC在一二三线城市的布局有所侧重，按功能不同，热处理中心、数据处理中心一般会放在一线城市，要求交通便利；冷处理存储中心一般会放在相对偏远的地区，要求能源、水电发达。
虽然IDC选址的基本道理不难懂，但实操中不少项目玩家还是会踩坑。比如，业内人士点评亚马逊（AWS）在宁夏的布局就觉着选址有误，“是被招商引资吸引的，宁夏看上去有比较冷的水，但最大的问题是网络。”
还有一批早年去内蒙古建数据中心的项目公司，似乎也踩了坑。一位业内人士回忆，“七八年前，政府、运营商一窝蜂去内蒙古建设数据中心，现在剩下的没几个了，一般的公司早死了。因为没客户，距离太远了，网络也不合适，很多配套要素都没有。”只有极少数熬下来的数据中心，接了冷数据存储的业务，又回了一口气。
交通问题也是一大隐藏的门槛，这会左右未来客户的类型。外地的数据中心很难服务好总部集中在北上的金融大客户。因为一旦发生问题，金融机构的工程师是要赶往现场处理的，即便交通再便利，物理距离没办法缩短，金融机构等不了那么长时间。
作为数据中心的超级大客户，金融机构是主力，云计算公司也是大客户，它们不约而同都对一线城市的需求更旺盛。在供给端，云服务商希望自己的服务器离用户最近，使得一线城市成为兵家必争之地。
客户端的需求倾斜也左右了入场的投资机构。李磊说，“投资人的心态是，只有在一线城市有IDC，基本上就不愁卖。”加上一线城市IDC往往有稳定的现金流，在市场不好的情况下，投资一线城市是比较稳妥的做法。
从目前的情况来看，虽然北、上、广、深等一线城市数据中心资源最为集中，其上架率达到60%～70%，但由于云计算和互联网催生出来的需求还没有完全得到满足，持续出现20%到25%的供需缺口。
而在西部地区、包括内蒙等北部地区，数据中心总体为供大于需。
庞大市场前景下的供需错配，使得5G和云计算还没来，IDC投资就提前进入了“卡位赛”。
4. 盛宴：IRR 10%～20%，PE抢滩北上广深
这场“卡位赛”投资收益如何呢？
苹果IDC业务的主管人士对投中网表示，业内的IDC项目估值均以10倍计算。
目前来看，IDC收益率显著高于传统物业收益率。
中金公司在数据中心的研报中披露，目前国内运营领先的IDC服务商投资的回收期约在5至6年，投资的IRR约在17%～20%之间。
戴德梁行胡峰表示，IDC的IRR（投资回报率）通常为10%～20%，其中批发型IDC的IRR多处于10%～15%，零售型IDC的IRR通常处于15%～20%。
中信资本是国内深度参与IDC投资的机构之一，中信建设信金IDC基金总经理薛亮的团队分析，土地、市电引入成本如果超过25%、达到30%时，整个项目的IRR会下降得厉害。比如北京，土地就是贵，电力引入也贵。所以，北京IDC的成本确实比周边地段要高很多。
PE入主之后，项目玩家的打法不灵了，投资专业化的数据中心服务平台成为更高效的参与方式。
拿国内IDC市场为例，除了黑石、高瓴近期加码IDC运营商外，早在2019年，贝恩资本就收购秦淮数据，Actis英联投资投资了朝亚控股，基汇资本与中金数据建立合资伙伴关系。
在去年，万国数据与GIC（新加坡政府投资）达成合作，采用轻资产的模式承接国内客户在边远地区数据中心项目。据投中网了解，这种模式IRR虽然不高，但收益非常稳定。
至于万国数据与中信产业基金合作收购的通州数据中心项目，投中网了解到，万国数据之所以收购是因为该项目体量大、地理位置稀缺，整个手续比较完整。
盛宴很热，但投资总归要退出。还有一个退出通道的利好，助推着这股数据中心投资热——REITs开闸。
在海外，IDC的退出方式较为多样，有上市、直接交易和REITs等方式，其中REITs化IDC占全球IDC市场份额比重30%左右，比如美国的Equinix、Digital Realty Trust和新加坡的Keppel DC REIT等。
今年上半年，全球160只市值超过20亿美元的REITs中，有三只IDC相关的REITs跻身表现最强劲的20强之列，平均总回报率约为14%。国内目前主流的退出方式还是公司上市和直接交易。
不过，高力国际副董事陈芳茗告诉投中网，REITs新规要求严格，满足REITs条件的项目相对有限。
“REITs要求项目要有所有权，目前很多成熟的项目是没有底层房地产资产的，很多是一个长期的租约，另外还需要有三年盈利期的要求，目前我们预计可能某些大的IDC公司会拿单个大体量含土地产权的成熟稳定项目出来试水。”
以中信建设信金的IDC基金为例，其为5+2的模式：开发持有五年，通过发REITs或设立IPO的模式退出。
中信建设信金IDC基金总经理薛亮表示，其发行的IDC基金，LP的IRR要达到15%。不同的资本有不同的特征：人民币基金不一定要持有物业，退出的估值倍数（EV/EBITDA）按8～10倍；美元基金一定要持有物业的，退出是按10-12倍。
Actis合伙人曾表示，可以将IDC项目本身、所有土地、能评、电力、网络等合约及证照、完善的管理、销售和项目运营团队打包在一个公司内，退出时以“平台交易”的方式上市或出售，来实现更高的溢价。
IDC投资收益颇丰，但不是每个人都能走到最后，成为盛宴的主角。一家IDC专业运营商感慨：“IDC是一个长跑生意，最后比拼的是综合能力和规模。”行业从项目分散走向集中化是数据中心必经的一个过程。
（应采访者要求，文中李磊、王勇、秦杰为化名）
本文来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：费雪、Ellie，编辑：李晓丽，视觉设计：潘悦