说是养老地产，实际上只是拿海景当噱头，乐园、小镇、医院等所谓的文旅康养配套建设，仅止于画饼。说真的，送上门的财富密码，还是小心应对为妙。本文来自微信公众号：新周刊（ID：new-weekly），作者：林辣，题图来自：视觉中国
什么样的房，能让人在精神上趋之若鹜、行动上避之不及？
去年被频频提及的鹤岗算得一例。一套房的价格能比一线城市的一平米还便宜，就是整个城都没什么人住。
如今楼市又有一员大将出圈，还是海景房。
海景房听说过，白菜价海景房可不好找。这种便宜捡了还不情愿，哭着喊着要退房，属实闻所未闻。而这些“楼市奇观”，都发生在乳山银滩。
但与人口流失、房价一路跌的鹤岗不同，乳山的海景房，只要你还没买，就能持续保值。但要是买了，跌起来没商量。
即便如此，照旧有源源不断的买房客搭上前往乳山海景房楼盘的大巴，在阵阵海风的吹拂下交出数十万的积蓄。
一、“乳山模式”，撬开中老年人的最后一个钱包
持续了十多年、至今仍能赚到钱的“乳山模式”，是怎么把楼市中的“垃圾股”卖出去的？
零几年那会儿，北京的房价一平米还不足万元。但在北京的街头、上海的公园、东北的闹市区里，人们总不时能遇到推销乳山海景房的地产人员，热情邀请他们加入仅需数百元甚至免费的看房团，怂恿他们“花十五万，拥有一个海边的家”。
乳山好不好？单看环境的话，还是过得去的。地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，三面环山，南濒黄海，银白沙滩蜿蜒20多公里，有“金岭银滩”美称。
销售人员亦振振有词：国家4A级景区，“联合国最适合居住的地方”Top2，天然“氧吧”，无敌海景，养老圣地……哪个不够吸引？
小区多人少？周边设施不齐全？问就是已经在路上，过几年就能配齐。紧接着就开始画饼：这里建医院，那儿是超市，旁边有学校，边上是公园，不远处还有片高尔夫球场……假以时日，马尔代夫也要被乳山按在地板上摩擦。
你要犹豫，对方就反问你了：要热闹回老家呀，来这里不就图清静避暑？
即便是这么站不住脚的说辞，被窗外的阳光沙滩晃晕了眼的看房客，还是稀里糊涂点了点头。
当然，没有哪个房产中介会忘了提升值空间。一平方最低才1800元呀，买上一套等个几年，稍微出息一点儿都能涨个几十万，四舍五入可不就是捡钱？
对不置可否的看房客，中介们还有最后一招：定金只需几万元，要是后悔了随时可退。就是这句话，让不少人一步步迈进了“海景房陷阱”。
只可惜，几乎每个买了乳山海景房的人，都没等到这地儿“出息”的一天。
当年20万买一套房，如今能原价卖出已是万幸，算上通货膨胀已经是亏了。但为了避免越亏越多，有人宁愿直降8万~10万元，也不想砸自己手里。预想中的捡钱，变成了扔钱。
图/微博via霜叶
为何卖不出？还不是因为根本没法住。
银滩自上世纪九十年代开始开发，但说好的配套设施至今还是近乎无。要买东西，不赶早上的集市，就只能去生活超市，小卖部都未必找得到。
最近的医院只有二甲的乳山市第二人民医院，此外就是白沙滩镇中心卫生院，12公里外才有三乙的乳山市人民医院。但这些都不入乳山人的眼，大病还是去烟台毓璜顶医院。
关键是身处北方还没暖气，逼得买了房的人只能像候鸟一样，每逢夏天来这里。
一位假期来居住的业主如是说道。/梨视频
暑期入住率能到30%~50%，冬天连10%都不到。晚上出门散步，几公里见不着一个人，灯都不亮几盏。比清新海风先到达鼻腔的，可能是海鲜腐烂的气息。
然而夏天并不全然舒爽。空气湿度大、含盐量高，对人体、房屋、家具、电器等都不友好。东西发霉易损坏还是小事，来场破坏性大的台风就得重新装修，住久了关节炎都找上门。
去一趟也不容易。从北京出发有直达客车，单程十几小时。上海出发得到徐州中转，全程20小时以上，还是高铁转火车。别的地方就更麻烦了，先搭飞机到山东威海，再坐2小时火车。谁让乳山既无机场又无高铁。
这一路奔波，年轻人不想折腾，老年人折腾不起。奔着养老买的房，先把老人自己养废了。
但房产中介永不停歇。光靠一点点信息差，就能从全国各地不断带来待割的韭菜，以至于乳山海景房楼市呈现“便宜二手卖不出”“过万新房不愁卖”的诡异局面。
大量二手房低价抛售
二、一买就亏的海景房，远不止乳山
当地人都知道，乳山海景房就是专坑外地人的产业。200多个海景房项目，足以让乳山市全部人口住进去。如此过剩的商品房供应，显然不是为乳山人准备的。
房产中介也是这么操作的，只接待看房团，散客一概拒绝，就是为了集中“洗脑”。
还主挑外地中老年人下手。这次被指“强制消费者买房”的金鼎地产，就曾被自称是前实习生的人披露：公司为了冲业绩，会要求员工跪下认顾客为干爹干妈。
为了卖房，金鼎地产还会帮不具备贷款资质的购房者办假证。付了款又是另一副嘴脸，退房是不用想了，强硬一点还有可能遭到死亡威胁。
今年7月河南本地媒体报道中，金鼎地产员工向前来要求退房的夫妻喊出“我弄死你”的话
房产博主@真叫卢俊 认为，买了乳山海景房的老人，其心态与买保健品并无二致。
孩子婚嫁生育后，跟着住不方便，去养老院怕惹闲话，最容易想到的就是再买一套小的养老。乳山环境好，中介态度热情，房子又不贵，不经比较头脑一热，确实容易入坑。
而主要面向外地人卖房的，远不止乳山。
“东北人的第二故乡”海南三亚、“小海南”广西北海等地，都曾用休闲度假或投资价值为卖点吸引外地人购房。
三亚经历过两次房地产泡沫，但基本建立起了相对完善的配套设施。世界五星级酒店众多；直达航班繁忙，亦可换乘高铁；有三家三甲医院，支持异地医保。加上海南自由贸易港的建立，未来前景如何，还真不好说。
但北海显然没有那么幸运。中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，近一年有十个城市房价累计跌幅超过5%，北海榜上有名，同比跌幅达到7.96%。
同样是配套设施跟不上，交通不够便捷，“候鸟”型住户亦不在少数。没有乳山那么不堪，但升值空间不见得大。
三、养老，最不可持续的房产噱头
回看乳山，说是养老地产，实际上只是拿海景当噱头，乐园、小镇、医院等所谓的文旅康养配套建设，仅止于画饼。
养老地产项目为什么频频滑铁卢？或许和项目本身不具备活力有关。
如今的网红圣地阿那亚，曾经也是扶不起的海景房项目。2013年曾被视为“不良资产”，以2.6亿的价格抛售。马寅接手后，靠“中国最孤独的图书馆”、阿那亚礼堂、UCCA沙丘美术馆、阿那亚艺术中心等建筑IP，成功打出了知名度，稳住了每年来打卡的年轻客群。
除开完备的配套设施，阿那亚在社群维护上也很有一手。拉拢名人成为业主，带来了许知远的单向空间、袁宁的咖啡馆、朴树家人开的餐厅等商业项目，从某种意义上也提高了阿那亚的吸引力。
高品质社群，带来了每年上千场活动，小到读书会，大到音乐节甚至戏剧节，不一而足。如今，阿那亚每年能迎来40万游客，房价比周边高出4倍左右。
舟山亦是一例。作为一个孤岛，交通非常不便。之前我和朋友们打算参加东海音乐节，但发现从广州出发的话，得先搭飞机到宁波，再坐车去舟山，还得打车去普陀。盘算一圈，只想退票。
但即便如此，从2011年始办的东海音乐节，依然凭借着强大的音乐人阵容，每年都吸引了无数热爱音乐的年轻人前往朝圣。
说到底，没有足够吸引人的长处，短板自然暴露无遗。乳山何尝不是一个好地方，解题思路多得是。就算不抄作业，发掘一下美食资源也是不错的。
地产商总是急功近利，但诚意多少总能看得出。养老是最不具备消费拉动力的卖点，满足不了基本的社交需求，跟上终南山隐居也没啥区别。送上门的财富密码，还是小心应对为妙。
参考资料：
《遭遇“海景房陷阱”的购房者们》，显微故事，2020-11-03
《上热搜的乳山海景房，到底魔幻在哪》，真叫卢俊，2020-11-01
《在这座小城买了套海景房，11年后亏掉35%！投资者：算上利息，血亏了》，镁刻地产，2020-09-12
《帮你了解真正的威海乳山银滩，在银滩生活多年朋友的客观评价》，丛政，2018-08-23
《这地方的海景房怎么卖出了“白菜价”？实地探访》，央视财经，2019-07-10
《北海即将迎来第一批候鸟老人，为何租房价格却在“跌跌不休”？》，北海楼市评测官，2020-09-24
《乳山旅游买房背后:金鼎地产数次被曝忽悠购房要员工认客户当干爹》，中国网，2020-10-27
《从“死盘”到文旅“神盘”，阿那亚如何逆转旅游度假地产传统经营的困局？》，平成文旅，2019-07-12
《我是如何操盘阿那亚的？》，领易房地产观察家，2018-02-05
本文来自微信公众号：新周刊（ID：new-weekly），作者：林辣