老钱和新钱，为何对纽约中央公园豪宅情有独钟？

老钱新钱，为何对中央公园情有独钟

每个时代，每个阶层，每个人群，都有自己的trophy asset。

犒劳自己也好，炫耀标榜也罢，总之在踏上了自认为的巅峰后，就要有相应的物件来进行结算。

对于摇子们来说，这个物件是库里南：

而对于各行各业做起来的“佬”们，这个物件（之一）是纽约曼哈顿中央公园豪宅。

位于西72街1号的Dakota是曼哈顿最有名的co-op之一，这就不是有钱就能住进来的了，具体什么是co-op，为什么你有再多钱可能也住不进来，我们有机会再讲。

两种消费在心理机制上非常相似，很可能根植于摇子们和“佬”们发迹过程中不堪回首的卑微经历与冷暖人间故事，发轫于“我终于成了”的自我释放冲动。

这样讲对那些祖上就在中央公园边上有宅子的“老钱”似乎有失尊敬，但咱们谁也别太较真，翻老账的话，这些“老钱”的财富积累未必就比摇子们体面多少。

世界上贵的房子有很多，曼哈顿中央公园周边的楼盘，当然有贵的离谱的，但也不是没有在很多“佬”们眼里比较平价的选择。

△“中央公园南”板块，也不是没有“便宜好房”，单价合14～15万人民币/平米，远远比不上深圳上海某些小区二手房价格

甚至于，在曼哈顿岛内，也有诸如上东区、Tribeca、West Village等板块，价格不输中央公园，那为何在我们的印象中，不管是老钱还是新贵，都更偏爱中央公园呢？

这就要从美国房地产销售市场特点，以及中央公园在曼哈顿地产市场的独特之处说起了。

在国内看房买房，我们首先关注一个“南北通透，户型方正”，而在美国你会发现，有一个事情似乎优先级比朝向、采光、户型还要高一些，就是景观，所谓的“view”。

你肯定有印象看过各种美剧，夸一套房子好，基本上都是“it got this great view！”，没有说这户型真好啊，这房间通风绝了的。

而中央公园附近的房子，view是这样的：

是这样的：

上面昼夜景观均来自Extell开发的Central Park Tower顶层阁楼套房，一度要价2.5亿美金。据说在57街、59街超高层住宅里，看到肯尼迪机场飞机起降的感觉，是飞机在自己下方。

中央公园在曼哈顿是个特殊的存在，诸多城市规划围绕其制定特殊规则，催生了“亿万富翁街”（Billionaires' Row，即第57街位于中央公园范围内的部分）上不断刷新纪录的世界最高住宅。

为保证公园东西两侧第五大道和中央公园西大道上的楼宇不在公园内投射大面积阴影，维持城市街景的协调外观，城市规划局（Department of City Planning）在中央公园片区设置了特殊规划区，新建项目有严格的限高：

△第五大道和公园大道之间，59街至111街，新建建筑限高70米或19层

通常来讲，纽约市的规划法案（zoning law）并不直接限制建筑物的高度，而是通过容积率（floor area ratio，FAR）和建筑体块来实现密度规划目标。举例来说，一块位于R-9规划区的土地上可以建造9倍于地块面积（所谓计容面积）的大楼，叠加建筑形体的相关规定，一般可以建15层左右。

既然规划限定了FAR和建筑形体，又有这么多特殊规划区，中央公园南侧怎么会不断冒出来四五百米的高楼呢？

概括说有两个原因，一个是air rights交易，一个是规划法案中存在“漏洞”。

air rights不是制空权，全称是unused development rights，未使用的开发权。如果一个地块本来规划允许建造5万平米，但实际只造了4万平米，那么没有用足的部分就叫这块地的air rights，在包括纽约在内的美国很多地区，这是可以交易的。

△左侧的1号地块将未使用的计容面积卖给了2号地块

有钱人追求住的更高，驱动开发商把楼建的更高，于是在新开发项目时，只要条件允许，都会与地块周边其他土地所有权人进行大量的air rights交易，获得更多的计容面积开发权。

恰巧纽约又是一个新旧建筑犬牙交错的城市，一些历史建筑或者老建筑在当时开发时就没用足FAR，或是后来规划更新有了新的FAR，但无意继续加建扩建，就将这些air rights卖给了新地块的开发商。

可是，即便能收购足够的air rights，考虑到其他限制条件，也不能无限高啊！这里开发商又利用几个规划法案中的bug，不断突破世界最高住宅的纪录。

一个bug是在一些特定地区，如果建筑物占据地块的面积小于25%，则建筑物就没有限高，这也是为什么你会在纽约看到很多超高层住宅以“铅笔楼”的形态出现。

另一个bug则是“机房层面积不计容”的规定，一栋大楼需要规划相当一部分面积作为机房，为整栋楼提供通风、供暖、电力、电梯、智能楼宇服务等，用于这些服务目的的面积，在规划口径上，可不计入FAR。

聪明的你，一定想到了如何利用这一条规定，将能卖的住宅建的更高，没有错，就是把机房层放在大楼的中部，然后把层高极限拉高：

△这些机房层分布在高层建筑的不同位置，一方面服务于楼宇功能，另一方面将楼体高度向上顶升

机房层这个bug在一段时期内被滥用，招致周边居住市民的不满，闹出过很多官司，前几年纽约市规划局也针对性地对该规则进行了更新和修补。

总之，在曼哈顿中央公园板块选房，只要你有钱，就可以住在云端。这和摇子们的库里南还不太一样，库里南毕竟是量产车型，星空顶你有他也有；

而曼哈顿铅笔楼往往一层一套，属于字面意义上的稀缺，顶楼penthouse更是蝎子粑粑独一份，能给到买家的至尊感是无与伦比的。

Wall Street: Money Never Sleeps

这时候有人就要大摇其头了，不就是一套房子么，纵有广厦万间，不过夜宿一床啊。

no，no，对于钱能买到什么，想象力不要过于局限，花得起大几千万上亿美元买房子的人，是有很多特殊需求要满足的。

另一个著名的铅笔楼项目，432 Park为业主提供的服务，专属礼宾团队，私人管家服务、安排机票、管理和运输私人汽车、私人聚会策划、安排明星出席你的聚会、购物陪同、艺术品修复、艺术品运输、管理和展陈、家具清洁和维修等等。

另一些项目则提供如MoMA、High Line公园私人展览和聚会的独家准入权。你说别逗了MoMA买张票我也能进，高线公园不是免费的吗？

大错特错啊我的朋友，可以了解一下纽约有多少私密展览、活动和聚会，是invitation only的，有多少博物馆内藏品轮展的话和公众见面要好几年甚至十多年一次啊！而你，我多金的朋友，因为是中央公园豪宅业主，获得了这一切。

是的，你爱纽约，纽约是你的，也是我的，但归根结底，是有钱人的。

我有朋友住中央公园

虽然中央公园豪宅离我们似乎很遥远，但是它们的业主，有一些和我们还是有密切联系的。

比如你总归听过披头士的歌吧，或者你总归是一个996的打工人吧，那么给你996福报的Jack Ma老师，你的朋友，也是中央公园业主。

据报道，为杰克马和蔡崇信管理家族财富名为Blue Pool Capital的公司，于2022年初购买了220号中央公园南大道的顶层公寓，购买价格1.88亿美元。

△马哥买的这栋楼位于76层顶层套房户型图，马哥据报道买的是60层和61层

你可能奇怪，为什么这些人在国内买了哪里的房子我不知道，但是一旦在美国买房就立刻成新闻了呢？

应该说有两个方面的因素使得在曼哈顿购置房产，不论是中国人还是外国人，成为一个新闻事件。

一方面，这种金额巨大的交易，其消费属性要远远弱于资产配置属性，事实上，通常这样的交易与买卖双方其他资产配置计划相呼应，被视为一项金融操作，人们关注曼哈顿房产交易，更多是关注买卖双方所代表的公司、财团、家族在商场上的征伐和兴衰。

另一方面，在美国持有房产需要缴纳房产税（property tax），房产税是地方税种，是地方政府财源的主要组成部分，公务员、消防员、警察、教师等公共服务人员的岗位工资就大部分出自房产税，所以社会舆论对房产税，以及与其相关的交易十分在意（交易金额会影响房产估值，进而影响税基）。

△纽约市财政局官网，“你交的税花哪去了？”

税收部门（一般是当地财政局，如NYC Department of Finance）对地产税的征收情况需要做详尽的信息披露，每一个税收单元（称为tax lot）的交易情况，自然也在披露范围内。

△纽约市财政局ACRIS系统，感兴趣的朋友可以自行搜索谁在曼哈顿拥有豪宅：https://a836-acris.nyc.gov/CP/

比如，220 Central Park South，第60层、61层两套，查询ACRIS可以看到：

你会发现目前的业主并非新闻中所说的Blue Pool Capital。按图索骥，我们通过这两套房子的BBL信息（Borough-Block-Lot，行政区-街区-税收单元编号），查询这两套房子的交易历史：

可以查到这套房子从建造完成首次交易到目前为止的所有与DOF备案的交易记录，包括抵押记录。60层和61层两套确实为同一家LLC公司所有，但并非Blue Pool Capital，时间上来看，也没有2022年的交易记录。到底马哥买还是没买呢，显得更加神秘了。

可以看到，虽然任何人只要有台能上网的电脑，就可以把脖子伸到纽约市政府信息平台，翻看这些千万过亿豪宅的所有权和交易记录，但是你看了之后，会发现几乎所有的此类高端房产，要么是由LLC公司持有，要么是由信托计划持有。往往公司名字起的也很朴素，比如：一栋三单元13D有限责任公司。

这样搭建持有结构，一方面是出于避税规划方面的考虑，但主要的还是：匿名。毕竟这个财富级别的人群，是不希望太多人知道自己的资金动向的。而美国看似全面的信息披露，也止步于此，如果你想知道这些LLC后面的实际受益人是谁，就不是敲敲键盘那么容易的了。

那么，我还有机会成为中央公园业主吗？

答案其实很简单，有钱就有机会。

特朗普最近不是在搞“移民金卡”么，以前一大堆项目搞EB5投资移民，烂尾了很多，有些项目甚至一开始就是骗局。现在金卡来了，你想换个身份，交500万美金就行。

土地资源是有限的，尤其是在像纽约这样的国际大都市。中央公园豪宅的稀缺性，不仅仅是因为它的地理位置优越，更因为它所代表的是一种资源的极致分配。

有钱人愿意花数亿美元购买这样的房产，无非是想离权力、财富和资源的中心更近一些。这种稀缺性，归根结底是人造的，是市场需求和资源分配共同作用的结果。

金钱永不眠，这是个永恒的真理。有钱人总是能找到新的赚钱方式，而普通人只能享受老板送你的996福报。

但别忘了，金钱的力量不仅仅在于它的积累，更在于它的流动。中央公园豪宅，不仅是居所，更是财富流动的象征。有钱人用钱买下这样的房产，换取继续赚钱的渠道和全资，这个逻辑，和摇子们买库里南换取眼球和流量并无二致。

当下时代，是巨变的时代，对自己进行清晰的定位，知道自己有什么资源，利用这些资源，以摇子精神为自己挣得库里南和中央公园，是时代赋予我们每个人的命题。

本文来自微信公众号：青年横财发展会，作者：Homer，设计/视觉：Lvv