本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳，题图来自：视觉中国
上世纪90年代，马明哲被大举投资房地产而获取收益的国泰人寿所吸引。从那时起，他把国泰人寿当成了保险公司做地产的标杆，并由此构建了庞大的地产投资王国。
目前，中国平安通过战略入股，已成为华夏幸福、碧桂园、中国金茂、旭辉、朗诗地产等房企的第二大股东。在它旗下，平安不动产与众多房企联手拿地的消息，屡见报端；而平安信托在房地产的布局，也不遑多让。
翻阅平安信托的“信托资产分布表”可以发现，其对地产的投资占比，一直高居前列；它发行的信托产品，也多以房地产为主。
进入2021年，平安信托更是以超40亿元的价格，接盘诺亚财富核心物业“歌斐中心”，为自身新一轮的地产投资，拉开序幕。只是，在这扩大的版图中，也隐藏着挑战。
2月26日，平安信托被深圳市福田区人民法院列为被执行人，案号（2021）粤0304执9758号，执行标的却是“0”元。
而这笔蹊跷的0元被执行，缘自于一起信托纠纷案，它也将平安信托的经营姿态公之于众。
借平安人寿“兜底”退出
时间回溯至2012年，平安信托以瑞安的重庆企业天地项目中3、4、5号楼作为底层资产，发行商业地产信托项目“平安财富·安睿1号”集合资金信托计划，投资规模约17.5亿元。2个月后，它又相继发行了“平安财富·安睿2号”。
乐居财经获悉，标的资产的经营管理主体为重庆安拓投资管理有限公司（简称“安拓公司”）。安睿1号系列信托的全部资金，被用于收购安拓公司的股权和债权；由此，平安信托持有安拓公司100%股权。
彼时，南通市诚力科技咨询有限公司（简称“诚力科技”）和自然人吴静购买了安睿1号、安睿2号各300万份。但认购产品后不到两年，底层资产已严重贬值，所涉的物业房产未能按时竣工交付，物业的出租收益也低于预期。
而原定5年的信托计划届满后，其进展并不顺利，2017年尚达不到退出的条件。
乐居财经查阅获悉，截至2017年3月末，标的资产商业部分的出租率虽然达到100%，但办公楼部分总体的出租率仅为37.39%，其中3号楼更是全部空置。
平安信托直言，“高存量及预期未来高供应量使写字楼市场竞争激烈，租金、入住率及估值均呈现滑坡趋势”，故而决定将信托延期退出。
直至2019年，在最后清算退出时，平安信托将安拓公司100%股权，即信托资产，转给了关联公司中国平安人寿保险股份有限公司（简称“平安人寿”）。平安人寿目前也由中国平安全资持有。
两个信托的收益率，究竟成色几何？
据了解，两个信托计划终止日期均为2019年1月29日，其中，安睿1号信托计划存续期间总收益率为10.03%，年平均收益约1.5%；安睿2号信托计划存续期间总收益率为9.2%，年平均收益约1.4%。
由此，诚力科技、吴静将平安信托诉讼至法院，高度怀疑其在信托产品推介环节、合同履行环节及信托产品清退环节，未能严格履行约定。
将信托经营不善的状况，寥寥数语归咎于市场因素，最后又借关联公司兜底退出的举措，显然让亏损近7年的信托购买者，愤然于胸，于是他们提出了让平安信托披露更多信息文件的要求。
只不过，由于最终断定平安信托没有义务披露更多的文件，诚力科技、吴静等主体只能默默地吞下了风险，接受了亏损的现实。
据了解，安睿1号是平安信托利用信托资金，投资商业地产领域的首次尝试。彼时，它以1.5万元/平方米的相对低价，拿下重庆天地的写字楼部分，并以整体持有而非散售的方式，寻求更高的租金水平和高品质的租户。
近年来，在房地产调整政策下，办公、零售物业的投资优势逐渐显现，而创新推出商业地产基金信托产品，似乎成为了信托发展的风向标。
但该信托产品的发展走向，出乎了平安信托的意料，曾经对投资者大加宣传与渲染，后来却与现实的收益形成了巨大的反差。
这起诉讼，虽然平安信托涉险过关，但却是它官司缠身的缩影。工商信息页面显示，直至目前，它共涉160起司法案件，案由大多为借款合同纠纷、信托纠纷、委托理财合同纠纷等。
地产生意经
2010年9月5日，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。
那时候，马明哲感慨，平安为这一刻“已经等了5年”。随后，平安系逐步加大“对商业地产和其他新投资渠道”的投入，不断扩大自身的地产投资版图。
截至目前，马明哲的平安系，已经构建了庞大的地产帝国。在中国平安旗下，各个板块或多或少都会涉及房地产。
其中，平安人寿主要从事房地产股权投资及海外商业物业投资、平安银行为房企提供融资、平安不动产从事地产开发、平安好房提供房地产相关服务，平安信托则主要从事物业投资，发行信托产品。
平安信托目前由中国平安、上海市糖业烟酒（集团）有限公司（简称“上海糖业烟酒”）各持股99.88%、0.12股权，上海糖业烟酒是光明集团旗下公司。
早在2007年，中国平安开始试水房地产时，平安信托就已在内部，成立了专门的房地产投资部门。地产的投资比例，一直高居前列。
以2019年为例，在平安信托财报中的“信托资产运用与分布表”中，房地产的资产金额达1314.88亿元，占比29.71%，基本与占比31%的实业持平。
乐居财经查阅用益信托网获悉，眼下，平安信托共约有155项集合资金信托计划，投资于房地产领域，在所有信托计划里占比超过九成。
这些眼花缭乱的信托计划中， “佳园”“龙翔”“翔远”“汇置”“鼎泰”“开元”等自成系列，投向雅居乐、融侨、祥生、龙光、正荣、时代中国等多家房企，为它们旗下项目的开发建设提供资金。
另有以企业、项目命名的信托不计其数，如“正荣2号集合资金信托计划”“融侨外滩5C项目集合资金信托计划”“大名城紫金轩1号集合资金信托计划”等，发行规模都达数亿元。
在上述的“安睿1号”中，平安信托曾对运营主体安拓公司持有100%股权，自己持有资产。但这只是个例，在大多数信托计划中，它都不涉及项目持股，最多只在项目的股权出质中闪现身影。
“升龙1号集合资金信托计划”就是一个例证。
它对应的项目公司为“郑州骏龙房地产开发有限公司”（简称“郑州骏龙”），是升龙集团旗下的全资子公司。
在接受了平安信托的输血之后，郑州骏龙的股权，几乎被5位股东上海升龙投资、福建龙旺、福建三源茂基、徐友滨、林敬祥质押殆尽，质权人正是平安信托。
依托对地产的大量投资，平安信托获得了业绩的加持。2020年，平安信托实现营收54.61亿元、净利润30.85亿元、净利润率达56.5%；同期，手续费及佣金收入43.35亿元，同比均增长16%左右。
本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳