本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，头图来自：视觉中国
一个多月前，深圳发布了一条以前没见过的调控手段：二手房指导价。
字面意思就是，在深圳一套二手房成交，不是卖家挂多少就卖多少，而是根据“指导价”定的小区均价，进行交易。
所以我们在深圳住建局官网2月8日发布调控当天的第3个文件里，还看到了深圳对3595个小区制定的指导价（均价），足足84页。
一个多月过去了，对于“指导价”，我和你们一样有太多的疑问，是时候尝试解答一下了，对于接下来要说的事情，我们只求两点：足够真实、足够细节。
一、指导价，怎么定价的
政策发布当天2月8日的文件里有解读，不过就两句：
深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。
“基础、参考”的具体维度是什么，除了一二手价格，还有其他吗？对应的权重是平均、中位数还是其他？也不知道谁能帮我，唯有中介。这1个多月据他们观察下来，指导价的定价原理，在以上面两句为原则的基础上更细化的参考维度可能还有这3点：
第一，过去2年成交均价。
展开来说是，取过去2年成交均价的平均数。这个参考系数，在整个指导价定价机制里的权重，占到60%~70%
也就是说，你拉一个小区过去2年成交均价，求一个平均数，然后这就完成了指导价定价份额的60%~70%这点延伸一下，还可以有另外一点。
第二，就是小区过去的成交活跃度。
分两个维度看：
1. 小区整体成交越活跃，那指导价越接近小区整体平均水平。
2. 近几个月成交活跃的小区，一定比前年成交活跃的小区，指导价要更贴近市场价格。
也就是说，小区近期成交活跃度越高，指导价就越接近市场价格。
第三，可能和楼龄新旧相关。
主要分为批地时间和建成时间。
1. 比如深圳南山区的“万科四季花城”5期的指导价，跟周边小区对比起来，它的指导价最高，这块地的批地时间是2001年，是周边最后一个批地的。
2. 建成时间就很好理解了，一个5年内的次新小区，它的指导价优势，在楼龄这块参考维度一定比10年、15年楼龄的要更有优势。
也就是说，楼龄越新，指导价越高，这部分权重以及和下面小区品质条件权重，共计占比30%左右。而楼龄因素本身，大概占到10%左右。
第四，和品质有关，比如小区配套、地段位置。
就是小区内部硬件更好，或者位置更好的小区，在指导价中一定有所体现。比如在一众楼梯房中，出现一个电梯房，那这个因素也一定会在指导价中有所体现。
综合上面说的这些因素，我们就很能理解，为什么同片区、同学区一街之隔的两个小区，指导价会差出12万/m2~2万/m2，我们看个具体例子：
深圳福田保税区有一个小区“宝瑞轩”，一街之隔另一个小区“丽港湾”。
两个小区的指导价相差将近1.4万/m2，同片区、同学区的它们差价到底差在哪里？
当然这是中介对这1个多月来市场的观察，不能代表全部，甚至可能不全对，但是相对来说，房子越好、品质越高、楼龄越新、成交越活跃，就在指导价中越有体现，也就是越接近市场成交价。
所以对于实行指导价的城市来说，会不会说，楼龄更新、换手率高、品质越好的小区，它的指导价越贴近市场价格，也就更能正常使用自己的贷款额度。
二、指导价，是怎么起作用的
首先，覆盖面非常广。
目前深圳市场的二手房源，3.4万一套左右。
而指导价覆盖的3595个小区的概念，是近乎覆盖到整个深圳二手房市场里每一个小区。除了一些极个别的例外，比如那些个位数存在的单价非常高的公寓复式产品。
其次，最关键的一点是，银行信贷，就认指导价。
原本就卖1000万的房子，只要房东还卖1000万，那这个指导价毫无威力，但如果银行信贷认这个指导价，按照这个指导价放款，那这个影响就很实在了。
原本按照1000万的70%给你放贷，现在只能按照700万的70%给你放贷了。而且不是一家或者几家银行这么做，而是几乎所有银行都按照指导价来放款。
面对这样的情况，卖家又是怎么进一步“推行”的？
我深圳的朋友分享了几个段子，什么买房连带家电、家具、装修也得一起买的。
还有夸张的是，还有得买房东“真迹”的。
来源：Mr.Z，知乎
最不能忍的是这张“八骏图”。
来源：百家号城市更新张栋
虽然都是段子，但也切实让我们了解了市场也在用自己的方式做反馈，因为影响确实很大。
三、我们看看，执行指导价后的市场
对购房者来说，最直观的影响，可能就是首付提高了。比如调控前一套市场价格1000万左右的房子，调控后指导价在700万，那对于买家而言，首付比例，就是300万和510万的差别。
那多出来的首付放哪？比如福田区一套88m2的两室，指导价630万，实际报盘价1050万。
那买家的实际首付就是189万+420万，然后这个钱分两笔打给银行，由银行监管，房东这时候收到的只是购房定金。
那这道简单的算术，放到深圳的二手房市场会产生怎样的效应？
中介跟我说，成交量少了很多，但是价格基本没什么变动。按周来看，指导价调控前后周，差别很明显。
很多网签卡在2月8日当天，网签量达到1263套，占当周网签量的75.5%。
数据来源：深圳市住房和建设局
调控前一周成交量大约在2808套左右，调控后第一周成交套数环比下跌30.5%。调控效果可以说立竿见影。
这至少说明一个问题，就是深圳购房者，使用杠杆的占比以及额度都比较高。所以一旦从银行贷款层面限流，对市场整体产生很大影响。
除了成交量，大家可能更关心的是成交价格。对于价格方面的影响，按照指导价卖房属个例，大部分房东还处于观望状态。
不过有一个群体例外，就是正在排队置换的。他们进入了周期，需要赶紧卖掉手中的房子，进入买房周期，这时候的他们的实际挂牌价会下调，这部分人也成了中介口中的诚意客户。
比如，福田区有一套110m2的3房，年前还是1050万，而且谈的空间也不是很大。然后业主自己看中了房子，着急置换，又碰到现在深圳的二手市场，现在价格直接降到了980万。
低总价房源也是，深圳某区一套67m2的两房，报盘价330万，指导价238万，同户型上个月成交了一套360万的。也就是说房东降价了30万左右。
还有一个很有意思的现象，就是市场上买回迁房的人变多了。
因为深圳的回迁房是全款，他把钱交给村民，村民就把他的回迁资格让出去。然后由购买人直接去跟开发商签，未来开发商盖好的房子，直接写的是购买人的名字。
所以说指导价一出来以后，本来杠杆就低，还不如去全款去做回迁房，还可以破限购。不过这些，对于政策制定者来说，并不是初衷。
四、猜猜更深层面的影响是什么
我们至少要看到这样3个层面：
第一，对于首付提高这件事，我们要看到提高首付门槛的另一个作用。
就是可以把真正的刚需，往调控前后差价相对较小的楼盘引流。这样的话，也给那些非常火的二手盘，降降温，让这些楼盘少了溢价底气。
而且展开来看，也会考虑到城市发展策略层面。比如说，如果把3595个小区的指导价和调控前市场价做对比的话，你会发现，西部折扣在7折左右，深圳湾在5折左右，比如“恒裕滨城”指导价13.2万元/m2，而它之前均价在25万/m2~30万/m2。
而东部小区的指导价离市场价最近，包括前面说的摩尔城，都是东部地区的。也就是说，买在东部地区的房子，有更大可能拿到足额贷款。
这背后站在城市战略层面来看，就是政府可能希望推动东部发展。也就是说，执行指导价的城市在制定指导价的时候，可能会把城市发展方向、发展战略糅进价格里，正在发展的地方，可能买房也更容易些
最后一层，我们需要看到这点：
一个小区出了指导价格，就在告诉大家，现在官方认定这里只值这么多钱，你要是愿意掏更多的钱买，就需要签订相关风险协议。
等于说你已经明知道自己以高于政府指导的价格购买，风险已知了，以后如果遇到其他问题，那现在就是前期提醒。
而且还不仅仅是提醒，指导价之后，我们会少用多少杠杆。之前能撬动更多资金的购房者，现在杠杆变低了，市场热度瞬间冷却，每位准备入场的人，都需要冷静下来观望。
本质而言，政策本身的作用，就是改变市场预期。
五、那为什么是深圳
目前我们听到的第一个明确并且全范围执行指导价的城市，就是深圳。可能风高浪大，自然应对策略也会更多，不过我们更要看到的是：
为什么是深圳？
中介跟我说，去年2020年一整年，深圳的房价从年头到年尾，平均涨幅大概30%左右。比如深圳某区一个小区，“东方半岛花园”一套房子，去年4月308万，现在指导价278万，而它目前真实的挂牌价格378万。
市场预期太热，这后面更深层的原因，是格外突出的供需矛盾。
很多人不知道的是，深圳每年新增人口将近30万~40万，而深圳面积只有1997.47平方千米，比其他一线城市小很多。
这就意味着深圳的人口密度很高，每平方公里土地上约有0.67万人，差不多是北京的5倍。所以供需矛盾，是考量这个问题的基数之一。
比如深圳的“沙井海岸城”，有网友给出一个鲜活的例子，来海岸城通过审核的有11万人，社保超过200个月的有1.7万人。
然后开盘当天从1.7万人里抽3000人摇号750套房，也就是1万个人里只有68个能买到房。而这两点是几乎所有热点城市房价的制热因素，那为什么只有深圳这么做了呢，所以下面才是“为什么是深圳”的回答。
深圳的杠杆率太高。跟其他城市不一样，深圳的首套首付比例还在30%，二套首付在50%。
相比其他城市首套35%、二套65%~70%的首付来说，差异不小。
5%、15%、20%的占比差别，对于一套1000万左右的房子来说这就意味着50万、150万、200万的首付资金。
而对于更大的一个一线楼市的资金池来说，是一个绝对的庞然大物。这也是为什么深圳二手房调控会从房贷这个端口卡紧。
毕竟高杠杆不仅意味着机遇，也暗示着风险，如果一旦房贷吃紧，那市场会产生一系列的连锁反应。
而大家需要清楚的是，深圳不仅是市场经济的前沿阵地，在国家战略层面，深圳应该是我们国家最年轻、最有活力、创新力最强的城市。
但是这样的城市，2021年1月二手平均单价达到9万+，体现在城市发展层面，我们会看到企业、人才流失等现象，华为搬到东莞，年轻人选择离开深圳。
所以高杠杆这件事对于深圳长远发展来说，并不是一件被乐见的事情。中国只有一个深圳，而深圳的未来不能被房价拖累。
现在看来，很多人会好奇之后会怎样，其实类似指导价这件事已经存在很多年了，像北京，长期都是低频低贷。
对于深圳未来来说，这种可能性不是没有，但是更可能的是，随着这个市场冰冻以后，指导价可能会逐步放松，恢复成正常秩序。毕竟深圳还是一个以市场经济为主的城市。
不过就目前来看，指导价的出现看似夸张，但其实发酵后效果已经达到预期。什么样的土壤适合什么样的政策。这点，深圳比谁都更加清楚。
本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽