市场上的二房东，消失了快70%

日常想不出选题的时候我会去中介门店坐坐，不是那种正规中介，是那种藏在街头巷尾的夫妻老婆店。

南来北往的租赁中介、买卖中介、资管经理、甚至二房东们有时候都会进来坐坐。

我作为里面的“异类”听得多说的少但大家也都混了个脸熟。

有段时间这小店里聊天三剑客的丙哥消失了，于是我就问店长：有段时间没见丙哥了（爱打麻将，大家都叫他丙哥）。

店长说你不知道嘛，他手里不少房子空太久租不掉，大房东又不肯降价，然后他索性不做了回老家了，押金不要了、装修钱也砸里面了。

丙哥是我朋友圈里为数不多的二房东，而且是比较大的那种，两三年前手里上百套房子不稀奇。

这两年也经常听他说生意难做，没想到这次就直接消失不干了。

于是借着假期我又开启了新一轮市调。

记得去年这时候也做过二房东选题，短短一年过去二房东市场的变化还是让我始料未及。

还是不能想象消失这么多

我通过这个店里的小圈子联系了真如、七宝、虹桥、老静安这边的二房东们。

我问的越多“离开”的消息就越多。

普陀真如的一位专职二房东十年以上的前辈跟我说，他通过自己周遭的同行以及他朋友圈里的头部二房东的现状，基本可以确定的一个事实是：二房东这两年差不多消失了70%。

这个占比不止一位从业十年以上的二房东跟我提过。

另外二房东的圈子其实是互通的，因为需要找房源和找客源的关系，二房东做的最多的事就是加同行、加群，他们对于自己的“行业”动态了然于胸，所以70%算中规中矩、偏保守的数据。

二房东群消息

这个数据背后是房源陡增、客源被摊薄后的市占挤压。

真如二房东“不忘初心”（微信化名，下同）两年前手里有差不多二十套房源，算小规格二房东。

今年年初就把手里房源清退的差不多，然后自己又回归中介行业了。

虹桥二房东“HO。”年纪不大但手里高峰期的时候运作过一百来套。

他说自己手里的房子还不算多，然后这一百来套的装修、维修、保洁他都自己来。

但现在他手里只留了十来套性价比高的房子，他也学中介将自己的房源分ABC三类，性价比高的他就留手里、拿房价格贵的就跟房东谈降价、性价比最差的他果断放弃押金，最后就留下十来套，他自己住一套。

在我聊的几十位二房东里以上两种算最好的结局。

最平常不过的就是转行或者回老家。

最差的就是那种上失信名单的，拿了租客的租金没给房东然后跑路了。

而挤压的背后，带来这些二房东和行业分手的不体面。

最好的情况就是二房东拉上房东和租客坦诚告诉客业双方，我干不下去了。

多打给大房东的房租运气好能要回来，押金是彻底要赔的、装修也是送人的。

次点的情况就是什么都不管了，但租客的钱也没多收，后面让租客和房东自己摸索。

最差的就是那种拿了租客后面几个月房租，又没给大房东，然后自己又消失的。

最差最差就是这种，哪怕是二房东自己的同行有时候都不齿。

这些二房东究竟赔进去多少呢，我以一位二房东为例：

一套长宁50平房子，5000元/月拿的房、签了7年、装修投入8万，现在是第3年。

3年断断续续收益5万左右，但去掉中介费、装修费，还倒贴3万多。

看上去还行，但架不住这样的房子他有大概十来套，分不同时间点拿的。

遇到2022年拿的房单套最高能赔4万～5万，所以30万～40万是很好赔的。

即便如此这还不是最差的情况。

最差的是当年二房东行情火的时候不少人通过杠杆进入的市场，那真的吃不了兜着走。

剩下的30%也都“改头换面”

剩下的二房东都不叫二房东了

这类二房东往往自己的规模做比较大，在中环位置手握100～200套才叫有一定规模。

他们往往会找几位和自己同规模的，或者手里有一定活动资金想投资赚钱的，然后大家一起成立一家包租公司。

规模化运营了会怎样？

如果你有厉害的装修链条，同样的装修标准你的装修链条可以便宜15%-20%。

如果你有便宜的渠道，同样的房源和客源你的获客成本可以再降低5%-10%。

最直接的你说你有钱，空置率来到70%你都不慌，你还能再耗个一年半年。

总之要提高收益活下去、风险平摊死不了。

而这时候你都不知道他还叫不叫二房东，本质上这是家公司的运营模式。

这也成为这两年那活下来的30%房东最喜欢走的路。

今天我们看到的那种批量化精装房源，但又不是来自自如、魔方这类连锁机构，背后大概率都是这种二房东转型的包租公司。

类似房源，非具体指某家包租公司

十年前上海就存在自己的包租公司，但因为二房东这种船小好掉头的模式，以及机构化中介的正规运营的两头夹击，生存艰难。

现在二房东反而转型又做回了包租公司赛道，兜兜转转又回来了。

而一旦进入规模化运营之后你不得不佩服这其中做得比较好的。

这些包租公司确实将二房东模式经营到了极致。

对于机构化的二房东而言他需要做的是把生意做简单、再做复杂、再收益。

首先二房东模式就被他们缩化成这样的模式：

越是简单的模式越是容易让机构上下一心的理解自己的位置，从而协同高效作业。

接着就是深挖每个部分的“钱”，做复杂。

比如前面说的装修是否能搭建自己的装修队，在普陀中环位置的几家大型二房东包租公司，手上房源200套以上。

他们有自己固定的4～5个装修团队、有自己的家电进货渠道，有自己固定使用的家具工厂……

房源和客源的获取是硬伤，这个渠道费省不了，尤其是客源。

不过他们中的不少也在试图通过社交平台获客。

然后跟房东的谈判也是很重要的一环，一套中环的两房是3500收还是4000收就决定了赚钱还是不赚钱。

更重要的是跟房东谈的“小头”，比如大的家电坏了包不包。

别小看这些细节，一台空调换就是两千、一台冰箱最便宜也得一千，这些小头都是二房东的大头。

最后就是如何收益。

你以为他们是通过单套赚钱的么，并不是。

单套生意的利益最大化在今天的市场并不现实，只有豪宅租赁才有利益最大化，但风险太大。

真正赚钱的是跑量，一套房子一个月赚几百，然后做高运营量，这类房源客户相对充实，不会断的厉害。

是的，就是薄利多销。

总之能活下来的二房东就是需要费心至此才能谈得上生存。这就是活下来需要付出的代价。

个体二房东活下来有没有

当然也有，只不过极个别极小概率。

而且活下来的他们都开启两种模式，一种是“龟息”。

就是缩着不动，两年前你如果带着房源去问这些房东，哪怕跨区域他也跃跃欲试。

现在你只要开口跟他说我这有几套不错的房子，他立马挂电话。

对他们而言，扩张就是死路一条，不如像乌龟一样一动不动。

另一种是“精算”。

一百套房子自己做维修、自己做保洁、自己在网络获客。

然后还跟大房东谈降价。

青浦的二房东张哥跟我说大虹桥两年前7000元/月的拿房价格（跟房东谈的收房价格）。

今年开年他们跟房东都谈到了6000元/月，大部分房东都同意的。

遇到不降价的房东就断臂求生。

看上去搭进去了押金和还没回本的装修费，但一直找不到租客的房子每天就像张着嘴的吞金兽，是个无底洞。

总之你能想象到的有关二房东链条上的每个小环节，他都能抠出三两油。

维持个基本生存，再回头思考要不要转行。

为什么会这样

我记得去年也差不多这个时候跟各位分享过。

那时候跟大家总结了四五种二房东做不下去的原因。

有2021～2022年拿房让自己骑虎难下的，两三年租金跌掉的15%～20%这就是二房东明面上跌掉的账。

有激进拿房资金链断裂的，因为过去两三年是租客明显减少的时刻。

倒不是真的租客减少，而是租客被分流的厉害，比如保租房、新增租赁房源，市场上租客可以选择的对象一下多了很多，二房东不受影响不可能。

这些原因到今年依然如此甚至更彻底，但我的想法变了。

以上的原因到今年还是二房东撤离的原因，但更为根本原因应该是整体的租赁环境。

租客租房作为在一个城市最基础的居住需求，你说减少很多没太可能。

但可能性比较大的是，保租房、不卖转租房源、新增酒店式公寓，这些产品都在分流市场上原本的客户。

这背后是这个城市居住生态的改变。

什么叫居住生态，单一的买卖不叫生态，但结合租赁、买卖，再细分下去的各类房企长租公寓、机构中介的租赁产品，买卖赛道里细分的共有产权房、配售型保租房。

这些才能组成生态，而这里面的齐头并进才是城市极力想做的。

更多元的居住生态，这是未来，也是决定了二房东这类浮游个体生存上限的个中要义。

形势比人强，这才是我们今天跟二房东说再见的根本原因。

总结

而这也是我们再次关注二房东的原因。

我经常会无目的但下意识的打开一些数据，当我看到今天上海的房租同比三年前下浮10%左右的时候，这个简单的数据背后不是5000块降到4500块。

而是行业里不同的赚钱方的排位和体量的一次洗牌。

这也是今天说市场上任何一个主体最后回归的原点。

本质上行业里任何一条赛道的改变，背后改变的其实并不只是这个赛道。

就像今天说的是二房东的改变，但其实改变的绝不仅仅是二房东。