本文来自微信公众号：读城记PLUS（ID：DUCHENGJIPLUS），作者：梁施婷，编辑：梁励，题图来自：视觉中国
在海南，似乎总会有一个地方能满足购房者置业的想象。
想享受城市便捷的配套和服务，可以向北选择海口；想享受热带的旅游风情可以向南选择三亚。受到政策推动，海南在1980年代末建省前后，以及2010年建设国际旅游岛时，投机炒房的热情高涨，楼市价格一再虚高。现在，在海南进入全域限购三周年之际，自贸港政策的利好使楼市再度出现了升温的苗头。
易居研究院指出，今年3月海南房地产开发投资增速是实施限购之后首次强于全国数据——海南为29.4%，而全国为 25.6%。而海南今年一季度房价涨幅为11%，也明显超过全国 8%的水平，甚至超过了近期房地产市场较热的浙江省。
但大量的资金进入海口和三亚楼市后，也令当地房价日渐见顶，导致大量购房者将目光转往三亚以北的陵水县。也正是受此原因推动，陵水成为了全国房价最高的县城。相关数据显示，目前全国至少有103个县（县级市）房价均价过万，其中陵水以超过30000元的房价登顶最高。在县域房价前20名排行榜中，陵水县以34738元/平方米的价格高居榜首，远超排在第二名的浙江义乌。
被称为“三亚后花园”的陵水能成为下一个三亚吗？
一、房价高地在沿海
北纬18度的黄金纬线穿过陵水县，位于陵水香水湾与万宁兴隆的牛岭成为海南热带与亚热带的分界线，干湿季节清晰，夏秋多雨，冬春干燥，使陵水独具气候上的优势。
周日晚上的陵水，沿着陵水河的酒吧街上传来阵阵街头歌手的乐声，从8公里以外的海岸吹来阵阵海风。在旅游点评网站上，到访过的旅客纷纷表示陵水比邻近的三亚更加“清静”以及“更少商业气息”。在面积为1128平方千米的陵水县内，常住人口不过33.76万。
从陵水最繁华的县中心出发，驱车20分钟左右，便可以到达清水湾。12公里的清水湾海岸线聚集着不少冲浪爱好者，同时，这里也是整个陵水房价最高的地段。
陵水县内的房价呈现出“内低外高”的洼地情况。靠近城区中心的楼盘反倒不吃香，每平方米均价在两万元左右，即使是在陵水河两岸的楼盘，到了晚上也是只有点点灯火。
陵水河两岸的楼盘。
（图片来源：时代周报记者 摄）
而在清水湾、香水湾等旅游资源聚集的地方，房价几乎已捅破每平方米四万元的天花板。以黎安港为界，向北是富力地产在香水湾打造的富力湾，向南则是雅居乐的清水湾，二者两分天下。富力湾楼盘的置业顾问罗晖向时代周报记者介绍称：“拿着500万可以在城区买到两套房，但在清水湾只能买到一套。”
图片来源：中国房价行情网
相比国内北上广深四个一线城市而言，陵水的房价不过“小儿科”。但在过去的2020年，陵水整体的房价却一路高歌猛进。根据海南省统计局数据显示，今年一季度，陵水的均价位列全省第二，仅次于旅游热点三亚，高于海南省省会海口。不仅如此，在整个海南省去年房屋销售面积和销售额均录得负增长的时候，陵水县突围而出，房屋销售面积和销售额同比分别增长73.3%和68.8%，增速均为各市县之首。
根据中国房价行情网的数据，今年陵水的房价继续进入上升区间。4月份陵水新房价格为每平方米30250元，环比上涨了6.51%，而二手房的价格也冲高到每平方米33936元。要知道，三亚房价同期无论是新房还是二手房的均价也才徘徊在36000元的水平。
二、吸引力或将继续放大
在过去的3月份，海南刚经历了一场雷厉风行的房地产整治行动。
时代周报记者以购房者身份联系雅居乐清水湾项目销售中心时，置业顾问表示，购房需要出示购房资格才能进入。以目前的政策，非户籍居民在第一类市县（海口、三亚、琼海）购房需要有2年及以上个税或社保缴纳证明，或者落户海南才能获取购房的资格。此外，个人也可以注册地为海南的公司的名义购房。
不过，虽然售楼方对购房者有诸多审核限制，甚至还会事先了解购房者此前已看过哪些楼盘，但只要有当地房地产中介指引，没取得购房资格的购房者仍然可以顺利进入购房现场。
从河北来到海南已经十多年的房产中介小田在过去的五一假期异常忙碌。她向时代周报记者透露，购房者通常会选择在最炎热的七八月到来之前看房、购房。不过，即使五一假期已经过去，陵水楼市仍留有余温。5月10日下午，时代周报记者在陵水多个楼盘现场仍可看见不少购房者在了解楼盘问题。
在富力湾的销售中心现场，门口处的广告牌显眼地写着大大的广告——“恭喜成为海南富力湾第6828位业主”。据富力湾的置业顾问陈浩介绍，这还只是正式交付的业主数量，另外还有两千多名业主尚未正式交付。
图片来源：时代周报记者 摄
“东北人爱三亚，北京人爱三亚附近”这句行话也在这里得到了印证。陈浩表示，在项目所有业主当中，有两千多户来自北京，楼盘的户型也以北方常见的设计为主。
未来，陵水的吸引力或许还会继续放大。在2020年5月，陵水出台了《陵水黎族自治县急需紧缺人才认定办法（试行）》（以下简称《办法》），该办法规定，凡被认定为陵水急需紧缺人才的，均可享受不落户购房、购车。
而从数据来看，2020年陵水县GDP仅占整个海南省约3.5%。其中，第三产业成为陵水的绝对支柱，占GDP近6成，但第二产业的发展规模比农业还小。
在自贸港的规划中，陵水的黎安镇定位为“国际教育创新试验区”。从2019年12月海南国际教育创新岛建设集中启动以来，已签约引进中国传媒大学、北京体育大学、南方科技大学等16所国内外高校。今年9月，这里将面向全国进行首批招生。
与此同时，在黎安镇，海免旗下的免税店也已在谋划中。“建成之后，这将会是比海棠湾还要大的免税店。”置业顾问纷纷以此作为卖点招揽购房者。
海南房地产人士表示，受到海棠湾大力开发的影响，陵水的区位优势将进一步加强，陵水作为大三亚旅游经济圈的重要组成部分，仍然有很大的发展空间。
三、万宁，楼市的下一个希望？
不过，无论是陵水还是三亚、海口，这些地方的房地产市场已经步入了存量时代。时代周报记者查询陵水当地政府的供地计划发现，2019年，陵水仅有1公顷住宅用地供应，并且是用于保障性住房的建设。比2018年的60.95公顷锐减近98.4%。
同样的供应收窄也发生在三亚。2019年，三亚商品化住宅用地供应207亩，供应量环比大幅缩减了70%。到了2020年，三亚出让的8宗住宅用地也全部被用于建设安居型商品住房。
目前在陵水，项目占地面积达3200亩的富力湾已经是富力地产在2014年拿的地，而开发得更早的雅居乐清水湾要追溯到10年前。在过去6年里，几乎再无大型房企能够在陵水购地。
在陵水可选机会已经不多的背景下，购房者开始一路向北，将购房目标瞄准了万宁市。中介小田在看房路上不断向时代周报记者推荐万宁的房源，“楼盘更多，房价更低，还有全海南唯一的温泉。”在小田的口中，海南房地产市场的下一个希望就在万宁。
从土地面积来看，陵水县的面积仅有1128平方千米，但作为市级的万宁，面积为1883.5平方千米，足足比陵水县大了超过60%。面积更大，房地产可开发的空间也更多。安居客的数据显示，陵水县内共有18个楼盘在售，而在万宁，总楼盘数量达到66个，其中有43个已经售罄，仅剩下23个在售或待售。
市场数据显示，万宁市的房价目前已达到每平方米22903元，位列陵水和义乌之后。由于海岸资源丰富，万宁的海滨景点也吸引了一批知名房企的加入，并带动了一系列周边旅游地产的发展。目前，融创已入驻了日月湾，中海、保利则入驻了神州半岛。
海南省统计局公布的数据显示，在2020年，陵水县房地产开发投资额同比下跌了11.4%，而万宁市则在低基数的情况下，同比上涨了5.4%，但从总体规模来看，两者相差近一倍的距离。
但部分购房者向时代周报记者表示，对比起三亚，陵水和万宁的房价确实很有优势，但后者商业、医疗等配套服务滞后的问题，仍然是购房者眼中的硬伤。
（文中人名均为化名）
本文来自微信公众号：读城记PLUS（ID：DUCHENGJIPLUS），作者：梁施婷