真实的印度房地产,到底如何?
2021-08-02 09:35

真实的印度房地产,到底如何?

本文来自微信公众号:印度通(ID:chindiaguru),作者:小米椒,原文标题:《印度地产投资是蓝海吗?有人在印度买房吗?》,头图来自:视觉中国


前段时间,我的一个上海土著朋友问我,印度的房产可不可以投资一下?


土著朋友学历不高,年轻时自由不羁,但因为头脑灵活眼光准,零几年贷款买房,后来家里拆迁,最多的时候手里有十几套房。如今卖掉房子,迎娶白富美,开公司,妥妥人生赢家。他的逻辑是,如果印度是20年前的中国,目前投资房产是不是能够给复制过去的成功?


这种联想不无道理,疫情前印度的经济增长率的确有目共睹。那么,在印度买房值不值?哪些房产值得入手?有哪些坑?我们来看一下。


房价高低:印度VS中国


2021年4月15当天印度主要四大城市的中高端公寓楼现房单价,以三房为例。新德里24839元/平左右,孟买37949元/平左右,班加罗尔10318元/平左右,金奈7175元/平左右。(注:此处单价均按建筑面积,而非套内面积。货币:人民币)


按地理位置和经济政治发展水平对比中国的几大城市,住宅房3月统计平均价:北京65262元/平,上海67628元/平,广州 42849元/平,杭州36770元/平。(来源:https://www.creprice.cn/rank/cityforsale.html)


孟买房价被印度人吐槽吐上天,但在上海北京面前,感觉还是“白菜”了很多呢!


过去,印度的房价非常平稳,多年来没有太大的上涨。




印度全国涨幅最大的班加罗尔和Pune的房价,2013年至2020年7年间总计增长率分别为20%(平均每年上涨2.67%)和38%(平均每年上涨4.76%),其他城市就更不用说。


房价增幅最大的3大印度城市


同期中国楼市的房价涨幅:深圳7年总计上涨126%(每年上涨12%),上海77%(每年上涨8%)(来源:安居客)


7年前,假设你有100万,投资中国地产,比投资印度地产更有价值。


印度的房产市场不被本地投资者青睐,原因是什么?印度的其他投资渠道收益率更高,同期印度短期政府债券的利率为3%~9%,股市的股指更是投资的追捧的对象,过去5年的股指翻了2倍(平均年收益率13%)


印度股票市场变动 5yrs


印度地产需求不足。一个不容忽视的现实是,印度人口庞大,2020年13亿,直逼中国。但现今仍有65.5%居住在落后广袤的农村从事农业生产。城市化工业化程度低。


泰国作为中国人最热衷的海外房产投资地,房产价格和印度一样平稳,波动小。自2009年以来泰国房产最大涨跌幅仅10%。


汇率:泰国VS印度


人民币印度卢比(来源:新浪财经)


人民币泰铢(来源:新浪财经)


若汇率保持目前的走势,且保证房价预计平稳无太大波动的前提下,同样100万人民币,配备成泰国资产比印度资产更保值。


租售比:泰国VS印度


我们再来看下租售比。租售比反映的是投资收益率的高低,租售比越高则说明资产的价值越高。泰国的租售比在5%,比较理想,印度房产的租售比3%左右,普遍偏低。




未来,印度地产投资是蓝海还是大坑?


印度城镇化


印度的城镇人口正在稳步扩大。澳大利亚中央银行曾在2016年预测印度的2019年城镇化人口占全国人口的比率将会将会达到30%,并且会持续高速增长在2050达到50%以上。


联合国预测


世界银行数据表明2016~2019年城镇化人口占全国人口的比率每年上升2.3%,印度2019年的城镇化人口34.47%,每年有0.1亿人口涌入城市。


印度城镇人口变化


中美双边贸易冲突以来,印度政府非常积极的发展本土电子和手机制造业,利用制造业创造了大量的就业机会。印度制造业预计将增加大量城市的就业机会。随着农村剩余人口的涌入,可以预见大城市的规模将会加速扩大。


印度PLI 


然而,制造业的兴起并不能想搞就能搞起来。现实中还是存在很多问题,印度政府的执行力和地方变革阻力,劳动力素质低下的问题仍然是印度政府提振制造业、提高城镇化水平道路上不可绕过的坎。


本土市场热度发生变化


实际的市场情形也在悄悄发生着改变。Anarock称今年2月以来印度大众购房的热度正在提高:房产用于自住和投资的比例由疫情前的59%上升到74%。25~35岁间的年轻一代认为房产是他们最看好的投资。


二居室是印度人的最爱;但海外印度人偏爱豪华型住宅(豪华定义:总价在90万~250万人民币),在他们那里,三居室和四居室位居最受欢迎。郊区、城市副中心和卫星城投资具备更高潜力。


印度地产调研机构Anarock今年进行的房产投资意愿调查结果显示:43%的受访者如今更倾向于居住在城市的郊区。只有28%的受访者更愿意买市中心的房子(来源: CII-ANAROCK COVID-19 Sentiment Survey by Arun Chitnis)。相比城市核心区域的拥挤,低密度社区稀缺。


中心边缘地区不乏环境优美、交通便利的新建小区。


随着城市交通和配套设施的完善,以及更多品牌物业的加入,未来将更具有投资价值,值得投资者们关注。


印度中心城区的范围比较小。城市核心区域15公里以内房价高企,以城市中心向外房价陡然下跌。放图,直接感受一下。


房源3 坐标新德里 372平 1450万人民币单价3.9万元


房源3 距离市中心9公里


房源2 坐标新德里 158平 155万人民币单价0.98万元


房源2 距离市中心20.5公里


随着城市化进程的深入,如今的郊区和城市副中心成为将来的市中心。


房产市场开放性不高


印度房产市场的开放程度相当的缓慢。很多政策法规,不论是国家层面,还是地方层面,都让投资者望而生畏。外国人可以在印度购置房产吗?答案是:可以。不过印度政府对外国人购置房产有严格的政策限制。主要限制在于:


1. 外国人要长期居住在印度境内。长期居住的标准是:单次停留的时间不得少于183天。


2. 个人投资房产仅能用于居住,如果要投资商业用房,必须在印度注册公司,聘用员工。


3. 不能购买耕地或农业用地及其上建筑。


4. 印度的房产的房租获利,不能转出国外。


决定要在印度买房,一定事先要找印度当地资深律师进行咨询和起草文书。


印度的买房交易费用高


同样的金额下,在印度的交易费用是在中国购房的两倍。以住宅房为例:




印度政策


印度宪法尊重个人财产权,但并未认可财产权成为为个人基本权利。当局如果认定你破坏了国家和社会公共利益,就可以合法的对你的财产进行罚没和充公。这条法律为当局“滥用职权”开了条口子。


印度法律对个人财产的保护


看完这些,或许能明白为何中国人在印度买房的不多了。


本文来自微信公众号:印度通(ID:chindiaguru),作者:小米椒

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