作者｜周超臣
头图｜电影《让子弹飞》截图
站在2021年的冬天，老大哥万科的话越来越有分量了。
上周，老大哥刚发了一个“节衣缩食”的内部倡议，这周面对股东们的拷问，万科管理层又交出了怎样的答卷呢？
11月26日，万科在深圳召开2021年第一次临时股东大会，似乎是为了体现“节衣缩食”不只是一种口号，会议地点选在了深圳盐田大梅沙的万科中心，自家场地。万科董事会主席郁亮携董事、总裁及首席执行官祝九胜、万科监事会主席兼工会主席解冻、万科执行副总裁兼首席运营官刘肖、万物云首席合伙人兼首席执行官朱保全、万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华出席会议，接受投资者的拷问。一个月前，他们刚接受完媒体们的发问。
这家企业由于各位高管疑似经过德云社上岗培训过，口才了得圈内出名，每每发言必有惊人言论，从“白银时代”，到“管理红利时代”，从“活下去”到“撞了南墙也不回头”。郁亮擅长界定时代，祝九胜擅长“内疚”。
由于11月5日万科Ａ发布公告称，拟分拆所属子公司万物云到香港联交所上市，所以在这次的临时股东大会上，万物云毫无悬念地唱了回主角。
万物云：儿大不由娘
外界不解万科为何选择在这个节骨眼上，选择把万物云分拆上市，因为随着房地产企业今年受到一系列监管政策影响和恒大等大型房企的债务危机拖累，房地产正经历可能是史上最冷的一个寒冬，去年的香饽饽物业管理板块也惨遭股价回调。外界猜测，万物云此时上市是不是为了筹集资金过冬？
“尽管万科物业做到那么大规模了，占我们集团的利润也才只有2%左右。”郁亮在股东会上对此猜测予以否定，“今天我们为什么要上市，很多人说你们是不是没钱了，要拿点钱回来。首先万物云在万科集团的资产和利润占比很小，发再多股票对万科集团的影响也不大。另外，万物云作为上市公司，募集的资金是有自己用途的，就是老子不能用儿子的钱，这是上市规则的要求。所以说万物云上市与万科集团的资金是没有直接相关性的。”
他表示，之所以选择此时把万物云分拆上市，是他觉得时机已经成熟了，当时他提出的“万科物业要等到被大家认可为城市服务商才上市”的目标已经达到了：“万物云选择在这个时候分拆上市，是考虑到今天它已经成为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商，而且传统住区物业服务里面，每年新增面积中由万科开发的项目已不足一半，所以我觉得万物云已经成熟了。”
去年10月，也是在深圳，在媒体沟通会上，虎嗅问郁亮什么时候分拆物业上市——当时万科物业还没改名叫“万物云”，不过在媒体沟通会结束后，万科就宣布将万科物业改名为“万物云”，形成万科物业、万物梁行和万物云城为线下服务主体的三驾马车——郁亮回答是：“万科物业一定会上市，只是时间还没有想好，想好了告诉大家。大家老在猜这个时间问题，我们一定会上市，在我们未来设想中，能够上市的业务都应该去上市，去接受市场考验，这是我们的基本策略，只不过选择时机要拿捏好。”
当时他还对如火如荼的物业上市潮表现出了警惕：“目前我担心大家被资本的热潮迷失了初心。”
在今年10月22日的媒体沟通会上，万物云CEO朱保全还调侃道：“最近特别忧虑，头两年突然物业成香饽饽，房地产老板说物业是我们的未来，今年地产不行，纷纷先把‘未来’给卖了。所以物业到底是不是未来。”
结果两个礼拜后，万物云宣布了上市的消息。
郁亮表示，当下市场对物业股的估值已经恢复了理性。他认为在一个理性的资本市场中，才能给真正优秀的企业给予一个适当的定价。
他提到了近30年前的一个惨痛经历：“1991年我作为万科董秘负责万科历史上第一次配股，到现在30年了，这期间我最大的教训是1993年我们B股的IPO，选择在最高点发了B股，结果把B股股东整整套了8年，到2000年才解套。万科B股的价格到2000年才回到了1993年的发行价。大家可能觉得作为董秘这是很牛的业绩，选择一个很好的时机发了出来，但是我觉得并不能算成功，我们对不起那些长期套牢的B股投资者。我印象特别深刻，在B股股价特别低迷的时候，我和王石主席两个人到香港做路演，我们台上三个人，台下就两个投资者，这可能是彻底伤透了大家心的体现。所以，我对过高估值充满了警惕和恐惧。”
“从内部来看，我觉得过高的估值也有可能会对员工心态造成一个不切实际的预期。”郁亮认为，估值相对理性的话，反而更有利于员工、业务的成长，大家有更理性的心态。“再说，上市不就是一个新的起点吗？还要继续往前走的，如果没有可能代表万物云未来的这棵树，我们上市干嘛？我们相信未来它能成长出更多的东西，能够创造更多的市场价值，才是我们上市的考虑。所以我觉得对上市的时点，目前可能比去年更合适，因为市场估值趋于理性。”
目前，物业市值第一股是碧桂园服务（06098.HK），可能也是在这轮估值回调中表现最好的物业股之一，截止周五收盘，其股价为47.55港元——较7月2日的最高价85.2港元下降了44%——对应市值为1530亿港元。或许市场对万物云的估值将把碧桂园作为一个重要的参照系。
谈及改名“万物云”，朱保全给出了官方解释：“更名的第一个初心是万科物业四个字很难覆盖今天业务的全面性。为什么选择万物云这三个字呢？万科的万、物业的物、未来的云，希望用云代表未来。万物云是万科孵化出来的一个公司，物业是我们最早的初心业务，云是我们期望的未来。当然在这里面我们也定义了一个行业，我们把传统的物业管理或者资产服务定义为空间科技服务。”
万物云CEO朱保全
朱保全是个个性十足的人物，锃亮的光头，八字胡，喜欢西装革履、手插裤兜踱来踱去。在2020年10月14日深圳经济特区建立40周年庆祝大会的当天，他把自己的北京户口换成了深圳户口。
在10月22日晚的私下交流中，朱保全告诉虎嗅，以万物云为代表的物业管理才是真正的居住生活服务提供商，中介不是。虽然他嘴上没有挑明，但大概剑指贝壳。“我们要慢慢纠正这种定位。”他说。
朱保全透露，万物云在招聘985、211、海归博士，已经构建了一个超过千人的科技团队。
“传统住区物业服务里面，每年新增面积中由万科开发的项目已不足一半。”郁亮说。万科物业之于万物云，恰如链家之于贝壳，从这一点上说，万物云的平台属性和科技属性在日渐增强。
在11月初宣布上市后，很多媒体给万物云冠以“物业管理界的贝壳”的名头。
对地产行业的未来，是悲观还是乐观？
除了万物云上市，对当前房地产行业的处境和对未来的期许上，老大哥是怎么看的呢？
“其实现在行业不能叫做混乱，而是叫混沌。”郁亮又把在上个月的媒体沟通会上说的16字箴言重复了一遍：“尊重常识、回归常态，阵痛之后，仍有机会。”
他说：“常识告诉我们，天无绝人之路，总有路可以走。天下没有做完的生意，只有没做好的生意。常识告诉我们花无百日红。怎么办呢？你需要在这朵花还没谢的时候种下一朵花。”
由于行业的民生属性，房地产行业赚大钱、赚快钱的日子一去不复返了。“当你习惯赚大钱之后转到赚小钱是特别困难的事情，所以必有阵痛，还夹杂着缩表，我相信这个过程是非常痛苦的事情。”郁亮认为，民生业务不只是由价格、供需关系决定，它还得考虑老百姓、政府的需求和想法。
但郁亮也表示对行业的未来并不悲观，因为中国这么大的市场，房地产市场存在发展不均衡、不充分的现实情况。他说：“不说新增需求，就说存量需求，中国这么多房子，每40年左右这房子可能需要更新一次。光这个需求，每年有2.5%的房子需要拿出来做更新。中国总计房子有400万亿左右，2.5%就是10万亿左右。所以说我们有的时候仔细分析，这么大的市场还有很多的空间。”
他不止一次呼吁，今天的地产企业要向制造业的精细化管理学习。郁亮此前曾表示，万科想成为一个“被需求”的公司：“我们要努力把万科变成一个被社会需求、被客户需求、被城市需求的公司，我们就能活下去，就能活得好。不被需求，就会被淘汰。我们所有的努力都围绕着‘被需求’三个字而展开。”
尽管他表现出了对行业未来前景的乐观。但现实并不乐观。
万科上半年报
8月29日，万科发布了截至6月30日的2021年中期业绩，财报显示，万科期内实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.19%，归属上市公司股东净利润110.47亿元，同比降低11.68%。其中最引人瞩目的数据就是归母净利润出现了两位数下滑，这也是万科2008年以来首次在年报和中报中出现归母净利润下滑。
根据10月28日万科发布的2021年三季度报显示，前三季度的净利润下滑了16%，第三季度单季度下降了23%。销售业方面，1到9月合同销售额为4791亿，同比下降了2.8%；1到10月的销售签约同比下降了4.4%，合同销售额是5210亿。
万科三季度报
“面临这样一个成绩单确实是很内疚的。”万科总裁祝九胜堪称“内疚先生”。在8月30日的半年报业绩沟通会上，他就内疚过：“这让我想起读书时候的感觉，就像期中考试考完成绩出来了，在复盘的时候面对很多老师，没考好怎么跟老师来回答。”
这次他说：“这个内疚背后反映的是我们的一个心理历程，万科的合伙人也是小股东，跟大家的感受一样，大家关心的利润、业绩、签约销售额等，应该说我们作为股东和员工，会更关心。”
他将这个心路历程分成了忐忑、焦虑、痛苦和煎熬四个阶段：“从2018年秋季例会喊活下去开始，那时候反映的是我们的忐忑，未来的市场我们到底怎么看，我们能不能活下去，心里有一种忐忑。到了2019年秋季例会的时候，我们已经选择了赛道，我们已经构建的能力足不足以支撑我们找到新的利润来源，找到新的增长曲线，那时候的心理感受是焦虑。到了去年的秋天，我们成为人行三线四档的‘试点企业’，我们必须在规模和安全、能力和发展之间做权衡、做选择，那时候的心理感受是痛苦。在今年三季度，整个市场出现了一些大家都看得到的变化，这对我们来说基本是一种煎熬。”
万科总裁祝九胜
谈及今年的业绩下降，祝九胜将之归结为两个原因：
“第一，由于地售比的提升，对毛利率造成的压力是不断增强的。从2017年到2020年，我们的地售比从26%升到了43%，增长了17个百分点。在主要城市的房价受限的状态，地价是不断上涨的，地售比在不断地提升。这当然是不太可控的原因带来的影响，特别是今年三季度，我们也观测到市场出现了一个急剧的变化，整个行业或者主要的玩家，签约额都在大幅下降，市场的观望气息变得越来越浓，特别是二手房的价格出现普遍下降，一部分新房的售价还卖不到政府的限价。至于地售比朝什么方向变化，取决于未来土地市场的状况，我们一方面不断地观察，第二方面，在地售比增加的情况下，我们怎么能够去做一些有益的探索，在后面我会展开来讲，保证我们的利润下滑不要那么快，这是第一个方面的原因。
“第二，基于我们的理解和安排，在安全和增长之间要得到一个平衡。我们的战略转型从2014年开始，把安全和发展作为一对矛盾拿出来平衡始于2018年，我们主动控制了开发业务的增速和规模，铺开了另外一些经营服务的业务，我们的创造、结转和结算之间有一个时间差，当年控制下来的规模、速度，会滞后反映，这是我们的主动选择，跟外界的环境、调控的政策和外部因素等等都不相关，这是我们自己的认知和我们的主动调整。目前这个阶段，就像郁亮讲的，大家都有不同的看法，有不同的应对。我们自己也相信我们的应对还是基本恰当的。当然这个过程很痛苦、很煎熬。”
业绩下滑，股价表现同样也不理想。一位小股东提出一个很犀利的问题：“万科的股价在3月份以来从30元跌到现在19元的位置，跟同业相比，跌的时候是跌得比较厉害的，反弹的时候却又反弹得比较少。之前说回购但也没有行动。公司怎么看待股价问题？合伙人有没有增持的计划？”
对此，郁亮说：“股价下跌有宏观的因素，也有做得不如人的地方。跟优秀同行相比，我们的股价表现不太好，说明工作没做好，特别不好意思。”
他承认面对股价不理想，他的压力也很大，“我们跟股东真的是在一条船上，我们也希望未来通过努力，能够去改变这样的局面。”
2022年万科的经营计划是什么？祝九胜顾左右而言他：“在销售这个方面，我们一直认为是一个根据市场相机调整的过程。我们今年的经营计划在三季度是做了调整，调下来的多一些，也有一些指标是往上调的。”
显然万科嘴上不悲观，但事实不容乐观。
摩根士丹利在11月中旬发布的一系列2022年预测报告中，对中国房地产市场2022年的走向也表现出谨慎。
“房地产领域还面临着新的风险，包括一些风险的传导、硬着陆等等。”摩根士丹利中国首席经济学家邢自强说，“近期中资美元债的房地产债券市场，预期中国民营房地产企业的高收益债的违约概率高达40%多，这个显然是作为金融监管层会去应对的。”
不过他认为，接下来政策可能会积极地调整，主动去防范这种传导效应。
这可能对房地产市场来说，是个不算好消息的好消息。