本文来自微信公众号：经济观察网（ID：eeojjgcw），作者：邹永勤，原文标题：《9月楼市告急，房地产真的步入寒冬期？》，题图来自：视觉中国
全国百强房企9月份销售业绩全面下降，旺季不旺，这是楼市步入寒冬的信号，抑或仅仅是行业的正常调整？
10月9日，一线房企金地集团（600383.SH）发布公告称，2021年1-9月该公司累计实现签约面积1062.5万平方米，同比上升29.02%；累计实现签约金额2286.9亿元，同比上升34.49%。但在前三季度增长的同时，9月份业绩却不如人意：9月份该公司实现签约面积98.1万平方米，同比下降20.88%；实现签约金额212.0亿元，同比下降17.84%。
“金九银十”历来是楼市的销售旺季，但金地集团的销售业绩却一反常态于此时刻出现下滑，莫不成公司出了什么问题？
“今年9月份销售金额下滑，这并非是我们金地的特例，而是整个地产行业的普遍现象；有的头部房企甚至下滑20%至30%，相对而言，我们才下滑了十几个点而已”，金地集团董秘办的相关工作人员在接受记者电话采访时如此回答。
一、9月份楼市告急，百强房企销售金额大面积下滑
正如上述工作人员所指，9月份销售金额下降的并不仅仅只有金地集团；就在10月9日当天，同处深圳的另一头部房企招商蛇口（001979.SZ）亦发布了9月份的销售数据。数据显示，2021年9月，招商蛇口实现签约销售面积98.86万平方米，同比减少9.67%；实现签约销售金额233.29亿元，同比减少21.72%。
招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的企业，历史上它曾和保利发展（600048.SH）、万科A（000002.SZ）、金地集团一起并称华南房地产市场的四大金刚。现在招商蛇口和金地集团双双曝出在“金九银十”的销售旺季却业绩大幅下滑，可见华南地产市场形势之严峻。
而这，很可能仅仅是全国房地产市场面临困境的一个缩影。因为克而瑞研究中心本周发布的百强房企9月份业绩显示，9月份房地产市场下行压力加剧，28个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降7%，同比跌幅进一步扩大至25%，较2019年同期下降17%。一线城市成交全线回落，二、三线城市成交持续走低，近八成二、三线城市成交同比转降。
图表1：重点房企年9月销售额增长情况（亿元）
据克而瑞研究中心统计，9月份百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元，环比下降1.8%，同比下降36.2%。在这百强房企中，有超过九成企业销售业绩同比下降，六成企业同比降幅大于30%；近九成企业单月销售业绩不及上半年月均水平。
其中，9月份销售额同比降幅大于50%的房企有三家，分别是中国恒大（03333.HK）降幅93.5%、大悦城（000031.SZ）降幅69.6%、绿地控股（600606.SH）降幅55.5%。
房地产市场为何“金九”不再？对此，金地集团的相关工作人员对记者表示，（公司和全行业）9月份销售额之所以下滑，是由多种因素共振引发的；首先是去年出炉的“三大红线”的调控政策在起作用，然后是近期的贷款在收紧，此外还有土地拍卖市场的不景气等等，各个方面的因素综合起来，便造成了9月份地产销售的不景气。
公开资料显示，近期全国土地市场遇冷趋势明显，9月份百城成交土地规划总建筑面积为7455.3万平，环比减少7.5%，同比减少47.3%；而且，据不完全统计，武汉、广州、杭州、无锡、厦门、长春、天津、沈阳等全国多个城市已出现土地流拍的现象。
而在深圳某私募机构任职研究员的贾明志在接受记者采访时指出，其实并不仅仅是9月份销售遇冷，从现有的数据来看，刚刚结束的国庆黄金周销售成绩亦十分不理想，与此同时，租赁市场却出现了一定的增长；究其原因，那是随着“房住不炒”政策的全面推进并得到社会认同，居民购房意愿下降，转而寻求租房市场解决。因此，销售下滑可能并不是短暂现象，而将会是未来一段时期内楼市的主旋律。
中指研究院数据显示，今年“国庆”期间（10月1日－7日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。
二手房交易数据方面亦同样糟糕，其中，深圳二手房的成交数据下滑则更为明显。国庆期间，深圳二手房仅成交4套，共计351.22平方米，这个数字创下多年新低。此外，深圳市房地产中介协会的数据显示，9月27日至10月3日深圳二手房网签量仅为303套，环比下降18.5%。
对此，中泰证券的陈立认为，居民对于房地产行业量价快速下行的悲观预期是导致本轮房地产景气度下行的主因。影响购房者预期的核心因素主要有三点：第一，政策因素下，购房者对于买房持有成本预期上升；第二，恒大事件引发风险担忧；第三，销量下行进一步传递负面市场预期。
二、现金流压力骤增，房企爆雷事件此起彼伏
其实，除了销售额大幅下降外，因现金流压力导致的房企爆雷事件更让投资者焦虑。
克而瑞研究中心统计的资料显示，2021年以来已经先后有中国恒大（03333.HK）、华夏幸福（600340.SH）、蓝光发展（600466.SH）、泰禾集团（000732.SZ）等知名房企出现了流动性紧张的问题。而伴随这些流动性紧张问题的发酵（俗称爆雷事件），则是相关股票价格的腰斩再腰斩甚至三斩，比如华夏幸福，其股价从去年7月份的20.93元杀跌到今年8月份的3.64元，仅仅一年时间便跌去了80%；中国恒大更为恶劣，从去年7月份的27.11港元一路狂泻至今年9月份的2.06港元，跌幅高达92%。
而从9月份起，这种因爆雷引发的股价跳水更显急速，而且杀伤力极大。9月20日，新力控股集团（02103.HK）传出某债权人要求其偿还包括该债权人在内的未偿还本息（仅约7541.67万美元），当天新力控股集团股价立即断崖式暴跌87%，并被迫于第二天停牌，截至记者发稿时，仍在停牌当中。
9月29日，花样年控股（01777.HK）公告临时停牌；然后在10月4日发布公告称未能如期支付2021年票据剩余本金约2.05亿美元。虽然股票停牌躲过了或有可能的大跌，但在A股市场上市的相关债券却未能幸免。10月8日A股节后开市第一天，“19花样02”和“18花样年”两只花样年债券价格分别狂泻54％和23％。
恐慌情绪甚至波及到其他房企债券，当天黔西南州兴安开发投资有限公司的“20兴安债”暴跌22%，阳光城（000671.SZ）的“20阳城02”跳水18.6％，厦门禹洲鸿图地产开发有限公司的“19禹洲02”急挫13%，其它诸如富力地产（02777.HK）的“16富力04”、都江堰新城建设投资有限责任公司的“18都新城”等等当天亦出现不同程度的下跌。
对此，贾明志表示，这是一个恶性循环，在目前持续偏紧的房地产行业政策环境和信贷环境下，房企的流动性紧张问题往往容易发酵且被放大，从而导致股票和债券价格的暴跌；而债券价格的剧烈波动反过来又会对房企的再融资产生不利影响，从而加剧了房企的流动性紧张程度，因此爆雷事件难免此起彼伏。
数据显示，2021年房企违约债券不论从数量还是金额来看，均远超2020年同期水平。截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只；累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。按这种趋势发展下去，地产板块的投资前景绝不平坦，雷声不断恐将成为常态。
相对于股票和债券价格的雪崩，贾明志更关心的是由此带来的金融风险。他指出，金融和地产的联系是十分紧密的，如果监管层放任房企爆雷不管，那么随着案例的剧增，受伤害最大的反而是背后的金融机构。所以，9月末央行货币政策委员会例会罕见提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，这与其说是政府救楼市的信号，倒不如说是对未来或有可能的金融系统风险的一种未雨绸缪。
三、业界热议：房地产真的步入寒冬了吗？
一边是旺季不旺、销售业绩大幅下滑，另一边是地产股“天雷滚滚”、股价随时大幅跳水，房地产行业这是遭遇着正常的调整，抑或是寒冬的来临？
对此，金地集团的相关工作人员认为，房地产行业确实是进入了调整周期，“反正至今一年以来，包括各大地产公司的半年报或者年报，你只要认真关注一下就可发现，基本上所有一线地产企业的业绩，近期都呈现下滑趋势。”
而天风证券的陈天诚更是直言，房地产行业的基本面下行才刚刚开始，在政策不变的前提下，预计这个景气下行趋势将持续到明年上半年。他进一步指出，受政策调控影响，8月全国商品房销售量价降幅扩大；其中，8月单月，商品房销售面积同比下降15.5%，较7月下降7pct；销售额同比下降18.7%，较7月下降11.6pct；且随着深圳、上海、杭州、广州等多城市出现二手房限价，导致变相提高了二手房的首付比例，按揭贷款投放不足，行业基本面预计将持续下行至明年上半年。
贾明志则表示，说房地产行业进入寒冬有点夸张，但在“房住不炒”的政策前提下，楼市进入一个大的调整周期却是不争的事实。但值得注意的是，如何在这一过程中使房地产业软着陆而不是硬着陆，这是监管政策的焦点所在；“所以，在未来，如果你发现有救市政策出炉不需过于兴奋以为楼市春天要来，如果发现爆雷案例增加也不用悲观以为楼市崩盘，要相信监管层是有能力掌控房地产业的软着陆”。
当然，并不是所有人都看空房地产市场；在碧桂园智库专家、梅龙湖智能制造产业新城产业运营总监张康松博士看来，当前房地产的回调并非是危机下的下跌，而是“景气下的合理性回归”；对购房刚需者而言，反而有了更多的时间和机会去挑选。
张康松对记者表示，从统计局的数据来看，今年1-8月全国销售面积为114193万平方米（去年同期为98486万平方米），商品房销售额为119047亿元（去年同期为96943亿元），平均售价为10425元（去年同期为9843元）。这个数据并没有反馈房产价值和成交有下跌，相反，平均售价还是上升的。当然，这是累计到8月份，9月份的数据要等10月18日公布后才能有个全面的判断。
当然，现在从相关公司的公告以及结合克尔瑞的数据来看，9月份头部企业的销售情况确实出现了分化，比如中国恒大和万科均出现了不同程序的下滑，但碧桂园却出现了上升；其中，恒大受到负面舆论影响，所以下降很明显。
图表2：三大房企前三季度的销售情况对比
为什么头部房企会在9月份出现分化？对此，张康松表示原因有二：
一是2019年后，我国城镇居民家庭的住房拥有率已达到96%，有一套住房的家庭占比为58.4％，有两套住房的占比为31.0％，这与发达国家水平确实相差不大了。在货币政策和物价水平稳定的前提下，房子投机价值越来越小；上涨的空间也不会很大。
二是从金融机构的维度上看：严控房地产信托规模、防止经营贷款流入房地产领域，房产融资压力集中在房企贷款上，对房地产去杠杆还是取得一定成效，抑制了过度投机。
正是在市场供需关系和宏观政策调控的双重作用下，造成了头部房企的9月份分化；但是，需要重点指出的是，我国房地产整体还是具有韧性，不容易崩断。
而从政策角度来考虑，2020年以来多维度的严苛的宏观调控政策主要有：
重点房企融资管理“三道红线”；
地产信托专项排查；
房贷集中管理制度；
深圳等城市推出的二手房参考价；
防止经营贷流入房地产，甚至装修贷、消费贷都不行；
土地出让收入划归税务部门；
打击学区房。
张康松表示，最近已经没看到有更严厉的政策推出，反而有一些积极的声音出现，所以，预测目前政策开始筑底，当然不会轻易放松调控，其目的就是让房企和市场平稳发展和平稳消化存量。“所以我的看法是：这段时间房地产的回调并非是危机下的下跌，而是‘景气下的合理性回归’，所以不会下跌失速，也不存在系统性风险。而对购房刚需者而言，反而使其有了更多时间和机会去挑选”，张康松说。
对于政策可能筑底，安信国际证券的黄焯伟也发表了类似的观点。他认为，在局部疫情、原材料短缺、限电限产持续等多方面因素的影响之下，中国经济下行压力加大，稳增长在政策中愈趋重要。加上恒大及部分中小房企的债务风波引发对地产体系的冲激对金融系统逐步造成压力，土地流拍、销售增长放缓反映地产步入寒冬，令市场对中央局部放松地产流动性的憧憬愈发加深。
最近人行货币政策委员会的工作座谈会中提及到要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，这可能就是一个信号。在“保房”前提下，四季度信贷政策宽松的措施可能会比较多，一众房地产企业有望迎来喘息机会。
而部分券商研究员则在当前的房地产行业困境中，发现了未来的希望所在。其中，平安证券杨侃表示，虽然9月单月销售增速大幅下滑，楼市下行压力明显加大，但9月末央行货币政策委员会例会罕见提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，而近期个别城市亦出现房贷利率松动，这或可在一定程度上对冲楼市下行。
因此，杨侃认为短期行业调整不可避免，但阵痛期有望加速房企优胜劣汰，未来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势房企有望持续享受更高利润率水平。
而招商证券的赵可则更为乐观。他在10月8日发表的研究报告中指出，9月份百强房企销售额同比大幅下滑源于去年的高基数。因为2020年受疫情影响，部分需求延缓至当年下半年才逐步释放，且2020年下半年的流动性相对宽松，进一步刺激需求，从而导致去年下半年销售基数明显走高；基数变化叠加信贷趋紧导致今年9月销售增速较8月有所回落。
赵可强调，由于疫情造成的基数原因使得同比数据意义变小，为此他们采用了两年年均复合增速和环比数据观察销售景气度，最后得出的结论是“判断下半年销售在高基数背景下大概率呈回落趋势，但有较充足的流动性大环境托底，同时判断政策边际底部已经出现”。
因此，赵可表示，房地产行业已经从杠杆驱动的“指数牛市”变为管理红利驱动的“结构牛市”，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时降准或降低了系统性风险出现的可能，有利于板块估值修复；而内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。
（应采访对象要求，贾明志为化名）本文来自微信公众号：经济观察网（ID：eeojjgcw），作者：邹永勤