本文来自微信公众号：市界（ID：ishijie2018），作者：陶婷，编辑：韩忠强，题图来自：视觉中国
夜幕降临，北京市朝阳区东坝中街霓虹灯闪烁，车辆和行人川流不息，路边一家房产中介门店却大门紧闭，屋内漆黑一片。只有那明黄色的招牌，在夜色中格外醒目。
这家店已经关了一段时间，其背后是北京对房产中介种种违规行为的全方位打击，比如禁止利用虚假房源线下收割客户、散布房价暴涨谣言制造恐慌、利用信息差吃差价等等。
在政策和房地产市场的双重压力下，过去一年，房产中介行业开始了深度调整，许多中介机构大洗牌。部分房产中介门店关门，只是中介行业困局的冰山一角。面临抉择的，还有数量可观的房产中介从业者们。
大浪淘沙中，有人挥手告别，有人选择坚守，也有人走了歪路。
一、开店快，关店也快
2021年12月以来，一些城市的房贷放款周期缩短，如北京房贷放款时间由半年，缩短到1个月以内，这让前期处于观望的购房者，将看房、卖房提上日程。对刚需购房者而言，接下来无疑会有个利好的窗口期。
但对于房产中介行业来说，在刚刚过去的2021年，他们深处的大环境是“日子难过”。
“成交冷清。”在杭州资深房产中介人士范沣低沉的语气里，听到的是满满的无奈。2021年年初的一波小阳春后，杭州的楼市自年中开始，发生了肉眼可见的变化。
在地产调控深化、金融政策收紧的大环境下，“放款变慢了。以前房贷三到五个工作日能批下来，现在要七八个月，甚至半年；利率虽然12月下调了，但仍高于2020年同期。”范沣告诉市界。
贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2021年11月份贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷款利率为5.69%，较10月份回落4个基点；二套房贷款利率为5.96%，较10月份回落3个基点。
现状的确不复从前。2021年3月到10月，杭州二手房成交量“七连降”。据公开数据显示，2021年杭州二手房全市成交量7.92万套，与2020年的10.31万套的成交量相比，环比跌幅达到23%。
二手房成交量下降，房价也躁动不安。如杭州奥体板块的创世纪，房价最高点是7月的9.3万元每平米，而目前成交价为7.8-8万元每平米，半年时间成交单价，降了1.5万元每平米左右。
二手房成交量和成交价双跌背后，站着犹豫观望的购房者。虽然有一些人的确是趁机抄底，但对于大多数人来说，“买涨不买跌，挣钱难、压力大，很多人暂时不买房了。”范沣向市界坦言。
房企的现状，让房产中介们的日子雪上加霜。据人民法院公告网公布信息显示，2021年全年，全国396家房企发布破产公告。如此情况下，房企给房产中介结佣的周期拉长了，以前等三个月或者半年，现在要等一年。甚至于，房企砍掉结佣的情况，也比比皆是。
对范沣们来说，这种打击是前所未有的。每当经过本应该在营业，却大门紧闭的房产中介门店时，范沣内心就充满了酸楚感。这些关门的店之中，就有他朋友的门店，“杭州原先有7000多家门店，现在已经有大批门店被关掉了。未来，可能会关掉一半以上。”范沣预估道。
这只是冰山一角。2021年以来，房地产中介行业加速出清，不仅仅是杭州，就连深圳在前9个月，也有642家中介门店关停了。也不单单是范沣们所在的中小房产中介机构，就连一些头部房产中介机构，也采取了降薪、裁员、关店等压缩成本的举措。
2021年10月20日，中原地产内部下发文件要求，上海等区域公司裁员降薪；12月16日，有媒体曝出，21世纪不动产的一家加盟店突然关门关店，员工工资还未结清、老板电话关机。
来也匆匆，去也匆匆。范沣讲述了他们“开店快，关店快”背后的逻辑。一般来说，开店成本一是押一付三的店租；二是加盟房产中介品牌的保证金；三是人力成本。这其中，人力成本是最大支出。然而，很多店东只有二十万元的开店启动资金，甚至在没有这么多钱之时，就选择开店了。
“业务好时，有门店每月能够挣100多万元，如行情好的2021年5月，杭州顶流门店每月能挣300多万元。但一旦楼市交易量萎缩，很多店东没有避寒能力，面对租金、人力成本等压力，抗不过去了，就会选择裁员或者关店。”范沣解释称。
房产中介机构日子难过背后，是数十万房产中介的忧伤。大浪淘沙之中，“有人去卖保险，有人去卖汽车。”在北京从事房产中介工作的王晶告诉市界。最近，她也有离职转行的打算，“内卷太严重了。不能停下来，否则被人追上去。”
二、300万茶水费打了水漂
行业大洗牌下，范沣们也麻烦不断。
2021年，大环境使然下，房企颇为看重渠道，为了让房产中介卖出房子，不惜大幅度提高佣金。在徐州工作的苏洋，对此深有感触。他是一名房产自媒体人，也是一名独立地产经纪人。
所谓独立地产经纪人，既可以自己成立经纪事务所，也可以与中介公司合作，但不论哪种方式，共同点都是自己开拓市场。“以前一套房子佣金给一两万元，现在提高到五万元或者十万元的都有。”苏洋告诉市界。
但房产中介卖出房子后，他们并没有拿到房企允诺的佣金。在日子难过的情况下，一些房企为了缩减营销费用，以各种手段砍掉地产经纪人的佣金。比如经纪人的手机号虽然用了五年甚至十年，但其是用父母的信息办的，那房企就会以此为借口，不给地产经纪人结佣，美其名曰：这不是实名认证。
王晶就曾遇到此类的情况。幸运的是，她背后的“靠山”，一家居间服务公司，早在合作之初，就与房企签订了合同。在公司的帮助下，王晶通过打官司拿回了应得佣金。与能够依仗公司的王晶不同的是，没有靠山的独立地产经纪人却是求告无门。
2021年下半年以来，苏洋一直替100多个房产中介，追讨被房企拖欠的200多万元的佣金。这其中大部分为独立地产经纪人。但直到送走2021年，迎来2022年的今天，这些独立经纪人也并没有讨回被拖欠的佣金。
“通过房企渠道报备的，房企有自己的解释权，独立地产经纪人也不受法律保护，很多原本答应的一套8000元、2万元一套的佣金，房企都千方百计地赖掉了。到法院去告，却缺乏相应证据，因为规则是由开发商来定。”苏洋无奈地告诉市界。
一系列的连锁反应下，房产中介们也闹出不少幺蛾子。为了促成成交，以及挣到钱，一些房产中介走上了歪路。为之买单的，是购房者。
位于上海的张逍，正是因为房产中介的故意隐瞒，让她的日子过得紧巴巴起来。几个月前，张逍看中了一套装修不错，价格也合适的房子。在看房后的第二天，张逍就入手了。
“这套房子总价280万元，当时签合同的时候中介说，200万元核销价，基本没啥问题，就算有上下浮动，最多就是两三万。贷款是核销价的65折，即能贷到130万元，这样算下来，我们首付是150万元。”张逍告诉市界。
然而，让张逍崩溃的是，中介原本说好的200万元核销价，最终并没有拿下来，“实际核销价只有181万元的情况下，最终只能贷到118万元，比原计划的130万元贷款额度，少了12万元。”
这12万元，需要张逍用现金补足。150万元的首付，变成了162万元，这远远超出了张逍的能力范围。所有的节奏全部打乱了。复盘整个买房路，张逍告诉市界，就是中介为了达成交易，故意将贷款额度报高了。
苏洋也踩中了大坑，他是被徐州的同行给骗了。彼时，因价格低于市场价，徐州的人才房、限价房风行，一些房产中介便动起了歪心思。他们称只要提前给十几万，或二十几万的茶水费，就能够买到房子。
尽管是一名“老司机”，但看着同行拍着胸脯打包票的笃定样子，苏洋选择相信对方了。经过背调后，苏洋不疑有他，带着他的客户入局了。结果可想而知，苏洋不仅没能为他的客户们买到限价房、人才房，客户交的茶水费，共计300多万元，也都被同行一卷而空了。
三、蒙眼狂奔之后
这一切的一切，所为何来？事情还得从头说起。
全国第一家合法合规的房地产经纪公司，是20世纪80年代成立的深圳国际房地产咨询股份有限公司。这家公司更多的是由社会闲散人员组成，因其带有不合规性，被外界称为“房虫子”。
“房虫子”主要由房地产管理部门的离退休、退职、停薪留职人员以及无业人员组成。他们类似于今天的私人中介，一般会骑着电动机，举个牌子守在小区门口，等待那些主动上门找房的人。
“房产中介”这个职业真正大范围出现，始于中国二手房市场起步的1998年。这一年，中国全面取消福利分房，新房建设和二手房交易活跃起来。大大小小的中介公司和“房虫子”，如野草般肆意生长。
中国台湾信义等品牌进入了上海；中原地产也在上海开了内地第一家门店。这些中介品牌，给中国二手房交易带来了全新理念，比如中原的“佣金差”、信义“要提供具有安全感的服务”的理念等。一些本土中介品牌也不断崛起，比如上房置换等。
专业经纪人的出现，让房地产交易环节变得专业起来。
20世纪初开始，各路势力纷纷涌向中介行业掘金，链家、我爱我家等房产中介机构相继诞生。但此时由于行业缺乏有效监管，吃差价、黑中介等行业乱象不断，甚至衍生出恶性事件，如2003年的“坚石案”。
2015年以来，房产互联网平台比如爱屋吉屋、平安好房等纷纷登场。即便此时房地产中介行业有了颠覆性变革，但一个公认的事实是：过去几十年时间里，房产中介一直是担当陪跑开发商的角色。
直到2017年，孙宏斌以融创中国掌门人的身份，豪掷26亿战略投资，重回房地产中介行业，由万科领投的链家30亿D轮融资时，融创中国又继续参投。此时，已经是存量房全面到来的时代。这对房地产中介行业来说，是天大的利好。
2018年以来，房住不炒的主基调下，房地产告别蒙眼狂奔的时代，这让房企颇为看重以房产中介为代表的渠道，房产中介机构更是遍地开花。根据第四次全国经济普查数据，这一年，房地产中介服务企业达到20.6万个，房地产中介服务从业人员158.3万人。
增长幅度是惊人的。2018年末，房地产中介服务企业增速为212.7%，增速与2013年末相比扩大130.4个百分点；房地产中介服务业从业人员增速为103.9%，增速与2013年末相比扩大19.9个百分点。
这一年，房产中介的作业方式，早已从传单和贴条时代，走向了互联网时代。脱胎于链家的房产互联网平台贝壳找房，也在此时横空出世。尽管形势看起来一片大好，但房产中介人员过于密集，并不是什么好事。并且，有一些房产中介更多在乎的，还是自己的利益。
转折点来了。从2020年起尤其是2021年，楼市成交行情持续低于行业荣枯线，这难以撑起房地产中介从业人员的规模量级。竞争白热化之下，房产中介乱象层出不穷，比如北京出现了房产中介利用虚假房源线下收割客户、散布房价暴涨谣言制造恐慌、利用信息差吃差价等现象。
一名曾在房产中介门店卧底过的媒体人表示，为了把客户弄进店里各出奇招，满满的都是欲望的味道。开早中晚例会的时候，喊口号有捶胸口的习惯，一边捶一边发出像猩猩一样的吼声。
各地政府相继出手了。如北京在2020年5月，严查炒作学区房乱象，21家房产中介被查；2021年4月，对6家涉嫌存在炒作学区房的门店暂停营业整改。2021年5月，成都出台了一系列涉及管控房地产中介机构的政策文件等等。
四、重新定义房产中介
为了遏制乱象，2021年，一些城市还上线了二手房交易平台。如杭州推出二手房交易监督服务平台，上线“个人自主挂牌房源”功能；深圳上线新版二手房交易平台。个人可在上面自助卖房。这无疑威胁着房产中介的地位。
一场大洗牌之下，房产中介人数的确在减少，以深圳为例。深圳市房地产中介协会数据显示，截至2021年6月，深圳实名登记的从业人员共有45458人，同比下滑11.8%。“成交量整体萎缩的情况下，深圳二手房交易平台也会分走一部分客源。身边有不少同事要么辞职，要么转行了。”深圳房产中介江卓告诉市界。
各种问题交织下，“房产中介会不会消失”这一话题甚嚣尘上。有人说，在买卖双方之间两头吃，房产中介早就该消失了；也有人说，房产交易的手续很复杂，这个行业不可能消失。
范沣告诉市界，从短期看，房产中介的人员急剧流动，对行业有较大影响；但从长期来看，未来中介不需要那么多人，出清是大势所趋。以前的房地产中介行业跑得太快了。
江卓却很委屈，他认为，即便有一些房产中介是个人利益至上，但也有为客户着想的地产经纪人，不能一棒子打死。更何况，没有了房产中介，居间担保、产权调查、办理按揭贷款等环节，谁来办理？
有人在大浪淘沙中挥手告别了，但也有不少人选择了坚守，比如苏洋。因为享受跟人打交道的过程，苏洋格外喜欢房产中介这个职业，也不忍放下多年积累的资源和人脉，“房产中介不会消失，我不会离开这个行业。”
苏洋更愿意将房产中介形容为“润滑剂”，他发现，身边是有很多人转行了，但也有不少人，与他一样坚守在这个行业。一个变化也悄然发生了。2020年以来，越来越多的房产中介，做起了房产自媒体。
“有的是资深房产中介转过来的，有的是公司扶持的”，苏洋向市界表示，房产自媒体的变现途径，通常有带客户买房子、外宣营销、家政服务等。
大量的同行涌入后，这给苏洋带来了巨大压力，比如房产自媒体上的内容需要更精细化了，客户也更难找了，但“这是大家自救的方式，已经成了一个趋势。未来，会有一大批接地气的房产专家出现。”苏洋预判说。
其实，推出二手房交易平台的杭州，也明确指出此举主要是便民而不是取代中介。《经济日报》也曾发文指出，今后会通过立法，执法检查，加强培训等，来规范中介市场，但并不会全面取消房产中介。
范沣则更愿意将这一轮调整，当做房地产中介行业里程碑式的节点，他认为，房产中介会走向精英化，“国家引导行业蜕变，剩下来的这些人，会作为精英留下来。并且，房产中介的准入门槛会提高。房地产中介行业会蜕变成另外一个样子。”
那么，又该如何评价 “房产中介”？有这样一个答案直戳人心：房产中介是不是优秀，关键在于其多大程度地压制住来自人性冲动的利益冲突。
因为，中介平台可能会消失，中介行业也可能会消失，但是中介行为永远不会消失。而中介行为，有千千万万种诠释的可能。
（文中范沣、张逍、王晶、江卓为化名）本文来自微信公众号：市界（ID：ishijie2018），作者：陶婷，编辑：韩忠强